“以旧换新”并非杭州房产商首创，这种营销方式在北京、深圳已有先例。卖方总希望卖得越高越好，买方自然是越便宜越好，如何在买卖之间寻找平衡，让双方对老房子的价值认知达成一致，将是“以旧换新”计划成败的关键。

　　■文/本报记者 詹丽华

　　

　　本报讯 杭州有这样一些房子：它们房龄不小，大多建于上世纪80年代末90年代初；面积不大，多数在40~60平方米；地段不错，要么在繁华的市中心，要么在配套成熟的老居民区。

　　而这些“三不”房子的主人或多或少也有换房的打算，面积小的想换大，周边环境差的想搬个物业管理好的小区，但是现在的房子动辄几十万上百万元，用他们调侃的话来说就是“付完首期，连生病的权利都没有了”，真要换房也不容易。有没有更经济的办法实现他们的新房梦呢？这并非不可能。记者了解到，华元房产正在筹备一个“以旧换新”的换房计划，准备在本月中下旬推出。

　　老房子是一块敲门砖

　　按照这个换房计划，所谓的“以旧换新”即是：老房子的所有人把旧房子卖给华元，然后在华元现有房地产项目中挑选、购买一套新房，旧房依据评估价格抵充所购新房房款。按照华元梦琴湾目前4700元/平方米左右的均价，140平方米的大户型首付三成，旧房折价15万元，最多再付5万元左右就能按揭购买一套新房。如果挑选的是期房房源，在新房交付之前，仍可继续居住在旧房内。新房交付后，业主仍希望保有旧房，也可以从开发商手中买回旧房，但必须先付清原来抵充的房款。

　　老房子在其中分饰多角，起着至关重要的作用。首先它是一块敲门砖，你必须手中完整拥有一套房子的产权才能参加这个“以旧换新”计划；第二它是现金，可抵新房的首期款；第三它是房子，在抵押的同时仍可居住。而对手中已经有两套房的购房者来说，老房子在抵押的同时仍有租金收入，以月租金800元两年租期来算，相当于在总房价上打了两三个点的折扣。

　　旧房评估价最受关注

　　“从理论上说，这个做法是完全没有问题的。”提出这个方案的华元房产相关负责人周剑宏表示，从最初有想法到现在准备推出，他们酝酿了半年多，“所有能考虑的问题都考虑到了。”整个计划中最关键的节点有两个，一是旧房的评估价格，另一个则是旧房如何处理。“这些老房子大多地段不错，地段增值速度肯定高于房子的折旧速度。”周剑宏坦言，相比老房子的出路，他更担心评估问题。

　　卖方总希望卖得越高越好，买方自然是越便宜越好，如何在买卖之间寻找平衡，让双方对老房子的价值认知达成一致，将是“以旧换新”计划成败的关键。而这点在实际操作中将会相当困难。据记者了解，华元计划以旧房所在地段的拆迁标准为基础，综合房龄、楼层、朝向等具体情况来评估旧房价格，最终成交价格则要看买卖双方讨价还价的本事。这其中充满了不确定性。

　　旧房房源有三个底线

　　事实上，“以旧换新”并非华元房产首创，这种营销方式在北京、深圳已有先例。不同的是，北京是由二手中介我爱我家推出，主要面向二手房市场，深圳虽然是招商地产提出，但置换后的旧房如果没有卖出仍要退回给原房主，开发商不承担风险。

　　可见华元这次的“以旧换新”相当彻底。为了降低风险，他们对“以旧换新”的旧房房源有相当明确的要求，包括：建造年代必须在1990年以后（不含1990年）；三证齐全；杭州市区5类地段内（不包括滨江）。以此来分析，虽然“以旧换新”的设想颇能吸引眼球，降低了购房门槛，购房者也确实能得到比较多的实惠，但真正能符合条件的旧房不多。另外，华元房产目前在售的商品住宅项目主要集中在下沙，对希望“以旧换新”的购房者来说，新房房源的选择面比较窄。这可能是个缺憾。