■坐堂律师：

　　浙江六和律师事务所律师 于建国

　　

　　案例：甲公司通过拍卖公司，拍得一套住宅的使用权。2003年7月，甲公司通过中介公司将该套住宅转卖给王先生，双方签订了房屋转让合同。约定王先生首付房款20万元，余款30万元由中介公司办理银行按揭，王先生的首付款打入中介公司账户；甲公司承诺在90天内将产权过户至王先生名下，逾期王先生有权提出退房。

　　合同签订后，王先生按约将20万元首付款打入中介公司账户，提供了相关办证资料，但甲公司并未在90天内为王先生办理三证、过户等事宜。在王先生的多次催促下，甲公司、中介公司、王先生三方于2004年3月签订一份补充协议，甲公司和中介公司承诺在补充协议签订三日起120天内为王先生办出“三证”，否则王先生可选择退房，收回首付房款，并可要求甲方赔偿相应损失。遗憾的是，时至今日，王先生都未获得“三证”。

　　

　　律师观点：碰到该类房产纠纷，首先要审查合同是否有效。

　　根据《合同法》第五十二条的规定，有下列情况之一的，合同无效：

　　（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

　　该类房产纠纷即违反了上述第五款的规定，因为《城市房地产管理法》第三十七条规定，未依法登记领取权属证书的，不得转让。故甲公司对其只拥有使用权的房屋，不得进行转让。否则，就违反了法律的强制性规定。因此，甲公司与王先生的房屋买卖合同无效。王先生不能要求甲公司及中介公司办理三证。

　　甲公司明知无所有权及相关证书仍签订房屋买卖合同，具有主观上的过错，应当对王先生因合同无效而受到的损失承担赔偿责任。中介公司在从事经纪服务时，应当审查出卖方是否具备所有权证书而未尽审查义务，亦应当承担相应的赔偿责任。而王先生作为完全民事行为能力人，在从事交易时，应尽谨慎、注意的义务，其未审查出卖方是否具备所有权及权属证书而造成合同无效，应根据其过错程度承担相应的责任。

　　综上，王先生可以合同无效为由诉至法院，要求甲公司与中介公司对自己因合同无效而受到的损失承担赔偿责任。