本报讯 中国房地产的根本症结不在供求关系，而是投资比重过大；房市拐点的来临，不是房价的一时下挫，而是中国整体房地产发展模式的转变。昨天下午，本报“强国讲坛”栏目首次走出杭州，邀请著名经济学者易宪容做客本报“强国讲坛”设在北京腾讯网的演播室，畅谈中国房地产政策及房价走向。

　　房价高的根源：投资者太多

　　主持人：现在很多人望房兴叹，人们会问为什么房价会这么高？

　　易宪容：目前的房地产市场，投资比例、炒作比重比较高，原因在于：房地产市场的投资人，利用相关政策没有把投资和消费进行区分，从而进行炒作。

　　投资人可以用个人消费的优惠利率去做投资。比如向银行借钱很容易，又是优惠利率。成本低，回报高，那么投资者肯定千方百计要进入这个市场进行投资。很多人去投资、炒作，所以房价并不是由供求关系决定了。

　　如果房子主要是自己住的话，是有限的，比如说买一套自己住；如果购买很多房子自己住，这样住的成本就会增高。反过来，居民买房子是来做投资的，你可以买一套，两套，买十套，一百套都是无止境的，主要看你投资收益率有多高。前几年政府要稳定房价，还有优惠利率，居民进入房地产借钱很便利，只要有一点点钱，利用银行的金融杠杆，就可以买很多房子。大家都买，大家觉得有钱赚，这样就把房价推高了。

　　宏观调控的核心：区分消费和投资

　　主持人：最新出台的一部房贷新政，对于购买第二套有了信贷限制，并确定以家庭为单位。您怎么看这个政策对于房市的影响？

　　易宪容：政府早几年没有看到这个问题，最近一两年意识到了这个问题，通过有效供给是不可能解决目前房地产市场的问题。如果房地产是一个投资市场，投资者可以便利地从银行获得优惠利率，房价可以一直往上涨，我们把房子造到月球上去也满足不了这种投资需求。

　　452号文件，就是针对房地产市场的基本情况，把投资与消费区分开。投资可以，消费也可以，但消费有消费的利息与成本，消费有消费的价格，投资有投资的成本与价格。你做投资，政府就采取市场利率。你做消费，政府鼓励你，帮助你采取优惠的利率。目前的房地产市场，只要把投资和消费用政策的方式，特别是通过银行信贷的方式区分开，做一个比较好的调整，那么我们的房地产投资者可能会减少，同时房地产市场价格出现理性回归也就很必然。

　　土地供应：对房价不起决定作用

　　主持人：没有太多收益，就会减少对房地产的投资。另外土地供应对于房价也有很大影响吗？

　　易宪容：其实土地供应没有太大的问题。任何一个地方的土地都紧张，比如说香港土地紧张吧。香港房地产市场开发已经有了一百多年的历史，他们的土地开发只有22%。

　　主持人：还有78%都没有开发？

　　易宪容：对，他们还可以开发五百年，甚至一千年都没有问题。地球上的土地，永远是既定的，就看你如何有效利用。这个跟公共交通的发达程度，以及住房建设的容积率有关，这些都是很容易解决的问题。

　　主持人：您觉得土地政策对于房价的影响还是有限的。

　　易宪容：相对有限。

　　主持人：经济学者这样说，我们土地和房屋政策基本上是仿制香港的，这点您同意吗？

　　易宪容：学香港，我们只学到一半，甚至一点点。我们学到的是香港的高房价，高地价；香港还有一个高福利分房，我们没学到。对于50%的民众，香港政府要提供给你很便宜的房子，不管是租还是买。比如说一个60平方米的住房，你租公用的，可能只要五百块钱，如果你去外面租，可能就是八千块钱，相差十六倍。

　　房市与股市：各有异同

　　主持人：楼市是否与股市一样，大家哄抬价格，最后亏损的是资产拥有者？您觉得我们的土地和房产市场会不会最终也像股市一样？

　　易宪容：按道理来讲不是这样的。

　　股市和楼市有相同的东西，比如都可以作为投资品，而投资市场的价格是由投资者对这个市场的预期决定的。房市和股市也有不同，房子既可以投资，也可以消费。就看政府的政策，是发展投资者市场，还是发展消费者市场。如果发展投资者市场，就会跟股市差不多。

　　主持人：为什么今年上半年的房价升得这么快，股市价格升得这么快？

　　易宪容：上半年房价升得很快，很多人就把房子转按揭，加按揭。比如说我买了一套房子，过去市价一百万元，现在已经升到了两百万，我又到银行转按揭，给银行二十万，拿出八十万，然后就拿这个钱买了股票。可能可以赚一倍或者两倍，一倍就是一百十六万了。我还可以拿这个钱去买房子。这样的话，房价高他就不在乎了，因为从股市里面又赚了钱。

　　主持人：看来房市的行情和股市行情还是密切相关的。

　　易宪容：从现在看，肯定是密切相关。如果政府觉得这里面有问题，可以用政策来调控。因为这样做风险很高，股市价格推高了，房市价格推高了，泡沫就越来越大。泡沫破灭了，谁来承担责任？还是国家和银行。

　　房地产拐点：已经来临

　　主持人：现在房市的泡沫有多大了？

　　易宪容：各个地方的计算结果不一样。我在2006年计算过，是68%多，今年还会比这个高。

　　主持人：最近媒体纷纷报道深圳、广州等地房价有下跌的趋势，甚至有人预言国内房市已经出现了拐点。您同意这一观点吗？

　　易宪容：你讲这个拐点到底是什么？是不是指房价？我的理解是，这个拐点指的是整个房地产市场发展模式的改变。过去是高房价，高地价，未来发展的模式则是生产中低端产品来满足绝大多数居民的需要。