■本报记者 张卉卉

　　

　　本报讯 随着国家对户型结构供应的调整，小户型在目前的房地产行业中正处于“大行其道”的状态。继2007年万家花城90平方米户型的热销，2008年，首批90/70限制的地块也将陆续上市。　　

　　将90平方米做成三房，如果说万家花城去年首批房源面市还属新鲜之举的话，那么，今年，想买这类小三房的购房者就大有选择余地了。天都城、万家花城压轴房源、金成·新庭院、天阳·上河、华门·新西湖小镇、新南北·西岸、德信·泊林公寓、钱江·水晶城……接下来几个月，随着这批楼盘的集中上市，可以预见，90平方米户型，将成为今年楼市供应的主力。

　　相比于首批两房的90平方米，90平方米的三房在户型设计上有何创新？针对购房的不同需求，小户型在设计方面如何不断“变形”，以达到“小而精”的高品质要求，适应不同消费群的市场需求？本报展开了一场雀·巢行动，寻找那些麻雀虽小，五脏俱全的90平方米中小户型。

　　从两房向三房跨越

　　——90平方米，变身精致小三房

　　3月初，金成·新庭院推出了一批新房源，主要是85.86平方米的小三房户型和83.2平方米的二房户型，总价约在50万元左右。结果，从上市销售情况看，小三房户型更受欢迎。

　　金成房产集团设计总监钟承霁分析说，这批小三房之所以受欢迎，因为其功能全，而且又是边套。以往，90平方米都是一个小区中的边角料，而现在，90平方米竟然也能设计成一个小区中的“豪宅”。更吸引人的是，这个边套如果在奇数层，每套还设计有一个五六个平方米左右的空中花园，从电梯间出来经空中走廊可以直达空中花园，私秘性较好。

　　住宅是供人居住的，至少应该具备六大基本功能：起居、饮食、洗浴、就寝、储藏、工作学习。小面积户型虽小，但仍需要具备这六大基本功能。从技术上分析，这六大功能在90平方米户型中还是可以实现的。

　　理想状态下，一般两房需要的使用面积在55～65平方米即可，三房使用面积在75～85平方米即可。按80%的得房率来算，两房的建筑面积约为70～80平方米，三房的建筑面积约为90～110平方米。因此，90平方米左右设计三房是完全可以达到的。

　　于是，今年杭州新上市的90平方米房源中，小三房从以往的稀罕物摇身一变成为主力产品。天都城天水苑预计4月份将上市，其中，小三房户型占到了90%。90平方米的风暴甚至刮到了老余杭。新西湖小镇也将在五六月份上市，其一期的7万平方米全是60~90平方米的中小户型，在老余杭打造90平方米小区新标杆。

　　天阳置业营销总监石焱表示，在参观了国内外多个城市住宅项目后，他深刻地体会到现代化发展中的城市住宅已经走向质量效益型、资源节约型的“质量型”住宅建设，中小户型面积的居所是城市住宅的一个健康走向。

　　麻雀虽小，五脏俱全

　　——让每个平方米都能发挥作用

　　由于杭州之前90平方米以下户型的开发量较少，像边角料一样处于从属地位。其实，如果将思路转变成为从单位面积的质量上出效益，小户型非但不是差的户型，还将成为高品质的创新产品，引领房产规划设计由粗放式向集约式发展。

　　万家花城的相关人士说，现在开发商在小户型特别是小三房的设计上挖空心思要做的主要有三方面：一是合理利用好每一平方米的面积，如何在90平方米的空间内能设计出三个房间，而且每个房间都较为方正，照顾到采光通风。二是想出尽可能多的赠送面积，如露台、空中花园、挑空阳台等。三是变化空间。

　　新西湖小镇的开发商华门房产副总金伟成认为，由于户内面积实在太小，设计上的施展余地不大，也可以尝试将景观等观赏空间如空中花园延伸到小区的公共空间，新西湖小镇的90平方米户型就将储藏空间集中设置在一楼，每户人家都有储藏室。小区的花园、游戏等公共空间设计相比同类小区也更为丰富。