案例：5月上旬，吉先生看中了杭州某二手房中介网站上发布的东河锦园一套160平方米的住宅。吉先生跟中介公司和房东联系后，经过几轮讨价还价，5月27日，三方终于基本谈妥了价格，并签订了《意向书》。房东是“净价”出手，按照规定，原本应为房东缴纳的营业税、评估费用、中介费用共计7万余元交易成本皆由吉先生承担。为表诚意，吉先生缴纳了5万元意向金，而房东也将房产三证原件留在了中介公司。由于当时没有预计到政策因素，在《意向书》上没有约定对政策性因素的应对条款（当天中介公司经办人员以吉先生夫人未签字为由，没有将《意向书》交给吉先生和房东）。

　　5月29日，新措施出台。由于该房产属于2003年的住宅，按新政规定，该房属于“对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税”条款直接制约的对象。由于该房购入时价格为100余万元，全额征收意味着要多交将近6万元的营业税。

　　5月30日，中介公司约吉先生和房东一起紧急聚会谈判。中介公司提出了多种方案，建议利用31日最后一天到农税部门先开出税票，然后进入按揭、过户等流程，并介绍了如何“规避”的种种关口。但是房东和吉先生觉得中介提供的方案过于麻烦和匆忙，双方对于增加的6万元交易成本都不愿承担，最后双方同意自愿解除《意向书》，并同意签署书面解除协议，但中介公司不干了。

　　该公司营运经理表示：在整个服务过程中，中介方面没有出现差错，那么买卖双方解约就应支付违约费。吉先生和房东则一致认为，双方是自愿解除协议，而且国家出台新政，这是不可抗力。吉先生表示愿意支付1000元现金作为中介劳务费，但中介不认同。因此当天吉先生的5万元意向金和房东的房产三证以及《意向书》都被中介公司扣留。

　　5月31日，吉先生再次联系该中介公司的业务员，业务员表示已请示了公司领导，只能退还4万元，另外1万元作为违约金由中介公司收取。房子没买到，仅仅因为接触了几回就丢了1万元的吉先生感到很郁闷，无奈之下，吉先生决定采用司法途径解决。

　　律师点评：

　　（浙联律师事务所主任、高级律师 戴和平） 本案王先生与房东签订的《房屋买卖意向书》本来是合法有效的，按理应当继续履行，但由于国务院批转建设部等九部委联合下发了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，该新政策调整了原先的二手房交易的一些具体规定，并由此多产生了近六万远的营业税。国家政策的突然调整是买卖双方和中介公司原先根本没有办法预料到的，如果继续履行就都不是买卖双方的真实意思表示，也就是违背了双方当事人的意志，故双方就可以协商解除该意向书。

　　其次，当前出台的新政是国务院转发的，就相当于行政法规的效力，也就是说该新政对相关的当事人具有强制的约束力，当事人必须遵守。故买卖双方因此解除买卖意向书并不是违约行为，更不应该承担违约责任。

　　第三，如果中介公司扣除当事人一万元作为违约处理就没有法律和事实的依据。

　　记者手记

　　6月2日下午，记者从吉先生和中介公司了解到，这起纠纷已经圆满解决，中介公司退还了吉先生的1万元意向金。

　　对于这起纠纷，参与协商的浙联律师事务所律师 王景认为，房产中介公司是一种居间组织，其经纪人所从事的是一种居间合同行为，不论出于什么原因，房产中介公司都无权、也无资格扣留委托人的产权证。

　　关于房产中介服务费的收取，实行的是政府定价。建设部《关于房地产中介服务收费的通知》第四条规定：房地产中介服务机构可应委托人要求，提供有关房地产政策、法规、技术等咨询服务，收取房地产咨询费。普通咨询报告，每份收费300~1000元；技术难度大，情况复杂、耗用人员和时间较多的咨询报告，可适当提高收费标准。

　　根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。同法第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。根据此案例的情形，完全符合第一种条件。

　　杭州另一家房产中介公司老总则认为，这起二手房交易纠纷产生的根本原因，是在拟订买卖合同时考虑不全面。他认为中介公司作为二手房交易市场中专业的“操盘手”，应该提醒买卖双方交易时可能存在的一些风险和不可控因素。“此前国家对房产市场已经有过多次调控，整个市场对调控都有心理预期，因此我觉得买卖双方合同中没有约定不可控因素及风险的承担方，中介公司是负有很大责任的。”

　　此外，他认为，如果合同中没有约定不可抗风险和风险承担人，则行业内普遍的做法是由双方自由协商，万一协商不成，则原先的合同无条件解除，并且互不追究违约责任。             本报记者 徐叔竞