■本报通讯员 周包军 本报记者 徐叔竞

　　

　　本报讯 就像最近杭州土地拍卖市场上大鳄群舞的现象一样，在连续出台的房地产宏观调控政策相继实施之后，在越来越规范化操作的市场机制之下，杭州二手楼市正进入群雄争霸的战国时代。

　　日前，由本报发起召开的“2007年杭州房产中介市场展望”座谈会上，包括21世纪不动产、我爱我家、金丰易居、裕兴房产、浙江中原、盛世管家、华立地产、杭房地产、中庆房产、中大置业、豪世沃德、信义房产、联浙房产、美联地产、住商不动产、外滩房产、都市房网、中瑞房产等18家杭州最为知名的房屋中介代理机构的老总和营销精英们，对今年杭州二手楼市的走势，以及当前市场上最热门的现象和话题进行了探讨。

　　热点话题一

　　2007年，二手楼市的大鳄年？

　　实力强劲的前几家房企将在2007年占领更多的市场份额。这是专家对一手房市场的预测。这一特征，极有可能也在二手房市中表现出来。

　　据21世纪不动产杭州区域分部的统计，从1998年杭州二手房市启动至今，在最为红火的2003年前后，曾经有数百家二手房中介公司争食这块蛋糕，总门店数一度达到1000多家，堪称二手楼市的“春秋时代”。然而在2006年末，相关数据大幅度缩水，目前杭州二手房中介公司已经“进化”到只剩170多家。

　　“现在的二手房市场，成交总量仍然呈现逐年增长的趋势，但是增长幅度却在逐年下降。”21世纪不动产杭州区域总裁赵杭生认为，随着调控政策的落实，在成交量基本稳定、市场日趋规范理性的氛围下，中介行业将会加速洗牌，优胜劣汰。

　　寻求新的利润增长点，这也是今年中介的重点。外滩房产有关人员表示，他们将在稳固置换和租赁这两块传统业务之外，通过拓展一手代理业务、金融业务等多渠道方式，寻求新的利润点。

　　事实上，在一手代理上，目前已经有多家品牌中介介入。而由于一手代理对中介公司的规模、网络、经纪人素质、服务水平等的综合要求比较高，一般的小中介很难获取这个资源。这就形成了二手市场的“马太效应”，优质客户、优质经纪人向优质品牌聚集，出现强者愈强的格局。

　　此外，国内国际的中介大鳄，也极有可能选择在今年踊跃进入杭州二手楼市。“就像万科、中海等大腕都纷纷于去年进入杭州土地市场一样，经过营业税、个所税、土地增值税、租赁税等一系列政策的施行，二手房市场的风险已经基本释放，这个时候进入杭州，将会是稳健的做法。”赵杭生说。

　　大鳄的到来，无疑将会加速二手楼市迈向“战国时代”的进程。而国内外的经验也无不显示，这是市场的规律。据悉，在香港，中介市场在长期竞争之后，只剩下中原和美联两家主要中介公司；在美国，占据80%的二手市场被6家中介公司垄断。    

　　热点话题二

　　提高中介费，可行吗？

　　去年初，曾经有13家房产中介联名上书杭州市有关部门，认为目前杭州市场的二手房买卖代理服务收费标准偏低，呼吁上调收费标准。不过由于消费者对此并不买账，此事后来未有下文。

　　提高杭州房产中介费，为什么市场不买账？今年有没有提高的可能性？调整中介费，现在又一次成为中介公司的热门话题。

　　佣金结构是否可调整

　　据悉，杭州现行的房产中介服务费制定于2002年。收费采取分段累进制，越便宜的房子佣金比越高，越贵的房子佣金比越低：20万元以下收取1%；20万元到50万元收取0.8%；50万元到80万元收取0.5%；80万元到100万元收取0.3%；100万元以上收取0.1%，在此基础上可上下浮动10%。

