■本报记者 詹丽华

　　

　　北京市消费者协会近日进行了一次针对北京市住宅小区物业管理状况的调查，涉及100个居住小区和99个物业管理公司，结果显示：高达73%的业主对物管不满意。

　　在杭州，业主对物管的满意度同样不高，这从近年来相关部门接到的居高不下的投诉就可见一斑。

　　“业主因为某些方面的不满意，动不动就拒绝交物管费，经费不足我们的工作就更难做了。”采访中这几乎是物管公司一致的说法。

　　一位主管部门的工作人员告诉记者，每次检查工作，几乎每家物管公司的账目都是一片赤字：物管费收缴率能有70%已经很不错，有的甚至不到20%，支付员工工资都不够，还有绿地要养护、电梯要维修、楼道灯要换，总之收进的钱远没有出去的多。

　　既然业主对现任的“管家”有诸多不满，而“管家”也抱怨说做的是“赔本生意”，那为什么每个月都有新的物管公司成立，有些出局的老“管家”还要杀回来非得把新“管家”赶走，大家抢着做亏本生意？那些宁愿上法庭也要抱着亏本生意不放的物管公司，究竟是“打肿脸充胖子”，还是偷着乐？那些账面“赤字”又是怎么来的？一位从事相关工作5年的业内人士向记者披露了其中的秘密。

　　被采访者：

　　陈先生，某物管公司负责人

　　做我们这行的都知道，光看账面，不要说杭州，就是全国也没有几家物管是赚钱的。拆东补西，九个瓶子八个盖的情况多少都存在一点，毕竟整个行业还不够规范，只要账面做平了，即使有时候主管部门来检查也不会深究。

　　开源节流，多拿少花

　　物管公司的钱从哪里来？大致归纳起来包括四个方面的收入：一是公共性服务费用的收入，就是我们平时说的物业管理费；二是公众代办性服务费的收入，比如代收、缴水电费等就属于这类，但现在大部分物管公司是免费服务的；三是特约服务费的收入，比如托儿服务等，但现在杭州绝大部分物管公司都没有推出；四是物业管理公司的综合经营的收入，说白了就是物管经营用房的出租收益和物业公共场地的经营收益，比如停车费，楼道、电梯、草坪广告的收益。

　　光开源还不行，现在的小区越建越好了，随便哪里修修补补都是大价钱，还得节流。按照规定，出租收益和物业公共场地的经营收益都要用于物业区域范围内的公共场地设施设备的维修养护，而且规定是中修以下，但是并没有明确的判断维修标准的依据，所以动用维修费还是比较容易的。有时候一些物管公司会把人工费也算到维修费里面，反正维修也要人来修啊。

　　账面本来就是账目表面的事情，实际上真正赔本的买卖谁肯做？如果只靠那点物管费吃饭我们老早关门十几次了。说到底，赚钱的办法就一个——开源节流，多拿少花。

　　物管费基本不用，说得不好听点，大多数物管公司是把这块收入当作纯利润的。

　　赢利收入五花八门

　　花费从哪里来？刚才我已经说了，主要是出租收益和停车费、广告费收益。现在楼盘交付时，必须同时分别按照建筑面积的4％。和3％。交付物业管理经营用房及物业管理办公用房，其实办公用房不需要那么多，很多时候办公用房也被物管公司当作经营用房出租，为这个事情业主跟物管打官司的也不少见。除了增加面积，租金也可以商量，多了少了，业主哪能那么清楚呢？！

　　还有停车费。一般小区一个停车位租金是100元/月，有的小区临时停车也收费，4元/小时，大的小区有两三百个停车位，一年光收停车费就有二三十万元。这些在账面上就不一定写得那么明白了，有的跟物管费混在一起入账，有的根本不入账。

　　广告费更隐性，有时候业主根本没有意识到那些是广告。比如楼道里贴着“1楼”、“2楼”的标记，平时不注意，其实它下面有一行“××公司印”之类的小字，这也是要收费的。再比如草坪上竖一块“保护绿化”的牌子，仔细看看，也有玄机的，这些都还便宜，屋顶上的大广告就贵了，没有一二十万元别想上。

