■周明露 张炜利

　　

　　脸上挂着随和的笑容，头发没怎么打理，略显凌乱；红格子的T恤松松垮垮地束在腰间；普通话中带着浓重的江西口音，平静时语调缓慢而厚实，激动时就语速加快不易听清……9月16日，在浙江大学经济学院MBA高级研修班讲台上，这个50多岁、不修边幅的人，正是一年多来动辄语出惊人、站在房地产业风口浪尖的中国社会科学院金融研究所主任、著名经济学者易宪容。他以一贯的一针见血的犀利观点，给浙大经济学院MBA学员们分析了当前的楼市走向和应对措施。

　　解决住房问题，要多造小户型房

　　2002年7月，易宪容驾车走过北京三环、四环、五环，看到整个城市几乎都在施工，晚上处处灯火通明。“我看北京市好像是世界上最大的建筑工地。我当时就想，房地产市场是否过热？”这种现象引起了易宪容的思索，此后他撰写了大量文章，旗帜鲜明地提出经济过热的根源在房产过热，要采取措施预防房产泡沫膨胀。

　　易宪容认为，目前解决中低收入民众的住房问题，不是如何建立住房保障体系，不是建造经济适用房及廉租屋的问题，而是按温总理所说，要大比重地建设小户型低价住房。

　　住房作为一种生活必需品，现代各国政府都十分关注并各有很好的经验。如小户型住房在全国住宅中所占比重，新加坡为80%，香港为72%，美国、日本、德国等发达国家几十年来平均户型都在100平方米以下。2004年中国建造的住宅，居然一半多在150平方米以上，从经济发展程度以及国内土地稀缺性来看，都是对中国房地产市场的严重误导。

　　三条标准决定是否应该买房

　　易宪容说，他曾经看到过一份调查，显示有91.1%的人按揭购房。其中，月供住房按揭占月收入20%～50%的占被调查人数的54%，占月收入50%以上的达到32%。他认为，从这组数据可以看出，近几年如果没有住房按揭贷款，国内房地产市场在短期内不可能繁荣起来。这种个人需求的扩展，导致国内住房价格不断攀升，造成住房供不应求的假象。

　　近年来，一直有年轻人问他：房价高不高？要不要买房？什么时候买房……易宪容说，可以用以下三条标准来测算：

　　一是房价收入比。联合国1993年对世界107个国家进行了全面研究，得出的标准是3～6倍。即你购买一套房子时，总房款（包括装修费）如果是家庭一年的税后收入的3～6倍，则说明房价在你的支付能力内。

　　二是个人住房按揭月供款与家庭每月可支配收入比在28%～35%。如果超过35%，则负担过重，会降低家庭生活质量。

　　三是家庭负债余额（即家庭的各种负债，如汽车贷款、信用卡、私人借款、教育贷款等）与家庭总资产比。这一比例不能超过50%。