■本报记者 徐叔竞 张卉卉报道

　　

　　本报讯 二手房市场的土地增值税话题还未落定，又一项土地增值税新政即将在下个月执行，这回，征收的对象是房地产企业。日前，国家国税总局在其官方网站发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（下称《通知》），从今年2月1日起，将正式向房地产开发企业按新政征收土地增值税，税率为增值额的30%～60%不等。

　　消息一出，昨日沪深两市房地产股大跌，万科A、华侨城A、保利地产、金融街等龙头地产股纷纷跌停，在昨日跌幅榜上占据了大部分“坐席”。

　　从“预征”到“清算”

　　在此次《通知》中，进一步明确了房地产开发企业土地增值税进行清算式缴纳的适用范围，以扭转目前以“预征”为主的土地增值税缴纳现状。

　　据悉，该税种早在1993年的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》中即有规定：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物（即转让房地产）并取得收入的单位和个人，应当缴纳土地增值税。”只是因为房产市场一度不景气，该条例至今没有正式征收。由于此前对房地产开发成本（即可扣除项目）的确定方法不详，即使在开征土地增值税的地区，也多以预征为主。

　　如今，房地产企业土地增值税重出江湖。并且改“预征”为更为严厉的“清算”。《通知》规定，房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的，在这三种情况下，房产项目应该进行土地增值税清算。

　　对于已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的需要进行结算；此外，对于取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；以及纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的需要清算。

　　开发商的利润压力大增

　　房地产企业土地增值税采取四级超率累进税率：即增值额未超过扣除项目金额50%的，税率为30%；增值额占扣除金额50%至100%，税率40%；增值额占比100%至200%，税率50%；增值额占比200%以上，税率为60%。

　　这样的税率，对于房地产开发商，无疑面临利润缩减的压力。一位杭州开发商直言不讳：“早几年拿地时的价格相对较低，在项目开发周期这几年时间里，土地价格的上升幅度比较大。对于这些项目来说，利润‘缩水’的幅度很大。”

　　这位开发商表示，由于此前土地增值税结算一般以开发项目公司注销税务登记作为结算节点，“只要项目不结束，税收就体现不出来。”因此很多房产项目即使已经完成开发周期，可以结算销户，但是很多项目公司采取拖延搁置的方式。“去年中央的一个关于房地产企业的工作会议上，曾经有专家建议正式开征房产企业土地增值税，那时业内也是一阵紧张。不过后来好像又没再提起过。没想到这次真的要征收了。”

　　在全国数个城市有开发项目的金都房产集团执行总裁俞阅隆则认为，目前具体细则还没出来，对后市的影响还难以判断。不过他表示，金都此前在各地拿的土地已经陆续进入开发销售期，征税的影响肯定会有，但不会很大。“跟那些土地储备更多的国内大公司相比，我们目前的开发规模算不上大。”

　　一些公司早有准备

　　不过也有很多房产公司未雨绸缪。万科早在2004年起就开始为土地增值税的清算提留准备金，2004年至2006三年，万科提留的准备金从4000万元提高到9000万元，再提高到3亿元。而杭州一家房产公司老总也表示，其实浙江对这项税收一直有所准备。“绍兴此前在试点，杭州这边相关的工作也正在开展。”