■本报通讯员 小于 本报记者 徐叔竞

　　

　　本报讯 房产新政颁布后，自6月1日起卖房的营业税征收年限从2年延长至5年。记者从杭州多家二手房中介公司了解到，由于此前在市场上挂牌交易的二手房中，半数以上都是购房年限在5年以下的房源，新政的出台使得这批主流房源面临要多交5.5%的营业税的新情况。

　　究竟“谁来承担这笔多出来的费用”？买卖双方由此产生了分歧，从而引发了多起撤单事件。因税费调整引起的交易纠纷到底有哪些？该怎么来处理？

　　问题一： 税费政策调整，

　　能否成为解约理由？

　　在目前的实际交易案例中，不少在6月份之前已经签订了合同但尚未完成交易的买主想解约，卖主却不肯。

　　平先生就遇上了这样的烦恼。今年4月，他通过房产中介与卖主余女士签订了《房屋转让合同》和《委托代理合同》，以119万元总价购买位于清泰街富春大厦的一套住房。

　　由于该房产到明年1月才满“2岁”，当时为规避营业税，双方及中介公司约定：1、甲方（余女士）的贷款利息由乙方（平先生）承担（自签订本合同之日起到开始办理该房屋过户手续止）；2、甲、乙双方委托受托方于2007年1月26日以后为双方办理该房屋交易的过户手续。在《委托代理合同》中，双方约定：“在此次交易中所涉及的税费、中介费、评估费均由乙方（平先生）承担。”

　　签完合同后，平先生向余女士支付了35.7万元的首付款，向中介公司支付了7000多元的中介费，余女士把房子交付给了平先生。期间平先生履约承担了甲方每月贷款利息，只等着明年1月正式拿到房产三证。

　　随着房产新政出台，如果仍要规避营业税，平先生不但要多交6万元费用，而且还必须等3年多后才能拿到这套房子的产权，这其中无论费用还是风险都大大增加。因此平先生想解除这份合同，但是卖主初步表示不想解约，要按照合同办事。

　　国家税费政策的调整能否成为解除合同的理由？对此，浙江六合律师事务所律师于建国认为，依法成立的合同，自成立时生效，双方都应该严格履行。

　　首先，在《合同法》的“合同解除条款”部分只规定了因不可抗力或一方的根本违约而可以行使的法定解除权，平先生的理由并不能构成不可抗力的情况，中介公司也没有违约的事实。

　　其次人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应将定金返还买受人”。

　　国家税收政策的变化当然不是“当事人一方原因”，那么是否属于“因不可归责于当事人双方的事由”呢？一般的解释认为，在认购书签订后，开发项目被政府行政决定取消、缓建，开发商的主体资格丧失，自然灾害致开发项目灭失等属于“因不可归责于当事人双方的事由”。平先生的理由显然不属于这种情况。

　　因此，平先生想解除合同是没有法律依据的，而且从合同法的角度看，双方合同的大部分义务已经履行完毕，更是没有解除的可能性。

　　问题二：合同履行起争议，

　　仲裁还是诉讼？

　　在平先生和余女士签订的合同中，还约定了一个条款：“本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的按下述第1种方式解决：1、提交杭州市仲裁委员会仲裁。2、依法向人民法院起诉。”平先生担心仲裁结果不利于自己，因此想跳过仲裁程序，向法院起诉。

　　于建国律师表示，如果合同中明确清晰地表示同意采取仲裁的方式，则应当进行仲裁。如果直接向法院起诉，法院是不予受理的。仲裁和诉讼的最终裁决的法律效力相同，而且具有排他性，实行“或裁或审”原则，即选择了仲裁便不能再选诉讼，反之也相同。仲裁实行一裁终局的制度。

　　仲裁委员会是一个民间机构。依据《仲裁法》的规定，仲裁委员会的仲裁员多是各专业领域的专家，具备较高的专业造诣和执业操守。如果当事人双方约定由一名仲裁员来裁决纠纷，则可由当事人双方来共同选定该仲裁员；如果当事人双方约定由三名仲裁员来裁决纠纷，可以各自选定一名，第三名也就是首席仲裁员，可以双方共同选定或委托仲裁委员会指定。

　　问题三：

　　规避税费的“妙方”可行否？

　　所谓“上有政策，下有对策”，一些房产中介和买卖双方也使出了不少避税“妙招”。除了前两年一度非常流行的“以租待售”（即在不满期限的房产交易中，买方以租的名义行入住之实，只等期满后过户）等手法外，如今又冒出了典当、赠与等多种新花样，以规避营业税。

　　事实上，用典当、赠与的办法来规避税费也是有相当风险的。一位二手房中介业内人士表示，这些花样虽然在短期内看上去很有诱惑，交易时能省去不少费用，但是其中的时间成本和风险相当大。根据他的经验，房价的涨跌经常引发这些“曲线交易”中途起纷争，付出了不菲交易费用的买方由于没拿到房产证，往往处于弱势，甚至会“赔了夫人又折兵”。因此他劝购房者不要自作聪明用这些所谓的“妙方”。