■文/于建国 律师信箱：yjglawyer＠yahoo.com.cn

　　

　　何为商品房质量问题？其主要体现在以下几个大方面：地基基础和主体工程质量问题，屋面防水工程，其他土建工程（包括地面、楼面、门窗工程等），电气管线、上下水管线的安装等。

　　因房屋质量问题而导致的纠纷，正在增加业主和开发商的矛盾。许多业主并不完全清楚自己的房屋属于哪一类、何种程度的质量问题，也不知道能采取哪些适当的措施来最大限度地保护自己的权益；房屋质量也成为开发商最头痛的问题，总有个别业主不论问题大小，动辄要求退房。

　　一旦房子出现质量问题，业主就有权要求退房或赔偿吗？

　　这些情况可以退房

　　商品房主体结构质量不合格，或因质量问题严重影响正常居住使用的，房屋买受人可要求解除合同和赔偿损失。在商品买卖合同中，交付质量合格的房屋是开发商依据法律规定或依据当事人约定而应承担的主要义务。

　　《建筑法》第61条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《合同法》第279条作了基本相同的规定。如果主体结构质量不合格，买受人有权要求退房并赔偿损失。

　　但由于建筑质量问题错综复杂，其既可能是勘察、设计方面的原因，亦可能是施工方面的问题。故对正常交付使用后的房屋，如有质量疑议，应申请工程质量监督单位进行重新核验，确属主体结构质量不合格方能要求退房。另外一种情况是，房屋主体结构质量是合格的，只是一般的质量问题，但修复后仍影响正常居住使用的，买受人也有权退房。

　　普通质量问题，可以要求保修

　　开发商对商品房的普通质量问题主要承担保修责任。例如前面讲到的屋面防水、电气管线、墙面落漆、裂缝等，都属于建筑物质量瑕疵问题，而不是影响居住安全的质量问题，依据《解释》的规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任。”

　　关于质量的瑕疵标准及处理应根据公平合理原则予以确定。一般来说，可以修复的瑕疵问题，就应要求开发商或自行修复即可。可以通过修复处理而且买受人又没有非解除合同不可的特殊理由时，买受人不得主张退房或解除合同，否则构成权利滥用。当然，修复费用和修复期间造成的买受人的其他损失应由开发商承担。但是买受人有必要在收房验房时通过拍照、录像、文字记录等方式留下相关证据，作为日后协商赔偿问题的依据。

　　双倍赔付的适用范围

　　出现房屋质量问题后，有些房屋购买人要求开发商双倍赔偿。从《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定来看，有两种情况可以要求双倍赔偿：一是恶意违约；二是欺诈行为，而且都是有非常严格的适用条件的。

　　相关法规链接：

　　《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第八条：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

　　《解释》第九条：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

　　《解释》第十二条：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

　　《解释》第十三条：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。