　　一人开列多份账面工资

　　现在我们讲“规模经营”，物管公司喜欢扩张的原因就是可以人员共用，请1个人算几份工资。因为现在每个小区的物业管理成本都是独立核算的，如果一家物管公司同时管理几个小区，虽然它在各个小区成立分公司，但它的人员却并不一定同比增加。本来一个小区要4个工程维修员，而4个维修员其实完全可以兼顾两个甚至更多的小区，这样一来实际成本就减少了，可是因为独立核算，在账面上这4个维修员却支取着8个（甚至10多个）人的工资，差额就成了利润。别小看这笔钱，一个工程维修员的月工资在1200~1500元左右，4个人一年就多出好几万元。

　　公摊支出被列入账内

　　再比如电梯、楼道灯的使用，这些公摊能耗按规定是要单独列支的，但实际上也被算到了物业管理费里面。所以，你去查查物管公司的账，十有八九，物管费是收不上来的，而为了弥补物管费的不足，经营收益就被用得一分不剩。几乎每家都这样，主管部门想管也无从管起。

　　不过，现在相关的管理条例越来越多，越来越完善，听说今年还会有一些针对性的检查。有时候几个同行聚在一起也说，以后想钻漏洞不容易了，但说实在话，我们也希望这个行业能更加规范，体系完整了才能良性，才有利于发展，否则总不是长久之计。

　　工作就像张艺谋，先拥有一个好的故事，然后去找章子怡，再去找制片、灯光，分工合作一起成为一个大片，最后再卖。这个产品谁也不知道谁出的钱，但是大家知道这个故事每个环节都有钱赚。

　　——万通地产董事局主席冯仑认为，随着房地产投资周期的延长，过去没有规则、完全凭借胆量创业获取高额回报的房地产开发模式一去不返，取而代之的是房地产专业化的分工开发形式。在未来五到八年之后房地产开发的主导为欧美模式，即五年以后中国的房地产开发商越来越像导演，而不再像现在这样的包工头。

　　

　　政策的出台有其积极意义，总体上有利于保持杭州房地产市场的稳定，而像提高按揭成数和公积金贷款额度等政策，则有利于降低普通购房者的购房成本，帮助他们实现置业梦想。

　　——2006年新年伊始，杭州市政府出台了一系列房产新政，对此省建设厅房地产处处长何从华分析说，其目的只有一个，就是希望避免房地产市场出现大起大落。

　　

　　对于通过银行按揭买卖多套房产的“炒房”者，商业银行对这种客户新的贷款申请会采取慎重态度。

　　——2月22日《北京晨报》报道，日前，央行整理发布了个人征信系统应用的部分典型案例，供银行和客户参考。其中特别说明，贷款炒房银行不欢迎。

　　

　　“限价商品房”在全省推广，主要是希望通过此项政策，缓解供应结构矛盾带来的压力，同时解决中低收入者的住房保障问题，特别是破解既不符合廉租房或经济适用房条件，又无能力购买市场商品房这类“夹心层”群体的住房需求。

　　——浙江省建设厅厅长张苗根2月21日透露，今年起，省建设厅鼓励各地加快推进限价商品房建设。如果一切顺利，这项政策有望在“十一五”期间实现，届时，浙江可能成为第一个施行此类政策的省份。

　　

　　新一轮房地产增长有三点将不同于上一轮:一是由于此轮房地产繁荣是建立在住宅大众需求的释放基础上，这明显不同于上一轮房地产投资繁荣的主要推动力是非自住性消费。二是此轮房地产的繁荣期相对延长，尽管在一些地区有较明显的泡沫现象，但繁荣的程度也低一些，这部分与房地产发展阶段有关，部分与住宅成为主要推动力相对稳定有关。三是繁荣的普遍化，这次尽管中西部热度弱一些，但所有的地区都进入房地产的繁荣期，是一种整体性繁荣。

　　——中国社会科学院金融研究所博士尹中立2月15日在《中国证券报》撰文认为，新一轮房地产增长波动对整个经济增长和居民生活的影响要明显大于上一轮，房地产过度繁荣特别是泡沫化的持续时间可能与上一轮有所不同。