■本报记者 詹丽华

　　

　　本报讯 作为今年对楼市影响最大的宏观调控政策之一，“90平方米”和“70%”这两个中小套型强制政策关键词从出台那天起就引起了房地产业界和普通购房者极大的关注。从市场层面讲，政府倡导中小套型住宅的开发客观上会促进市场上此类产品供应量的增加，缓解目前中小户型需求多供应少的矛盾；而另一方面，对开发商也提出了新的要求，中小户型是简单的面积缩小还是房产开发、设计思路的一次全新改变？日前，坤和房产开发的亲亲家园推出四期“幸福里”，这期以中小户型为主的住宅提出精细化设计的全新理念。

　　中小户型卖得最好也最缺

　　几天前，由坤和房产举办的“构建和谐社区——打造亲情住宅小区与中小套型住宅建设”研讨会上，杭州市房管局相关负责人首次公布了今年1月至11月中旬杭州商品住宅的销售情况：总计销售商品住宅23437套，其中90平方米以下占的套数比例是15.33%；90平方米到120平方米，占套数比例为33.22%；144平方米到180平方米，套数比例15.83%；180平方米以上，套数比例5.88%。

　　中小套型占的比例并不是最大，并不是因为卖得不好，而是供应少。杭州市房管局的资料显示，到11月15日为止，杭州可售商品住宅房源有27369套，其中90平方米以下户型面积比例占11.88%，90~120平方米户型面积比例占18%，144~180平方米户型面积比例占26.8%，180平方米以上占12.9%。从数据看，中小户型可售最少。

　　事实上，杭州市房管局和与浙江工业大学房地产研究所在去年8月所作的调查中发现，杭州楼市存在户型供求错位的现象：在当时的可售商品房房源中建筑面积为80~120平方米的占到26.1%，120~140平方米占19.3%，140平方米占33.6%，而需求比例达到32%的80~100平方米户型供给比例只有11%左右。

　　精细化设计成开发方向

　　随着“90平方米”和“70%”两个新要求的提出，新房市场上中小户型房源的增加已成定局。但关键是，究竟怎么做中小户型？是简单化的面积缩小还是探索新的房产开发思路？近期刚刚露面的坤和亲亲家园4期幸福里已经在这方面做了有益实践。

　　总建筑面积约14万平方米的幸福里由多层、小高层、高层公寓组成，总户数约1000户，以80~110平方米的中小户型为主力。在这期房源中，原先115平方米的三房两厅两卫在这里被精简到105平方米，80平方米能做成两房两厅，130平方米能做四房两厅两卫。

　　对购房者来说，能通过面积控制总价当然是好事，但这并不意味着房子本身的功能也可以打折扣。户型求精细，让每一个平方米都能发挥作用，在避免面积浪费的同时，通过合理安排和比例设置，让户型在面积回归的同时达到舒适的要求，比一味的求小更重要。而这，正是亲亲家园在探索的。

　　“建筑每多1平方米的空间浪费，对亲亲家园的业主来说，就意味着多花6000多元冤枉钱。”坤和集团董事长李宝库在提到房地产开发的精细化时说，努力以最小的面积，较低的总价，打造舒适、精致、合理、便利的居住空间是坤和的目标。

　　要建好的中小户型产品在规划设计阶段就必须开始了。“在拿地开始时就进行匹配设计、系统建设，户型、装修整合，家具怎么摆，卫生间怎么放，有一个系统的考虑。而用精装修来弥补户型设计的缺陷，这已有点滞后了。”坤和集团副总经理俞国勤表示，现在的住宅开发不能像以前那样简单用墙将各个功能空间分割，而是需要建筑师从人体工学角度出发，将原来需要120平方米甚至更大面积房间里的功能空间，排放在90平方米甚至更小的房间里。