■本报通讯员 金志韦 本报记者 詹丽华

　　

　　本报讯 近日，建设部和财政部联合签署发布了《住宅专项维修资金管理办法》（以下简称《管理办法》），并将于2月1日起实施。住宅专项维修资金是物业保修期满后用于物业共用部位、共用设施设备发生损害时，进行中修、大修翻新和更新改造等所需储存的资金，因此被形象地称为住宅“养老金”，该《管理办法》中，对这笔住宅“养老金”的缴纳、管理、使用、监督做出了更明确的规定。

　　维修资金上缴额度降低了

　　根据《管理办法》第七条，购房者按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。而杭州市现行标准是，购房者按照购房款2%~3%的比例向售房单位交存专项维修资金。从理论上说，这样的改变降低了住宅专项维修资金的上缴额度。

　　举例来说，按照原标准，杭州市普通商品房目前的均价约在11000元/平方米，一套90平方米的房子，总价99万元，应交存专项维修资金是19800~29700元。常规的建筑安装工程每平方米造价约是售价的1/3，也就是说如果按照新标准执行，购房者应交存的资金：建筑安装工程每平方米造价×总建筑面积×交存比例，采用前例数据换算的结果是16500~26400元。

　　这样算来，新规定实施后购房者需要缴纳的住宅专项维修资金可以减少三四千元，但这种减少目前还只是理论上的。“现在的关键问题是，如何来确定所购房屋的建安成本。”采访中一位业内人士表示，对购房者来说建安成本是很不透明的，如果新规定要实行，还需要进一步细化。

　　物业公司不插手维修资金管理

　　据了解，目前杭州已经缴纳住宅专项维修资金的小区，一般是以业主委员会的名义开设专项维修资金账户，业主委员会作为业主大会的执行机构，一个非法人组织，如何承担法律责任，是否具有独立开户的资格，一直是业界有较大争议的问题。另一方面，杭州曾经发生过这样的事情，小区重新选举业主委员会或更换物业公司后，核账发现部分维修资金使用账目不清。

　　根据新的《管理办法》第十条、第十五条规定，业主大会成立前，住宅专项维修资金由所在地政府建设（房地产）主管部门代管，由主管部门委托当地一家商业银行开设专户；业主大会成立后，则以业主大会名义委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。

　　这是建设部和财政部首次明确业主大会可以在商业银行开设专项维修资金的专户。并且这样一来，无论业主大会成立前、后，维修资金都由银行掌管，专款专用，所有的维修开支都必须走程序，不管业主委员会、物业公司如何更换，维修资金不会跟着走掉，这种模式提高了维修资金的安全性。

　　动用维修资金

　　要两个“三分之二”同意

　　在住宅专项维修资金的使用上，由于新《管理办法》是根据《物权法》、《物业管理条例》等法律、行政法规制定的，因此特别强调了三分之二业主的权利。新《管理办法》规定，住宅专项维修资金划转业主大会管理前需要使用的，需要住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议。

　　曾有读者向本报反映，说自己单元楼的楼道声控照明灯坏了需要更换，虽然所需费用不多，可拖了一个多月都没换成，因为业委会希望把几幢单元楼需要维修、更换的设备设施统一讨论后再着手进行。“明明是一幢单元楼的事情，为什么需要整个小区一起来讨论，不是添麻烦吗？”这位业主很不理解。

　　现在，按照新《管理办法》，如果这幢单元楼只有30户住户，只要单元楼的20户住户同意就可以列支维修资金，而不必一定得召开全体业主大会讨论。

　　如果住宅专项维修资金已经划转业主大会管理，则由物业服务企业提出使用方案，经业主大会讨论通过后，由物业服务企业组织实施。