■于建国

　　

　　案例回顾：

　　2003年8月，孟女士与某房产开发公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：孟女士购买该房产开发公司开发的C3幢2单元301住宅一套，房价总金额19.4万元。同时，房产开发公司在其广告中允诺C2、C3幢前建筑为别墅，层高为2.5层。故双方成功交易的单价高于房产开发公司之前开发的B1~B3幢单价。但是2005年4月，房产开发公司将原设计图纸中的别墅2.5层变更为D1、D2商品房，层高为5层。孟女士即认为房产公司的该项变更违反了当初在宣传资料中的承诺，且未通知自己，遂诉至法院，要求房产公司赔偿损失4万元。

　　法院判决：

　　法院经审理认为，房产公司对外界发出的宣传资料中，对C2、C3幢南面为F2.5（二层半）联体别墅所作的说明和允诺具体确定，孟女士根据该宣传资料，认为C3幢房屋南面为楼层不高的联体别墅，在此购房居住，视野、采光、通风等条件优越才决定购买，故房产公司的宣传资料中的说明和允诺应属要约。最后，法院结合案件其他情况，判决房产公司赔偿孟女士损失8000元。

　　

　　律师评析：

　　本案是一起典型的因商品房销售广告和宣传资料引起的商品房买卖合同纠纷。目前，商品房买卖90%以上是以广告形式向社会公开出售的，因商品房销售引发的纠纷在现实生活中大量存在，因此，最高人民法院于2003年4月28日出台了关于审理商品房买卖合同纠纷案件的解释，其中第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。在实践中，房地产开发商往往利用广播、电视、报纸、自行印制售房资料等各种形式，对特定事项进行说明、陈述和允诺，并对购房人的是否购买心理及购房合同的最终签订有着重大的影响。而事后，却很少有开发商全部履行此类承诺。所以，购房人对销售广告和宣传资料，应谨慎辨别真伪，并保留相关证据，若日后开发商失约的，亦能以此来保护自己的合法权益。