　　金丰易居老总周强龙对此表示，这个佣金收费结构是否可以适当调整，即提高100万元以上住宅的佣金比例。他认为，买大户型的客户，其经济实力就要强于买中小户型的自住需求客户，而佣金标准是越贵越便宜。“也许把费率倒过来更合适。既减轻普通购房者的负担，又能促进市场的流通。”他说。

　　收费能否按服务等级划分

　　除了调整收费结构，另一种观点认为，杭州房产中介应借鉴上海、北京等其他城市的经验，按等级资质收费，即对杭州所有的中介公司进行一次资质评定，根据评定的资质制定不同的收费标准，给中介公司来个“星级核定”，顾客可以根据自己的情况，选择中介。

　　“杭州的房价水平在全国排前列，但是中介费却远远低于广州、深圳、北京、上海等地。”一家知名中介公司副总表示，在这样的情况下，中介企业的服务水平和规模都很难得到提升。

　　据业内人士透露，按照当前的中介收费标准，中介门店的月利润很微薄，一家门店每月至少要卖十几套房子才有利润赚。而在现在的行情下，一个月要卖十几套房子比较难。

　　“我们在寄希望于调整中介费的同时，也要把自己的服务水平提上去。”新近入杭、直指高端中介代理的豪世沃德房地产副总伊君表示，现在一个很重要的问题是，中介提供给消费者的服务还远没到位，因此“涨价”呼吁被消费者否定也不足为奇。

　　事实上，根据有关媒体此前的调查，只有26%的购房者对目前中介公司的服务表示满意，大部分消费者认为中介公司的服务很一般，在消费者中，要求增加服务项目、改善服务细节的呼声很高。“服务水准才是二手房中介费的标准。服务项目少的公司，以低价占领市场，而在中高端市场，把服务做到位，自然也会积累起自己的客源。”伊君认为。

　　热点话题三

　　土地增值税，对市场影响有多大？

　　据悉，虽然针对非普通住宅开征的土地增值税在元月1日已经开始执行，但是截至昨日，杭州各中介还未接到相关税务部门关于土地增值税的细则通知，相关涉税的二手房暂时还不能完税过户。这个情形与去年8月份的“个税”出台时的情形极为相似，执行在先细则在后，但是两者带来的市场反映却有着明显的差别。与“个税”前杭州二手房市场市场出现集中交易过户的情况相比，现在市场对于土地增值税的反应平静的多。

　　土地增值税，主要针对大户型

　　中介公司介绍说，现在买大户型的客户比较少，有的时候一个月也碰不到一个。据我爱我家市场研究中心数据统计显示，非普通住宅的成交量一般只占到总成交量的5%左右。从市场供需情况来看，非普通住宅挂牌量则占到整个市场的1/4左右，供应量十分充足；而客户需求量大约只占整个市场的10%还不到，供大于需的情况十分明显。由于大户型成交量和需求都比较少，因此土地增值税出台后整个二手房市场反应平稳在业界的预料之中。

　　一些业内人士指出，现在二手房市场结构主要以老百姓自住购买为主，大户型房子由于总价较高，大部分普通购房者显然还难以承受。由于需求不足，很大一部分大户型房源在二手房市场上基本上处于无人问津的境地。

　　部分大户型主动降价

　　据悉，将近有2/3的大户型房源都是这几年交付的次新房，这些房子大都涉及综合税，交易时再加上3%的契税和其他税费，总交易成本高达10%左右，而且由于次新房都集中在滨江、下沙、闲林等新兴区域，来自新盘的竞争压力同样不小。

　　因此，与紧俏中小户型交易中税费大多由购买者买单的情况相比，大户型房源的交易中房东主动承担税费的情况不少。与中小户型相比，大户型成交价格弹性较大，成交条件较宽，买卖双方的价格抗性也更大一点。不少中介公司提到，一些大户型房源主动降价两三万元。

　　一些人士指出：现在市场上买卖双方都在按照北京的分段式税则作为估税参考，按照这种算法实际增加的交易成本对于价格回旋余地还较大的杭州大户型市场来说冲击不大，这可能也是市场反应比较平稳的原因之一。