对每一个买房人来说，最头痛的问题是什么？恐怕大多数人会回答说：房子出现质量问题。而这看似应该是最起码的问题，却在相当多的楼盘里仍保证不了——漏水、墙壁开裂等时时困扰着购房者。

　　正因为很多人为房屋质量而烦恼，上周我们的钱报房产吧（qb.bbs.zjol.com.cn）首期房产法律咨询在线活动“房屋出现质量问题该怎么办”引来了众多读者的热议。

　　焦点话题一：

　　新房有了质量问题，怎么办

　　热议度：★★★★★

　　徐先生（读者）：我的房子交付已两年了，最近打算装修才发现房屋出现了质量问题，墙壁和窗户渗漏水，还有多处空鼓和裂缝。我现在该怎么办？是找物业管理公司来修还是找开发商？我能要求赔偿吗？

　　律师答疑：如果在保修期内出现质量问题，建设单位或者房屋建筑所有人（即开发商）应当向施工单位发出保修通知，施工单位接到保修通知后，应当到现场核查情况，在保修书约定的时间内予以保修。发生涉及结构安全或者严重影响使用功能的紧急抢修事故，施工单位接到保修通知后，应当立即到达现场抢修。

　　过了保修期后，由业主或使用人自行承担维修责任，费用由业主或使用人承担。

　　至于能否赔偿，看房屋质量是否给业主造成了实际损失。

　　解读：

　　根据《房屋建筑工程质量保修办法》的第七条，在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：

　　㈠地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

　　㈡屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

　　㈢供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

　　㈣电气管线、给排水管道、设备安装为2年；

　　㈤装修工程为2年。

　　其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。

　　焦点话题二：

　　二手房出现质量问题，房东有责吗

　　热议度：★★★★★

　　黄牌警告（网友）：全装修二手房买卖中如果装修出现问题，是否能让上家出具授权书由下家直接找开发商要求索赔？

　　我买的二手房是开发商的全装修房，但装修合同署名却是之前的房东名字。现在房子装修发生问题，物业强调由于装修合同上不是我的名字，所以不予理赔。而我以为，房屋买卖连同装修权益是一并转让的。

　　律师答疑：你的装修是物业做的吗？如果确定是他们的原因造成的装修质量问题，你可以要求他们赔偿。如果是开发商做的，则可要求开发商赔偿。装修合同署名虽然是之前的房东名字，但房子卖给你后，你已继承了原房主的权利和义务。

　　另一方面，你也可以要求原业主进行处理或协调，因为你出的买价里已经包括了装修的价格，而合同又是原业主签的。

　　

　　chmlsk （网友）：我近期购入了一套二手房，房子是2001年造好交付的，看房时觉得小区环境和房子户型都还过得去，就下单了。房子是毛坯房，过户后，我就开始装修，没想到在装修过程中，发现了房子天棚是倾斜的，并且倾斜高差达3厘米之多，在规范以外。

　　因为这是主体结构的一部分，为此，我们找到开发商，但是开发商表示，这与他们无关，当初交付时房子已经验收了就不关他们的事了。

　　律师答疑：如果确定房子天棚倾斜，这属于商品房质量问题，应该主张自己的权利。

　　首先，你可以向原房主讨个说法，他有责任交付质量合格的房子给你，但向他主张权利有个时间的问题：1、你在收房后的合理期限要把质量问题提出来。2、你的起诉时间没有过两年（从知道自己的权益被侵害之日起两年内）。

　　再次，你可以向开发商主张权利，因为原先合同的权利义务被你继承了，开发商对业主的维修义务也给了你，只要在维修期内，你有权主张。你可以先给开发商发个律师函，要求他们对房子进行维修。

　　解读：

　　按照相关法律法规，买卖合同中的出卖人应对其出卖物品的质量承担保证责任。但二手房由于普遍被装修过，并被使用过一定年限，其质量问题涉及诸多方面，一般当事人很难对其特别是一些隐藏的质量问题有一个全面的了解和判断。

