发帖人：吴小姐

　　我在2004年5月16日与开发商签订了一份《商品房买卖合同》，合同中约定自实际交房之日起90日内办出房屋所有权证、契证以及土地证，但并没有约定违约责任。2005年4月13日我入住该房屋，时至2006年2月，该房屋的土地证仍然没有办出，我是否可以要求解除《商品房买卖合同》并退房？

　　[解答]根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“司法解释”）的规定，只有因“商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人”或者“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”，导致买受人无法取得房屋的才能要求解除商品房买卖合同。但你已于2005年4月13日实际入住该房屋，因此不存在解除合同的法定理由。

　　“司法解释”第十八条之规定，“由于出卖人的原因，导致买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限内未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”你与开发商签订的《商品房买卖合同》中虽然没有约定违约责任，但根据上述司法解释，开发商需支付的违约金为：已付购房款×中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（即万分之二点一）×从2005年7月14日起计至土地证办妥之日的天数。本期解答：中原地产法务部

　　

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