■本报记者 张卉卉

　　

　　首批地下商铺领出产权

　　去年底，地处解放路与延安路交叉口的元华广场地下商铺开始申领土地使用权证。据悉，这是杭州首个申领地下商铺土地证的楼盘。有了《地下空间土地使用权证》，元华商场地下商铺还可以办理《地下空间产权证》、《地下空间契证》，地下商铺和地面商铺一样有了“三证”。

　　这标志着一直困挠杭州地下商业的产权问题终于成为历史。上周五，记者从杭州市国土资源局土地交易中心发证科得到证实，杭州首批地下商铺已办出产权证。元华广场、康恒商务楼、利兹城市公寓3个楼盘的地下商铺业主们正在陆续办理土地使用权证。

　　待售商铺也急着办产权

　　河滨公寓负责人、广宇房产副总裁阮志毅近日有些兴奋。河滨公寓二期有一批地下商铺正在办理产权证。如果不出意外的话，这批地下商铺可能是杭州首批具有产权证的待售商铺。

　　据杭州国土资源局地籍处相关人士介绍，杭州已办出产权证的首批地下商铺如元华广场、康恒商务楼等都是已售商铺。和它们不一样，河滨公寓地下商铺属于待售商铺。不管是已售还是待售商铺，只要通过项目土地复核验收，补交土地出让金后，都可以办理土地“大证”，接着办理“小证”。

　　河滨公寓一期就有一万平方米的地下商铺。当时，因为不能办理产权证，乐购超市看中了这一区域的商机，以长租的形式在这儿开出了乐购河滨店。二期地下商铺定位和一期错开，3750平方米的地下商铺被分隔成4间，商铺面积从500~800平方米不等，每间地下商铺都带有20平方米的地上商铺，地上20平方米设计为商铺的门厅及入口。据悉，这批商铺因为拥有三证，和地面商铺一样，可以办理四成首付的银行按揭。

　　地下商铺性价比较好

　　不仅是河滨公寓，记者了解到，杭州已售的地下商铺如元华广场、利兹城市公寓都处于市中心的商业旺区，周围人流密集，商气较浓。

　　以前，虽说身份不明，但由于地下商铺所处位置的优越，只要业态选择和商业经营到位，地下商铺似乎不比地面商铺逊色多少。地处建国北路的利兹城市公寓开发商佳合房产总经理区蔡建立说，利兹城市公寓的2000多平方米的半地下商铺前年初售价为8000多元/平方米，和地面一层商铺的3万多元/平方米相比，这样的价格还是有吸引力的。当时，这2000多平方米地下商铺是承诺“可办产权”才被某买家吃下的。如今，这儿开出了暗香春天餐厅，生意算是不错。去过这家餐厅的人都反映，店堂设计比较雅致，灯光上的巧妙设计也弥补了半地下商铺采光通风上的不足。

　　地下商铺产权怎么办

　　随着杭州地下空间开发的深入，一直困扰地下空间在经济发展中作用的产权问题，杭州市相关部门在近两年已开始注意到。2003年7月29日，杭州市国土资源局颁布了《关于加强杭州市区地下空间土地使用权管理的通知》。《通知》就地下空间有偿使用的土地使用权登记相关程序作出规定。

　　“由于国家法律法规对地下空间的归属规定还是个空白，地下空间产权办理没有全国统一规定，杭州也只是处于摸索阶段。”杭州国土资源局地籍处相关人士说。不仅杭州，去年底，上海人民广场的香港名店街、迪美广场等地下商场也成为办理产权的首批试点。上海房地局对外宣称，上海产权办理还未对所有地下商业放开。

　　据悉，杭州目前地下商铺已能办理产权证，而地下车位由于“到底归开发商还是业主所有”尚不明确，目前还无法办理产权证。

　　《通知》规定，只有符合城市规划和国家有关人防、地下空间等法律法规的地下商铺才可办理产权。凡需要办理地下空间有偿使用的项目，地下空间层高必须在2.2米以上，并按规定保证地下设备、停车位、人防等配套公用设施所需的建筑面积。

　　地下空间土地使用权出让金的收取标准，在市政府没有出台地下空间土地使用权基准地价标准前，暂按以下标准收取：地下空间为一层的，按杭州市区土地基准地价相对应用途价格（折算为楼面地价）的30%收取，地下空间为二层以上（含二层）的，按20%收取。

　　据国土局相关人士介绍，目前来申请产权的都为已建项目，尚未施工的新建项目不多。据悉，新建项目也可在施工前申请地下商业产权办理。但由于地下空间建筑面积测量比地上建筑要复杂得多，竣工前后误差会比较大。预先交纳出让金的项目一般都要在竣工后再复核，扣除人防面积和公共部分如过道、电梯井等折算到地面面积部分，才能最终算定出让金金额。

　　地下商业蕴含商机

　　“以前，由于相关法规不明确，杭州已开发地下商铺非常少，现在可办产权了，地下商业开发估计会旺起来。”国土局相关人士说。

　　地下空间开发较为成熟的东京，地下商业非常发达，大楼地下室、车库、地下商业街在地下互相连接，人们下班以后逛街、就餐等等可以“一条龙”进行，生活非常便捷。上海市流通经济研究所副所长冯汉良说，从长远看，地下商场相对于地面商场，更节约资源。特别在土地紧张的老城区，商业向地下延伸是个方向。

　　某地下商铺开发商透露说，和一二十万元一个的车位不一样，上百平方米的地下商铺一般都要上百万的资金，如果没有按揭，一般购房者是不愿签订使用权转让协议的。这导致长期以来地下商铺只能出租。资金回收慢，这影响了开发商开发地下商铺的积极性。

　　记者了解到，除了河滨公寓外，杭州老城区几个正在销售商铺的楼盘如红石中央花苑宜家道商铺、锦昌文华、金泰蓝色霞湾都没有开发地下商铺。红石房产总经理助理祁国英正在运作定位为城北区域商业中心、建筑面积达一万平方米的宜家道商铺，她说，当时之所以没有设计地下商铺，是考虑到车位配比的重要性，若车位让位地下商铺，担心对商气有影响。

　　业内人士表示，这一政策对地下商铺是个利好。按规定，地下面积除公摊部分会部分计入地面建筑面积外，基本上出让金只有地面基准地价的二到三成，这对新建项目的开发商是个不小的诱惑。