■中原地产 荆海燕 本报记者 张卉卉

　　

　　“五一”长假之后，二手楼市的成交情况比预想的要好些，成交量高过去年同期。二手房市场回暖声不绝于耳。今年的一季度急性需求的涌入确实给二手楼市带来了一丝暖流，但评判市场的回暖恐怕不能仅以现实成交量来下定论。

　　挂牌向上 成交向下

　　相关数据显示，今年一季度，二手楼市挂牌量成交量呈现持续上升态势，但4月份的二手楼市并未完全延续一季度的总体走势，新增挂牌量仍然呈上升趋势，而成交量则背道而驰，小幅下滑。

　　其原因一方面是由于消费者愈加理性，而另一方面则在于二手楼市的需求结构还未达到理想状态。

　　一般看来，市场回暖的最直接表象也许是成交量的持续走高或是稳定在某一高度，但业内人士认为：市场是否回暖不仅仅只表现在成交量上，还需关注量背后的需求结构问题。因为需求结构将影响到市场资源的配置是否达到最优化。

　　急性需求 假性繁荣

　　自一季度以来，婚房为主的急性需求充斥了楼市，成交量在短期内逐步走高。据中原地产研究部调查结果显示，目前市场中购买二手房目的以结婚购房为主（占45%），而改善性需求只占26%。再结合商品房市场的购房需求来看，整个楼市中以婚房为主的过渡性需求仍然占据最高比例（占35%）。

　　这样大的需求真能成为现实需求吗？它对促进市场的繁荣又起到了多少作用呢？据中原地产文苑分行反映，在上个月所接待的几十位需求客户中，要求购买50-70万左右物业的客户占了90%以上的比例。但现在要找这样价位的理想房子并不容易。准备今年结婚的曹先生想当然地完全按照自己的标准去挑选市中心的两室一厅，但是经过一个多月的看房之后，他才发现一方面市中心供应有限，造成房源稀缺，偶尔有挂牌却价格奇高而难以接受；而另一方面他一样的需求客户相当集中，相互间的竞争也显得激烈一些，他的买房计划也就此搁浅。而类似的情况已经成为了目前市场上的一种普遍现象。

　　中原地产相关人士认为，目前的二手楼市过剩与短缺并存，造成了大量的以婚房为主的过渡性需求一时间无法转变为现实需求。中小户型的供应不足使市场的梯级消费进程拥堵在一次置业阶段而无法疏通。而改善性需求的不足，也使二手楼市中的大户型或是高端物业成为有价无市的尴尬房产，即便有些大户型的单价不高，成交却不近人意。这样就导致目前二手楼市供需结构的矛盾。

　　不可否认，短期内这些急性需求的确提升了国房的景气指数，最重要的是让人们重拾对楼市的信心。但我们不得不承认急性需求带来的只是短时间内的假性繁荣。我们关注的焦点不能仅限于这部分需求，而是要将更多的目光集中在市场真正的主体——改善性需求，也就是置换群体。

　　市场中轴 改善群体

　　不难理解，改善性需求既要买到更舒适的住宅，同时又要卖掉或租掉已经不能满足家庭需要的房产，从而去满足租赁市场需求和过渡性需求，也就是说置换群体起到的是承上启下的作用，促进了整个市场的流通。

　　他们卖掉手中五六十平方米的房子去买八九十平方米的房子，或是卖掉七八十平方米的房子再去买一百多平方米的房子……以次类推，从而促进整个房地产市场的梯级消费。这部分群体越强大，市场也就越繁荣，带动的是整个市场，反之也就越沉闷。

　　正如2004年前后的城西市场，由于第一批购房者（约在1995年~1998年）的大量置换，使得市场中可选择房产的范围非常大，吸引了大批的年轻购房者。如康乐新村一带的二手房、蒋村商住区的次新房构成了梯级消费的两大主要置换群体，促进了这一区域持续了3年左右的换房行动。

　　因此，中原地产相关人士认为，如今，只有鼓励置换群体进入市场，使更多的五六十平方米，七八十平方米的房子补充到市场中来，才能疏通梯级消费进程。一方面使更多的过渡性性需求得到配置，转化为现实需求；而另一方面，化解大户型或是高端房产的难以消化的尴尬局面，使二手楼市资源合理化配置。