■本报记者 詹丽华

　　

　　什么是大户型？我们不妨以140平方米为界。根据建设部和浙江省的有关文件，140平方米以下界定为普通住宅，140平方米以上则为非普通住宅。非普通住宅在现有市场条件下，到底有没有涨价的可能呢？

　　大户型，定价比小户型谨慎

　　“房源的楼层位置好不好，景观资源如何，这是定价时首先考虑的内容，而非房子的面积。”燕子在房地产公司工作多年，算是资深业内人士，她私下认为，“大户型涨价”一说，多少有些哗众取宠。

　　“同样的价格，面积大意味着总价高，我们肯定会考虑购房者的实际承受能力，所以在一定程度上大户型的单价反而比小户型低。”燕子说。

　　记得两年前，杭州滨江一楼盘的LOFT户型开盘时，40平方米~60平方米的小户型单价超过1万元，而就是同一个项目，130平方米以上的户型单价只有7000元左右。以单价来算，小户型反而比大户型贵了。

　　而从去年至今的国家有关政策看，“非普通住宅”的购买一直是非鼓励性的。比如140平方米以上的大户型要比普通住宅的契税多一倍，按3%征收；哪怕满5年，营业税还是要征收。正因为如此，对非普通住宅的购买，多数开发商以折扣、现金补贴等形式为购房者分担这部分压力。在如今的理性市场下，开发商难道一边给折扣，一边涨价？开发商会不会做这种多此一举的事情，答案并不难找。

　　大户型，市场供应真不少

　　另一方面，记者调查发现，即使从今年6月1日开始套型建筑面积90平方米以上户型的市场供应量减少了，目前的大户型房源市场存量要消耗完也需要相当一段时间。

　　目前多数公寓项目把130平方米~170平方米户型作为主力户型，与购房者偏好的90~120平方米户型有一定差距。记者从纳入杭州透明售房系统的八大区域随机选取了15个住宅楼盘，统计数据表明：这15个楼盘共剩余房源2513套，其中建筑面积在140平方米以上的户型共1318套，占总剩余房源的52.4%，而其他房源中还有三成左右是建筑面积120平方米~140平方米的户型。目前，杭州透明售房网上的市区可售房源约2万套左右，如果按照50%左右的比例计算，140平方米以上的大户型房源还有1万套左右，而这，还没有把庞大的郊区房源计算在内。

　　如果再算上在6月1日前已经领取施工许可证的楼盘，今明两年即将上市的大户型房源数量真不少。况且，今后并不是不建大户型，只是适当控制户型面积。因此现在就断言说，大户型将成稀缺产品，似乎为时过早。

　　大户型，消费者说居住成本高

　　对自住型购房者来说，买房除了考虑房价之外，还需要考虑实际居住成本——买得起，是不是也住得起？

　　与建筑面积直接相关的是物业管理费。以有电梯的高层公寓为例。同样的甲级物管，以最低标准计，建筑面积100平方米的房子每月物管费是120元；建筑面积140平方米的房子每月物管费是168元；每年仅物管费一项就多支出576元。以70年使用期限算，多支出的物管费超过4万元。

　　比物管费更高的是水、电等能源使用费。更多的使用面积、更多房间，意味着需要更多电灯、空调，耗电量自然增加。“德国有研究机构做过调查统计，50年使用期限的住宅其运营费用占总成本的80%，20年~25年使用期限的住宅其运营费用也占到50%。”浙江大学建筑设计研究院秦洛峰教授说，德国住宅尚且如此，杭州绝大多数住宅是达不到德国住宅的节能标准的，耗能肯定更厉害。

　　有专家更是指出，和欧洲、日本、香港等地的住宅消费相比，目前国内的住宅消费需求是偏大的。随着住宅使用成本的提高和人们观念的变化，对住宅面积的需求可能会出现下降的趋势。

　　买得起，住不起，购房者还会不会轻易下单？结果不言而喻。