　　如果质量问题是原房屋所有人出卖时即存在的，要视不同情况而定：（1）如果出卖人故意隐瞒房屋质量问题而将房屋出卖给买受人的，出卖人应该对此质量问题承担保证责任，买受人有权向出卖人请求赔偿；

　　（2）如果出卖人已经将房屋的质量问题明确告知买受人或者买受人明知房屋的质量问题而购买房屋的，则出卖人对此质量问题不再承担保证责任，买受人也无权向出卖人请求赔偿；

　　（3）如果出售房屋存在隐蔽的质量问题，并且该质量问题是房屋本身所固有而非出卖人在装潢、使用房屋过程中所产生的，那么只要没有证据证明出卖人明知有此质量问题，出卖人对此质量问题就不承担保证责任。但与此同时，买受人却仍可以房屋所有人的身份，依据因合同转让而取得的权利，向开发商主张保修责任或赔偿责任。

　　焦点话题三：

　　因质量出现延期交房可赔偿吗

　　热议度：★★★★

　　Hzyt（网友）：交房时发现房屋漏水，5个月后才修好，但房产商不承认延期交房，仲裁裁定房产商违约并按合同支付违约金。现在房产商拒绝支付违约金，我只有请求法院强制执行。

　　请问：1、房产商可不可以请求法院不予强制执行？2、法院在执行期间造成的延期交房可不可以再让房产商赔付延期交房的违约金？

　　律师答疑：针对两个问题，1、不可以。2、我认为不行，因为法院强制执行的是仲裁内容，而这不属于仲裁裁决确定的内容，但可以另外主张。

　　此外，从法律上讲，漏水并不必然成为拒绝收房的理由。如果漏水问题严重影响正常居住使用，买受人可以拒绝收房；如果只是一般的渗漏，并不影响居住，不能必然成为拒绝收房的理由。

　　解读：

　　对购房人来说，对开发商延期交房的情况要具体分析其是否有免责的理由。如果有免责原因，开发商应提供有关证明文件，该证明文件应该是房管部门或法院予以认可的文件。如果开发商确有证明能够免责的理由和文件，购房人则可以与开发商协商新的交房时间以及有关补偿条款。

　　如果开发商根本拿不出任何证明自己能够免责的证据或文件，那么购房人就应该行使自己的权利。根据消费者权益保护法的原则和购房契约中关于开发商晚交房超过若干天的处罚条款，要求发展商给予补偿或付违约金。

　　焦点话题四：

　　精装修房质量纠纷如何处理

　　热议度：★★★★

　　吴先生（读者）：我买的精装修房出现了装修问题，开发商承诺，赔偿标的根据翻修用料及工时计算。但开发商最终的清单与实际相差甚大，工时也仅为实际的一半。请问，是否只能以他们的清单为准？

　　律师解答：你应该掌握一个原则；质量有问题，开发商要无偿修复，直至质量合格及符合你们当初约定的装修标准。此外，你在修复期间的损失，比如在外租房的费用等可以要求开发商赔偿。

　　如果你是打算自己来修，只是让开发商赔偿修复费用，那么开发商所赔偿的修复费用需使你的房屋达到原精装修样板房（合同）的标准。

　　解读：

　　根据建设部出台的有关文件规定，开发单位是住宅装修质量的第一责任人，承担住宅装修工程质量责任，负责相应的售后服务。建筑装饰施工单位、装修材料和零部件生产厂家负责相应的施工和产品的质量责任，包括精装修房的装修质量问题。

　　住宅开发单位必须向购房者提交装修质量保证书，包括装修明细表、装修平面图和主要材料及零部件的生产厂家，并执行有关的保修任务。推行装修一次到位的商品住宅，由住宅开发单位负责装修工程的全过程管理，不允许购房者个人聘请施工单位自行装修。