■本报记者 詹丽华

　　

　　本报讯 老王是杭州一家小区物管处的主任，最近他正为收缴物业管理费的事烦恼。从元旦算起，2008年也过了三个多月了，但还是有相当数量的业主没有缴纳新一年度的物管费。

　　业主拒交物业费五大原因

　　物业费收缴难已经是个老话题，业主拒交物业费的原因不外乎以下五个。

　　一是开发商遗留问题迟迟得不到解决，业主便以拒交物业费来对抗。“一下雨，天花板、窗台、墙角就会渗水，到物业那里反映了几次也一直没来修，我实在气不过，反正什么时候修好我什么时候交物业费。”李小姐说起这个事情仍有些忿忿不平，她说这个办法也是在小区论坛里学来的，他们小区很多业主都用这个办法。

　　二是业主认为物业公司巧立名目乱收费，或服务与收费价值不相符，因此拒绝交费。

　　业主侯先生给记者算了一笔账，他居住的小区每月物业管理总开支不过8万元，而每月小区业主缴纳的物业费就有10万元，再加上其他收入（例如营业用房租金），物业公司并不亏本。“可就是这样，小区里楼道、信箱还到处都是广告！”侯先生说，或许别的业主觉得这没什么，可在他看来，这破坏了小区环境，影响了他的居住感受。

　　三是业主与物业公司之间有未解决的纠纷。这类情况多是因为一些安全防范问题引发的，比如业主的私家车在小区内被划伤，电动车、自行车被偷，部分业主将这些事件归罪于小区物管失职，于是以拒交物业费为手段，要求物业公司进行赔偿。

　　此外，因为对公摊水电费账目有异议而拒交物业费，或者因为看到有邻居不交物业费，所以以“别人不交我也不交”为理由拒交物业费的情况，也时有出现。

　　物管说，我们是“代人受过”

　　花那么多钱买了房子，却因为种种原因没有得到满意的环境，业主当然觉得很委屈，于是就通过拒交物业费的方式进行抗议、表达不满。然而往往事与愿违，进入恶性循环：部分业主不满意→拒交物业费→服务质量下降→更多的业主不满→更多业主拒交物业费→小区贬值。一个明显的例子是，去年本报曾对杭州增值速度最快的二手房进行调查，结果数据显示，小区房价增长速度快慢、价值高低与该小区物业管理水平，以及居住软环境成正比。

　　对小区物业费收缴情况，采访中几位物业公司的负责人都回答得很隐晦。“说所有业主都交了不现实，说有人没交只会让更多人拖延。”一家承担着杭州四个楼盘物业服务的物业公司负责人向记者诉苦说，很多时候他们是在“代人受过”。

　　比如因为开发商遗留问题引起的业主拒交物业费。“有时候根本是建筑设计上的缺陷，属于‘硬伤’，并不是想改就能改的，物业只能负责代表业主与开发单位联系，并不承担维修甚至改造责任，可碰到这样的问题，在业主这里根本解释不通。”他说，在业主看来，开发商与物业公司是“父子”关系，“老子”有错，“儿子”就得改过，可是现在即使是与楼盘开发单位同属一个集团旗下的物业管理公司，在财务与组织构架上都是独立运作、自负盈亏，早已脱钩。

　　业主委员会要做好监督

　　通过拒交物业费的方式维权，并不是解决问题的上策，当事业主也知道，却还是选择了这种方式，这不难看出业主的无奈，那么有没有好一点的办法呢？

　　“只要物业公司按照《物业服务合同》的约定尽到了管理责任，即使发生意外事件，业主拒交物业费也是没有法律依据的。”浙江浙联律师事务所副主任律师陈钟举例说，如果业主遇到诸如上述的私家车在小区内被划伤，电动车、自行车被偷之类的问题，可以到上级主管部门投诉，杭州相关管理部门有非常详细的评分表和评分标准，对物业管理公司的服务进行计分，并以此来判断，在此类事件中小区物业管理是否失职。

　　另一方面，陈钟律师则提出，小区业主委员会在小区物业管理中负有监督责任，然而杭州绝大多数小区的业主委员会并没有意识到这个问题，更没有起到应有作用。

　　“小区业委会有权定期按照签定的《物业服务合同》对物业公司的服务进行检查，这能帮助业主更全面地了解物业公司的管理水平和服务质量，而且对物业公司也是一种无形的压力，让他们对工作不敢懈怠。”陈钟说，遗憾的是很多业主并不知道这些权利。

　　比如小区保洁，在标准《物业服务合同》条款里对小区楼道卫生保洁的次数、频率都有量化规定，物业公司有没有按照合同办事，工作是否到位，业委会要定期检查、评分是有明确衡量标准的。

　　采访中，有业内人士建议，在目前条件下小区业委会要行使好监督职责还有两个方面需要改善：一是《物业服务合同》的条款内容要量化，现在的合同文本中多使用描述性语言，较难客观地对服务数量和质量进行评断；二是业主在签定《物业服务合同》前一定要仔细阅读条款内容，按照省物业管理条例的要求，物业服务合同内容需要进行公示，但在目前的实际操作中却没有做到。

　　如果这些现存问题能够得到妥善解决，由业主委员会出面监督物业管理公司的服务质量，这种主动维权，不是比拒交物业费之类的被动维权更科学、更好吗？