■本报记者 詹丽华

　　

　　本报讯 上周，位于杭州老浙大横路上的瑞丰格林酒店正式开始营业。对绝大多数杭州人来说，它的出现或许只是“多了一家酒店”，而对它的经营者来说，这更像是一个序曲。

　　“在多层公寓里我们有一部分保留房源，装修以后将作为酒店式公寓进入租赁市场。”瑞丰格林酒店总经理倪红说。

　　酒店式公寓，这个概念与LOFT户型、精装修公寓一起，在现在的杭州房地产市场上风靡。在一些投资者看来，只要与酒店式公寓“沾亲带故”的楼盘，未来都会下金蛋。酒店式公寓，这种被很多投资者视为“提款机”的房产类型，在杭州租赁市场上的前景又如何？

　　进入中介市场的数量不多

　　酒店式公寓顾名思义，它首先是公寓；其次要具备酒店式的服务，也就是说除了一张床，经营者更要为住户提供打扫、洗衣、送餐甚至代缴水电、电话费之类的房间服务。

　　在正式开始调查之前，印象中杭州有很多的酒店式公寓项目，比如钱塘沁园、东方金座、龙禧大酒店等，其中量大的单个项目就有880套房，量小的也有五六十套房。结果记者了解后发现，现有的这些项目要么还没有正式进入经营阶段，要么只能称为“精装修小户型公寓”，有的连“拎包入住”的标准都达不到，更谈不上酒店式服务，目前正在经营且在杭州市房产管理局经过“酒店式公寓”报批的项目其实屈指可数。

　　“实际上，杭州的酒店式公寓项目很少，租赁的成交个案更少。”采访中，我爱我家相关负责人告诉记者，目前杭州称得上酒店式公寓的恐怕只有云天·财富中心和龙禧大酒店两家，而在他们公司的挂牌房源中，这两个项目的租金根据面积的不同（30~100平方米左右）价格在2000~6000元/月，但今年还没有租赁成交个案出现。无独有偶，在中原地产，记者得到了同样的回答。

　　是酒店式公寓不受租客欢迎吗？倒也并非如此。“为了方便管理，酒店式公寓物业的管理方都会跟业主签订租赁协议，由物业管理方来安排出租，只有少数没有签租赁协议的房源才会流到中介公司。”中原地产相关工作人员表示，如果物业管理得好，这样的散租房源最多在20%左右，再加上有小部分业主是买来自住的，所以“酒店式公寓在中介渠道很难租到”。

　　出租率还不错，达90%

　　酒店式公寓到底赚不赚钱？已经经营满一年的云天财富中心无疑是最有发言权的，于是记者找到了负责该项目经营管理的杭州财富实业有限公司。“云天财富中心一共有159套房子，交给我们管理的有120套。”酒店管理部经理巴芳告诉记者，目前有100多套房子已经出租，出租率达到90%左右。

　　这是一个相当不错的成绩，巴芳说他们了解过今年杭州四星级以上（包括四星级）酒店的入住情况，结果入住率普遍在60%~70%。目前云天财富中心的租金在4600~16000元/月，这样的价格水平在杭州的租赁市场绝对是算高了。

　　但即使如此，巴芳也承认，租金和他们预想的还有差距。巴芳说他们曾经做过市场调查，同等的地段，类似的产品，在上海，一套高档的酒店式公寓可以租到1万美金一个月，到了杭州只能租到1.5万人民币一个月。除了服务上的差距外，市场接受度的差异是不得不面对的问题。

　　尽管有不少投资者看好酒店式公寓，但这毕竟不是面向普通租客的大众产品，无论是财富中心还是龙禧大酒店，他们的目标客户群都是“金领、外企高管”，而这类人群在杭州的数量并不如想象中多。

　　租金高不高，全看管得好不好

　　那些买了酒店式公寓的业主究竟有着怎样的投资回报？

　　三年前买了龙禧大酒店一套精装修公寓的方先生在网上挂了帖子，想把房子转手。“收租金太慢了，如果有人要接手也不错。”方先生说，他的房子有100多平方米，月租金4500元，但每个月要交七八百元的税，零零碎碎扣下来，每个月实际到手的钱约3500元左右，“全装修、带家电的普通公寓也能租到这个价格。”

　　据了解，目前酒店式公寓的出租一般是房租、房间服务费各占一半，比如5000元的月租金，其中物业公司返还给业主的租金是2500元，另外2500元则是附加的打扫、洗衣、宽带等房间。另一种是委托物业管理公司出租，物管公司从租金收入中提成，服务费单独计算。

　　事实上，龙禧大酒店的租赁情况已经是比较好的了。“物业管理公司会为我们介绍租客，通常情况下不用担心客源。”投资者赵先生表示，他的房子这个月才刚空下来，此前一直有人住。“房子租得好不好，管理公司好不好很重要。”

　　投资风险主要还看市场需求。北京曾经有机构做过调查，从2000年到2004年第二季度，北京CBD区域酒店式服务公寓平均租金下降42.8%，2000年北京CBD区域酒店服务式公寓的平均租金在35美元/月/平方米左右，到了2001年降至30美元/月/平方米，此后即以每年5美元的速度递减。

　　造成这种局面的原因并不难理解，关键是供求关系的变化：一是早期缺乏高档住宅物业出租，市场需求大，租金水平高，加大高档公寓的投放量以后租金自然下降；二是各外国企业加速了人才本土化，减少纯外国雇员数量，降低外国雇员住房补贴。

　　虽然目前在杭州市场上，真正的酒店式公寓仍属于稀缺产品，但后来者不少。除了瑞丰格林酒店，世贸丽晶城、龙禧硅谷酒店广场等几个产品也蓄势待发。相比上海、北京，杭州的这一块市场相对不够大，想要做好这个市场，还需独家的看门功夫。