■文/邓寒芮

　　

　　近年来，随着楼市房价的不断走高，以及外地旅游投资房产不断过来“拉票”，购房者异地投资房产的脚步变得越来越频繁。

　　可是，巨大的商机总是与更大的风险并存。

　　笔者曾经接手过好几起异地购房产生的法律纠纷案件。一当事人购买外地某家居商务港，售价仅一千余元一平方米；而且与开发商签订了租赁合同，约定租期五年，开发商也愿意支付数目可观的租金；最让当事人放心的一点是，这个项目是该市重点工程，得到市政府的大力支持。听起来真的很诱人。因为售价便宜，有很多人甚至一次购买了数套，而且大多是全额付款。

　　可是事实是怎样的呢？双方在购房合同中约定，出卖人应当在2005年7月31日前，将验收合格的商品房交付买受人使用。但直到2006年6月，在一片绿油油的田野上，只有光秃秃的钢架林立着，荒草已经长了一人多高，旁边堆砌的钢管已经锈迹斑斑。整个工地上一片死气沉沉的景象，看不到任何竣工的迹象。而那家开发商，已经在这一年多的时间里易主，名称也作了变动。这就是那块诱人的馅饼后面的真相。

　　外地购房，或多或少总有些仓促。一群人呼啦啦被开发商拉到某个郊区别墅里面，面对场面热烈的欢迎会、精美的广告、巨额利益的煽动，人们往往很难冷静地分析问题。而且，要在一天左右的时间决定买还是不买，根本就没有时间去当地有关部门了解城市规划、城市建设等方面的信息，很多人甚至连房子所在的位置、周围的情况看也没看就买了。还有一些人，就是抱着随大流的心态，觉得别人都买了，应该没有错，就迷迷糊糊地跟人一起买了。这确实不得不让人替他捏一把汗。

　　在这里，笔者对打算或者正在外地投资购房的人提个醒：在外地投资购房，对于以下方面，一定要细心注意，防范风险：

　　认准开发商的资质

　　一些开发商在自己的广告宣传中常常以资质等级来吸引客户，经常过分夸大开发商的资金量、规模数量、技术力量，这些有时也会误导消费者的选择。让我们先来了解一下目前对房地产开发商资质的一些基本规定：房地产开发企业按资质条件可划分为5个等级，其中房地产开发一、二级资质的开发商经济实力、施工技术实力水平都较强。对于开发商的资质，主要是从自有流动资金、注册资金、技术力量等5个方面进行区分的。当然从正常的理论判断，资质等级越高，实力越强，投资者越放心，但是资质证明并非是“铁饭碗”，同样也存在着开发质量风险，主要表现在以下几个方面：

　　1、不求实际地扩大规模。开发商资质高，虽然吸引了不少投资，但项目过多，规模不求实际地扩大，这样资金大量分散，各种技术力量一下子难以跟上，这样的高资质企业未必能做出高质量的房产品；

　　2、承建单位管理不到位。按照目前的惯例，开发单位的项目一般还有施工承建单位，施工过程中还有监理单位，如果承建施工马虎，监理单位不认真，同样会造成房屋质量不高；

　　3、靠资质自吹自擂。一些开发商靠资质自吹自擂，而当房屋出现问题时，承诺变成一纸空文，并靠着自身的牌子强词夺理，百般推托。

　　开发商的资质非常重要，但高的不保险，低的也不好，怎样去选择合适的开发商呢？最重要的是信誉和交付楼宇的质量。有一些资质并不是特别高的企业同样以其职业道德和创品牌的创业精神，做一栋，客户就夸一栋。所以投资者选择开发商时要看清两点：一看资质和物业规模，开发企业资质是否和你欲购买的物业规模一致。二看企业开发史。查一查开发企业开发过的项目完工后交付入住的情况，选几个点调查一下，看一看这些项目客户的入住反馈意见。把握以上两点，则大致可以了解开发企业的敬业程度和技术力量，以及其开发的楼宇是否和其资质相称。

　　亲临现场考察

　　投资者在外地购房，一般不是用来自住，多数情况下是看好当地房产的升值空间，或是考虑到租金收益等因素。当然，开发商会对投资者信誓旦旦地保证高额的投资回报率。可是，真实情况，必须要实地了解才能清楚，毕竟房产的升值要受到多种因素的影响。

　　实地考察时，要多注意观察该房产周围的环境、周围楼盘的品质、交通的便利程度；如果是准现房，可以实地看看房屋的结构、质量等等。总之，眼见为实。

　　考量当地的城市规划

　　城市的未来发展对于房产的升值影响是至关重要的，投资者要尽可能多地了解该城市的规划、建设对于该房产的可能影响；即使是对一些所谓的“重点工程”，也要多留一个心眼，考虑是否可能是“政绩工程”、“面子工程”。虽然政府并不是合同主体，但是在合同未来的履行中，投资者不得不认真考虑政府的潜在作用。

　　延长付款时间来分散风险

　　决定异地购房后，与开发商签订合同的时候，应该尽可能地延长付款时间，分散付款风险。

　　因为外地的房价较之本地便宜很多，于是很多购房者喜欢一次性将房款付清。殊不知，这样也是将风险一次性摊在自己头上。在笔者处理的多起案件中，选择分期付款的购房者就比选择一次性付款的购房者风险小很多，而且在追偿的过程中也相对比较容易。

　　以上几点只是从几个大的方面对外地投资购房者提出忠告，防范可能出现的风险。总之，在实际操作中，为了维护自己的合法利益，投资者要慎之又慎。