■本报记者 詹丽华

　　

　　本报讯 被地产界奉为金科玉律的“地段论”也并不是放之四海而皆准的，即使是今年这样热闹的楼市里还是有一些热门地段的楼盘“门庭冷落车马稀”。

　　好地段的房子也有不受宠的

　　从杭州透明售房网上的销售数据看，杭州各个城区或多或少都存在着几个这样的楼盘——地段不差，要么市中心要么沿钱塘江，或者靠近配套成熟的老城区，但销售速度却很慢，有的开盘已一年余房还有30%左右。这样的销售速度如果放在一两年前倒也并不奇怪，但处在现在的火爆市场中就有点不可思议了。这些楼盘为什么得不到购房者的青睐？

　　A楼盘地处市中心，离武林广场仅一两公里左右，周边配套相当成熟，但这个去年7月底就开盘的楼盘直到本周二还有11%的已开盘房源没有卖出去。与一些地段远不如它的楼盘刚开盘就被抢空的境况比起来，这样的销售算是速度比较慢的。

　　小鲁在去年开盘的时候就留意到这个楼盘了。因为有消息说该楼盘预计单价不到万元，当时，附近一些有十几年房龄的二手房价格都在每平方米万元左右，于是她和几个朋友兴致勃勃地赶去现场。结果看房回来后大家却众口一词说“不买，除非价格打八折”。这个总占地18亩的项目居然设计了3幢20多层的高层、1幢多层，用小鲁的话说，“真是把土地利用到极点了”。从模型上看，楼间距近、景观设计很一般，户型设计也没有亮点，除了地段实在没有更多吸引人的地方。

　　A楼盘还算幸运的，整个销售期中周边没有同类竞争楼盘，又碰上了杭州楼市回暖的当口，虽然销售速度不快，价格涨幅却不慢，一年中住宅均价上涨了20%左右。

　　地处城南板块的B楼盘和C楼盘虽属热门板块，但卖得也一般。B楼盘交付期比C楼盘晚两年，70年产权因为土地问题到楼盘交付时产权期限只剩50多年。而C楼盘和B楼盘相邻，品质和B楼盘差不多，但均价比B楼盘高1000元/平方米左右。于是这两个近邻，前者开盘7个月36%的房源未售出，后者的公寓部分开盘13个月还有45%的房子没有卖出。

　　销售缓慢的四个原因

　　有房地产专家说今后的楼市：“没有卖不动的市场，只有卖不动的房子”。那些单以“地段论”的标准来衡量，应该是“香饽饽”的楼盘，为什么实际销售情况并不理想？归纳起来原因主要有四个。

　　一是“生理缺陷”。房产品从设计到投放市场需要一段时间，所以在设计时就要考虑到产品投放时市场的实际需求。事实上，目前在售楼盘中有不少存在中途转变功能而留下的设计缺陷，比如原本的设计是大户型，中途匆忙改成小户型，于是墙体隔断、窗户的开设都显得别扭。更有甚者原本是公建用地，因为想打住宅的擦边球而改成了酒店式公寓，于是客厅采光不足、排烟等都成了产品本身无可避免的缺陷。

　　二是开发商实力不足。从透明售房网上搜索各个城区在售楼盘，开盘半年以上，可售房源比例高于30%的，多为名不见经传的项目公司。影响产品销售进度的一个重要原因就是开发商是否有实力，是否有充足的资金在保障工程顺利进行时，有更多的活动推销售，比如先做样板房和景观示范区等。对购房者来说，如果同地段有几个可选楼盘，价格差距又尚可接受，品牌产品自然更吃香。

　　三是销售无计划。记者从杭州市中心、钱江新城、环城西路、文一路、复兴路等热门地段里采集的销售进度较慢的11楼盘样本中发现，这些楼盘小盘子比较多，多只分两次甚至一次卖。一个楼盘卖掉六七成，好楼层卖掉了，好朝向、好景观、好户型也都没有了，剩下的三四成房源既要补足成本，还积淀了项目的全部利润，却越卖越慢，怎么办？所以有经验的开发商都会制定销售计划，哪些房子先卖哪些后卖，好房源是用来压轴的，卖到后期，房源条件好了但价格也涨了，这样前期的购房者才会心平气和，后来的人腰包掏得也心甘情愿。

　　四是推广不力。以钱江新城的S楼盘为例，原本是该区域内最早开盘的楼盘之一，但是因为前期推广不多，知名度低，到后期同地段内有大量同类产品出现，该楼盘销售一度处于停滞状态。现在开盘已两年，还有22%的剩余房源。由于开发项目的地段位置好，开发商通常不愿在推广上多花力气，但随着市场竞争更趋激烈，同类产品同台竞技无法避免，如果没有有效的推广手段，要打开市场也不容易。