■文/章惠芳

　　

　　古人云“读万卷书，不如行千里路”，本人因为刚好在读“国际房地产”硕士，其中有一门课程必须到英国剑桥大学去完成，因此上个月得以前去剑桥大学土地管理学院进修。对我们来说，印象最深的还是实地参观学习。其中考察英国旧城改造和新区建设后，感受颇多，因为这也正是我们杭州城市建设中的热点和难点所在。在此，愿与大家分享我的一点体会。

　　

　　尊重历史的旧城改造

　　旧城改造有很多方式，一是修旧如旧，二是如实表新。修旧如旧这几年我们看多了，往往在旧址上重建，新的也要如以前旧的模样，有可能的话更要用旧的建筑材料，尽可能原汁原味。

　　“如实表新”也是欧洲国家对于历史建筑的态度——认为“修缮”历史建筑的最好方法是“布丁”：告诉现代人，这块地方补过了，尤如补丁，而其他的地方还是几百年前的风霜，多少人摸过的历史。

　　当然，旧城改造还有一种最简单的方法就是一拆了之，代之以全新面貌，国内很多城市的旧城改造大多如此。

　　这次去英国参观了一个据说光征地规划就历时六年的建筑，在剑桥的主城区，项目周边都是些老房子，而建筑的改造是在建筑的主立面保留了原有的墙面，这也是政府部门的要求，“原旧”而“内脏表新”——本世纪最先进的技术也已应用在建筑内部了。

　　可以想象，当这个项目建成后掀开它的面纱，看到它的外貌依旧，就是原来的墙面（后来我们在伦敦也看到了类似的工地，整个工地拆平，却有一堵高达五六层的墙体完整地屹立着），而它的内部是全新的材料和设备。

　　这不由让笔者联想到上世纪九十年代初一些华侨回国地时候找不到回家的路，当时我们上下一片齐声为城市建设的日新月异叫好——变化多快啊，发展多快啊，时至今日，在感叹发展的同时，也留下了诸多遗憾——毕竟拆了也好，重建了也罢，都成为今天，不再是历史了。

　　由此，我也联想到杭州即将改造的中山路。这条御街，称得上是杭州最有历史的老街，虽然并不是所有的建筑都有历史价值，但历史的印痕就在这里留存，尤其是杭州地方特色的道路、建筑已所剩无几时，眼下的中山路是否可以改造得更有原味？保留一些墙体屋檐，偌大的杭州，留下一段回家的路，多好！什么叫家乡？笔者以为，就是在每个人心中的“历史”，有故事的地方！而一旦拆迁重建，花非花，木非木，什么都回不去了。

　　新区开发，开发商自己建配套

　　我们在剑桥还参观了位于离剑桥9英里（约15公里）的占地1000英亩的大型近郊居住区——CAMBOURNE。这个项目从1998年开始，到2006年只完成了一期，二期基本结束，三期还在规划，预计全部完成要历时10~12年。原本规划为3300套住宅（也就是国内所说的Townhouse），一期已建成入住。

　　整个项目的土地先由一家开发商从农户处购买，然后引进两家开发商，后来又引进商业地产合作，其中商业项目“CAMBOURNE BUSINESS PARK”还在英国获过奖，现在大多出租。

　　由于英国的土地一旦拥有就有永久的所有权，因此土地大多从私人手中获取。一些土地早期是农庄等非建设田地性质，开发商一般要与农户签下意向书，交纳意向金，然后向相关政府部门申请，谈规划条件。如果申请成功，政府就会提出一些要求，如30％作为公屋销售（有价格限制，面向在本地工作、工资较低的家庭，但需对申请人的收入水平、存款、家庭成员和住房条件等进行全面的审查）。

　　我们了解到，在新区建设中，道路、公交车、学校等配套全由开发商自理，政府不插手。

　　在英国，开发商若预售可以先收房价的10％，但必须在六个月内交房，交房时业主房款也必须付清，而且不能更名，不能解除合同。一定要把整个交易完成后再进行下一个交易。

　　让我们稍感意外的是，和国内的很多宣传不同，精装修房屋在英国一般是不受欢迎的，英国人不喜随便搬迁，喜欢自己装点房间。

　　英国的住宅价格也高低不一，一般是计算套（幢）价的，如剑桥市区价格近25万~90万英镑，像CAMBOURNE这样的近郊楼盘一般在10万~60万英镑之间。

　　英国的新区开发，首先周期长，10~12年的计划，没有实力的开发商是很难做的；二是随着建设，城市人口在变，规划也在变，如CAMBOURNE项目，政府一开始就要求总规划3300套住房，30％作为公屋，后来住房需求增大，市政规划同意由3300套提高到5200套，但同时要求40％作为公屋，另外与剑桥联系的马路还须再建一条，同时引进巴士线，这一切都是要开发商自行完成的……

　　住宅投资，英国人少涉足

　　没想到到剑桥的第一堂课——英国的土地使用制度，SEABROOKE教授就给我们当头一棒——市场经济是由什么组成的？他的答案是价格和游戏规则。而在国内，我们往往认为市场经济就是由市场供求关系而引起的价格变化而已，因而很多人往往对政府调控房产业诸多不满。如此看来，游戏规则在任何国家都存在。

　　一次规则改变，成本交易就不一样，而规则由三方面组成。一是律法层，主要指宪法，法律等拟定的国家土地政策。二是治理层，有关法律的注解和执行等。而对于一般的开发商而言，只能在第三层运作层中展开。当然，西方国家一般是“金字塔”式的规则组成，也就是说政府的影响力相对较小，而注重运作层的影响。

　　在剑桥学习考察的同时，我们也有幸到伦敦参观了英国最大的开发商CROSVENOR（格罗斯）公司，这个占英国2/3开发量的跨国开发大鳄，建于17世纪，以一桩成功的婚姻拥有了伦敦中部120公顷的黄金地段，其管理下的资产总额在2005年底已突破9.1亿英镑，所开发的项目以商业物业租赁为主。

　　在英国，大多数专业的投资者优先投资商业和写字楼，对住宅项目一是心理上不敢涉足未经涉足的领域；二是住宅因客户众多需要更多的管理，同时因投资的以出租为主，住宅的租户成分复杂追租繁琐，而商业或写字楼交租相对稳定，易受投资者青睐。当然，现在也有投资者关注住宅，但比例不高。

　　反观国内，往往是住宅市场的投资满天飞，而外来投资者先进军商业办公等领域，给国内房产投资市场带来新的理念。

　　

　　（作者系双赢机构总策划师、杭州中原房地产营销代理公司总经理、国家房地产注册评估师）