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第B0009版:人居时代·维权
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2006年8月24日     收藏 打印 推荐 朗读 评论 更多功能 
准业主,遭遇尴尬怎么办
  尴尬之一:

  准业主只有债权,没有物权?

  新闻事件回放:

  “就是买个灯泡,也得先拧上看看亮不亮再买。偌大一幢房子,开发商竟先让业主签字,然后才能领钥匙收房,这不是强行交房吗?”今年8月,数十名业主聚集在某楼盘销售中心,虽然开发商本意是让他们来此办理收房手续,但是众多业主却联名在“拒收函”上签了字,签字者人数达到60余名。

  该楼盘的业主们分别于7月底接到了收房电话通知。然而业主们很快发现,开发商不但未出示《住房质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程竣工备案表》、《购房面积实测表》等基本材料,而且对业主们表示,要“先交物业维修基金并在交房程序确认单上签字,之后才能领钥匙看房”。

  业主们对此规定十分不解:“房子是我们的,连房子都没看到,怎么能签字?若签了字,不就默认收房了吗?”而开发商则理直气壮:“你们现在只是准业主,先看房还是先交钥匙由我们决定。”

  业主BBS——

  事实上,目前不少楼盘收房时,开发商都要求业主们先签收房单,才能拿钥匙验房。在杭州不少业主论坛上,对这道程序的争论也是热门话题。多数业主认为这是“霸王条款”。

  滨江某楼盘业主吴先生:这个规定是个悖论。要签收房子,首先要看房,而看房的前提条件是拿到钥匙。现在这个程序倒过来,为了拿到钥匙,我们业主要在对自己房子一无所知的情况下先签单,这点太不合理了。

  城北某小区业主“方头方脑”:要我说,开发商这招是“先斩后奏”,只要你们签了字收了房,一旦发生问题,万事都好解决。

  下沙某楼盘业主“野猪达西”:现在购房者和开发商的信息太不对称了。我咨询过一些业内朋友,好像一般都是先验房后签确认书,这样可以让业主们感受到被尊重。

  律师观点:

  浙江六和律师事务所律师于建国认为,一般来说,开发商在交房时能够出具完整的相关房屋竣工验收报告材料,就应该视为具备交付条件。因此“先签收再拿钥匙”在法律上来说无可厚非。因为在房屋产权尚未过户登记前,购房者对房屋只拥有债权而不拥有物权。

  但是,并不是说准业主们签收房子拿了钥匙,就等同于认可了房屋的质量状况。如果拿到钥匙发现房子有质量问题,消费者有保护自己利益的手段,可以要求开发商继续承担维修责任,并且在约定期限内必须要无偿进行维修,或者赔偿相关费用。

  尴尬之二:

  准业主有投票权吗

  新闻事件回放:

  今年8月,某楼盘业委会筹备组,与居委会因“未交付入住购房者是否有投票权”一事发生纠纷,导致居委会退出业委会筹备组。

  最初,由于小区地下车库的物业费用暴涨一倍,居委会和业主代表一致认为有必要成立小区业主委员会,然而不久之后,“准业主是否具备投票权”就成为双方争议的矛盾焦点。

  居委会方面认为,虽然小区里还有3栋楼没有交付入住,但是这些已经签订了购房合同的人也算业主,理应享有投票权,因此提议已经签有购房合同的准业主们必须参与投票;而已经入住了5年的老业主们认为,由于这个小区滚动开发,前后业主的入住时间相差太大,准业主们至今未入住,因此在投票上也应该区别对待,不宜一起投票。

  双方在这个问题未达成一致。随后,居委会在小区公告栏里贴出公告,称业主应指房屋权属证书上记载的权利人,购买预售商品房尚未取得房屋产权证书的购房人,可以“视为业主”,因此不应该剥夺“准业主”的投票权。这些问题没有解决之前,筹备组成员执意召开的业主大会将被居委会视为无效。

  业主BBS——

  城西小风:哎呀,我一直以为自己是正宗业主,现在看来,敢情还只是个“准业主”,敢情还得遭受投票权歧视。郁闷了。

  滨江某楼盘三期业主黄小姐:我前不久刚买了这里的房子,还没交付,不过我已经在网上报名参加业主委员会了。好像大家都挺欢迎我的,没人对我的身份提出异议,几个老业主还说,以后有什么业委会活动都会通知我的。

  网友“自由人”:虽然分期开盘滚动开发的楼盘,业主的“工龄”长短不同,但是大家都是一样花钱买房,而且很可能后来者花费的费用更高,所以我觉得准业主们应该享有业委会投票权。

  律师观点:

  对于那些一次性开发的楼盘来说,业主的身份比较容易确认:只要开发商完成交房,购房者就升格为业主了。物业管理条例中明确规定,只要入住业主达到一定的比例,即可成立业主委员会。

  但是对于滚动开发的楼盘,于建国律师表示,要分具体情况对待。事实上,目前有些楼盘虽然号称是分期开盘,但这只是开发商的营销策略,很多楼盘拿的是一次性的规划证。这种情况在交房时理应一次性验收。

  而一些相对复杂的大型小区,如果明确是分区开发,而且区域划分清楚的话,先期入住区域的业主应该成立业委会,不能因为正在开发而影响到已入住业主的权利。

  尴尬之三:

  签了认购书,就是准业主了吗

  新闻事件回放:

  刘先生前年10月与一开发商签订了认购书,购买一套房产,并交了1万元定金。但该楼盘一直未领预售许可证。

  今年3月2日,开发商发函件通知刘先生等准业主:双方签订认购书的行为违法,属无效合同,要求解除,准业主们可以领回定金。开发商这一要求遭到百余名准业主拒绝。一位准业主表示,目前同一楼盘内开售的房价已达8000余元/平方米,与2004年相比,升了3000元。而且这些准业主们错过了选其他好房的机会,这个损失谁来承担?

  5月10日,急于以更高价格售楼的开发商,把一直不肯退房的刘先生推上了被告席。

  开发商方面认为,根据规定,未取得预售许可证,不得进行商品房预售。因此,承认自己的行为存在过错,认购书属无效合同。不过同时表示,认购书明确告知无预售许可证,被告仍签了认购书,同样存在过错。

  而被告的准业主代表刘先生认为,双方签订认购书,即意味着准业主们拥有期权。等预售证下发了,原告就应和对方签正式合同。

  业主BBS——

  “野猪达西”:这个开发商有点黑心的。既然你自己都知道没有预售许可证就卖房是违法的,当初怎么还一口气卖出100多套房子呢?明知故犯,太没职业道德了。

  滨江某楼盘业主吴先生:只签认购书,不签商品房买卖合同,这个开发商一开始就是有预谋的。现在看到市场行情好,又强行退定金,还来个恶人先告状,这种行为太卑劣了。

  “自由人”:虽然杭州这边没听说过这种事,但广大的购房者和准业主们要引以为戒啊。

  律师观点:

  该案件的被告代理人、国智律师事务所律师张学华认为,造成开发商告业主的情况,很大原因是立法缺失。目前,我国法律对“认购书”几乎无明确规定,且目前一些地方性、行业性的规定又与法律法规存在不少冲突。解决和预防预售商品房纠纷需运用物权法方面的知识,而我国尚无完备的物权法。

  张学华还认为,现缺乏对预购人即准业主更充分的救济制度,交易安全难保证。房产销售市场上一直存在 “预售”行为,当房价上涨时,上述问题便爆发了。    

  本报记者 徐叔竞 整理

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