七年后，出让方式酝酿新变

　　伴随这282宗土地的出让完成，是出让方式的变化。翻开1999年的土地出让资料，我们可以发现“邀请招标”的字样，这说明在土地公开出让的前期，开发企业还是有相当的“地位”的。回望七年出让历程，出让方式的改变在某种程度上也体现了市场对土地的需求变化。

　　要看清其中变化，首先要理清什么是“招拍挂”。

　　招标，是指土地管理部门（出让人）发布招标公告，符合资格条件且有意受让人进行投标，根据投标结果确定土地使用者。

　　拍卖，是指出让人发布拍卖公告，有意受让人在指定的时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者。

　　挂牌，是指出让人发布挂牌公告，有意受让人在指定的交易场所进行报价，根据挂牌截止时的出价结果确定土地使用者。

　　招拍挂的区别在于，招标必须在三家以上符合条件的受让人投标的情况下才能进行；拍卖是在指定地点时间进行公开叫价；而挂牌则只要有一家受让人参与，即可进行。采取什么样的出让方式一定程度上反映着出让人对市场需求的判断。

　　1999～2005年七年间，在已出让的282宗土地中，采用拍卖方式出让的土地只有4宗，采用招标（含邀请招标）方式出让的有128宗，采用挂牌方式出让的土地有154宗。从表2.2可以看出，在土地供不应求的市场中，由于出让人并不担心投标人不足规定人数而致使土地流标的情况出现，因此，土地出让时多采取招标方式。2000～2002年的3年里，招标占了绝大多数。

　　相对于招标而言，挂牌不仅可以突破“必须三家以上单位参与招标”的限制，更灵活的是，它还可以突破投标方式中一次投标“定乾坤”的苑囿。受让人可以现场竞价，价高者得。市场低迷时，挂牌出让方式可以最大程度的减少流标，市场活跃时，可以最大限度地抬高地价，这也恰恰是2003年以后，挂牌方式走上前台的最直接原因。

　　见表2.3：1999～2005年杭州市区土地出让方式演变示意图

　　

　　2004年12月29日，杭州市国土部门例行出让土地，结果71号地块竟然争夺了86个回合才分出胜负，受让人以土地溢价82.84%的代价“如愿以偿”。这块土地也创下了杭州经营性土地公开出让史上书面竞价轮次最多的纪录，但在记者的印象中，溢价82.84%却并非最多，溢价超过100%，接近150%的也不少见；而宏观调控开始后，2005年中期以后的土地出让中，多宗土地仅有一家单位报名却最终顺利完成了出让程序，同时也表明：挂牌是土地出让方最乐意采用的方式。

　　据悉，经过了七年的土地公开出让实践后，新的土地出让方式也正在酝酿之中。一项被称作“勾地”的国有土地使用权出让的新方式正在被国土资源部考虑。目前，包含相关内容的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》征求意见稿已经下发至地方国土部门。来自国土资源部的消息称，正式执行日期大致在2006年7月。

　　按照国土资源部方面的解释，所谓“勾地”是指土地在正式挂牌出让前，由单位或个人对感兴趣的土地向政府表明意向并出价，在政府认可其出价后，再行挂牌、招标、拍卖的交易方式。