本报讯 在调控的大背景下，房地产投资正日渐理性。去年底以来，大世界五金城、美都广场等多个商业地产项目开盘，楼市的焦点逐渐转移到了商业地产上。

　　第四波开发热潮初现

　　汉森国际投资（浙江）顾问机构总经理蒋斌研究商业地产多年，他把杭州商业地产的发展归结为三个时期。第一波商业地产热潮出现在1998年、1999年，以当时的涌金广场和东方商城为代表。由于当时整个商业地产刚刚起步，产品单一，市场环境不成熟，操作者也不懂如何进行运作，最后问题多多，不少投资客都被套在其中。

　　第二波热潮出现在2002年左右，以河坊街和信义坊两大特色街区为代表，特征是有政府的政策支持，商街自身定位比较明确。当时这两条特色街的铺位被投资者炒得火热，价格节节上升，甚至出现了名震一时的“铺王”。

　　蒋斌认为前两波商业地产热潮虽然都不成熟，但它们提升了商业地产在投资者心目中的地位。从2004年开始，随着大批量住宅楼盘上市，这些楼盘附属的社区沿街商铺进入销售高潮，从而形成了杭州商业地产的第三波热潮。在蒋斌看来，以河滨公寓为代表的这波商业地产热潮，特点是自发形成市场，自由交易，这点从这些沿街商铺经常开了关、关了开的状况可以一见端倪。

　　“今年的杭州商业地产，可以说是第四波商业开发潮的前奏。”蒋斌认为，随着整个商业地产市场渐趋成熟，政策环境开始规范，产品线也丰富多元，涵盖了购物中心、街区、社区商铺、专业市场、写字楼等几乎所有商业地产内容的第四波商业地产热潮正在形成。

　　目前的商业开发可以说是热火朝天。钱江新城聚集了大批写字楼和公建项目；下沙有相当多的商业地产；滨江的星光大道街区规模非常大；五常的宏丰家居城、嘉里建设拿下的浙大湖滨校区地块都非常值得期待。等到这些项目在一年后集中上市亮相，将会带来庞大的商业地产市场。

　　投资前景被看好

　　中原地产市场研究部主管盛毅也非常看好杭州商业地产的投资前景。“单单从大型商场物业这块来看，杭州四大商场的总体营业额几乎相当于同级别城市8个、10个商场的体量，这说明杭州还可以进大体量的商场物业。”

　　另据中原地产统计，2004年，杭州商业地产项目（含写字楼和商业）所占土地出让比例为27.7% ；2005年，这个数据上升到31.7%。

　　盛毅认为，“从目前整个杭州市场商业地产供应量来看，钱江新城是未来几年内的供应大户；此外滨江区的四桥和一桥之间、在交通上与主城区衔接得比较好的区块，其商业地产前景也会相当不错。”

　　紧邻滨江区政府的“星光大道”，总建筑面积逾30万平方米。其招商部副经理尹杰认为，从LV、阿玛尼等国际大牌纷纷落户杭州来看，杭州的消费力很强，而滨江又是杭州未来发展的重心区域之一，商业地产前景自然看好。

　　商业地产的成功标志不仅仅是开发的成功，其成功更体现在能否长期稳定发展，能否保证经营户持续盈利。因此，现在的开发商也在摒弃近几年来为急于回收资金而进行的“全部分割销售，先达到回收盈利为目的，而不顾后期经营死活”的短期行为。“星光大道”在管理上，将采取统一管理，为商家经营提供完整的服务体系；在商业功能形式上，将实行同业差异、异业互补的方式。

　　本报通讯员 王慧 本报记者 徐叔竞