■本报记者 詹丽华

　　

　　本报讯 房价高、买房难，现在已经没有人能否认这一点，但还是有很多购房者选择咬咬牙背上一套房子。等到真的买了房子才体会到，不仅买房贵，其实养房也不便宜。

　　养房费用主力1：月供支出最多

　　现在的购房者中80%都是贷款买房，那么月供占家庭收入的多少是比较合适的范围？常规的计算公式是：每月还贷能力=家庭月收入×30%。而银行一般会建议，贷款人的月供最高不要超过家庭月收入的50%比较安全。

　　去年8月杭州市统计局曾公布过一份对市区600户城市居民家庭收入的抽样调查报告，根据这份调查，2006年上半年杭州市区城镇居民人均家庭总收入达到11536元，人均可支配收入10376元。

　　如果按照这个数据来计算，假设A家庭有两名家庭成员，则家庭月收入在1900元左右，也就是说每月还贷能力为570~950元。在这样的月还款范围内，比较理想的情况是使用公积金贷款、分30年还清，且贷款额为10万~18万元。事实上，有多少买房人是这样低的贷款额呢？

　　相比之下，程先生的收入远高于前文提到的600户家庭的平均水平，但沉重的房贷同样让他觉得疲于应付。程先生去年年中买的房子，考虑到上班方便他选择了一个靠近市中心的楼盘，单价约11000元，在同地段楼盘属于中档，贷款总额70万元，分30年还清，月供3700元。

　　程先生说，他自己计算过，包括新房入住后的装修、物业管理费、公摊费等加起来，每月养房的费用约4500元左右，差不多占了家庭月收入的50%。然而家庭开支毕竟并非只有房子一项。

　　养房费用主力2：附加设施设备更新

　　养房难，不仅因为月供、物管费、公摊费，这些计划内的开支，还有很多短期内无法预见的费用，一些上世纪九十年代末交付使用的杭州早期商品房小区中已经逐渐暴露出这个问题。

　　刘鸿兵已经做了七八年G大厦业委会主任，提到期间压力最大的一件事情，他说是增设电梯。这幢26层高的大楼，原本有3部电梯，可是远远满足不了实际需要，很多业主提出要增加电梯。刘说，为了增设电梯，业委会成员开始了为期一年半的漫长筹资过程。

　　在了解了电梯价格、施工费以及后期大厅装修费用后，初步计算出增设两部电梯需要300万元左右，而整个大厦的业主只有100多户，每户分摊3万元费用，这可不是一笔小数目。最后业委会讨论决定，从维修基金中提取30%（90多万元），余下部门由业主以60.6元/平方米的标准按使用面积分摊。

　　住宅电梯的使用寿命一般为15年，而普通住宅有70年产权，也就是说在70年内，至少要面临4次设备更新。物业维修基金是否足以承担电梯更换费用呢？按照规定所有购房人均按售房款的3%缴交维修基金，以某幢16层的高层住宅为例，a单元共32户业主，两部电梯，根据杭州透明售房网上公示的面积和价格，这幢楼成交均价8700元/平方米，总销售面积约0.4万平方米，也就是业主缴纳的维修基金约100万元。而维修基金的最高使用额度是70%，也就是说可使用的维修基金是70万元左右。而这样的高层电梯市场售价约25万~27万元，安装费大约3万元，再加上运输费等费用，更换一部电梯大约要30万元左右。

　　对按规定缴纳维修基金，且是第一次更换电梯的单元楼来说，一次更换一部电梯的费用压力似乎不算大。但事实上，除了电梯更换，房屋其他公共设施维修更新也是要花钱的。“杭州一些老小区的高层住宅同样面临着老电梯要‘退休’的问题，但真正有能力更换新设备的却很少，最主要的就是资金筹集的问题。”一位相关部门工作人员私下说，即使用维修基金更换了电梯，最后业主还是得把维修基金补足，按照《杭州市物业维修基金管理暂行办法》的规定，当维修基金余额不足首期维修基金的30%时，需要续集维修基金。“维修基金分摊的多，补缴的就多，羊毛出在羊身上，最后还是要业主承担。”

　　房子越建越好了，这些附加设施设备也越来越多，在带给业主更舒适生活的同时无形中也在增加着养房的成本。