■本报记者 张卉卉

　　

　　本报讯 近日，杭州一个楼盘传出开盘延期的消息。由于央行一再提高存贷款准备金率，开发商的资金日显紧张，大多数楼盘都选择尽早开盘，为什么该楼盘要延期呢？据记者了解，该楼盘首期推的公寓多为140平方米以上的大户型，开盘延期和客户积累不够不无关系。

　　刚刚过去的5月，杭州楼市没有出现大家期待之中的红五月行情，大多数新开楼盘业绩惨淡，但淡市中的一拨中小户型需求热却不容忽视。几个主打90平方米以下首次置业人群需求的楼盘如天阳·上河、华鸿·汇盛德堡销势喜人，而一些主打大户型定位的楼盘卖得好的也往往是中小户型。

　　在购房者纷纷选择持币观望的当下楼市，改善性需求为何淡出楼市？记者围绕着一部分新开楼盘作了调查。

　　3居室以上户型有点卖不动

　　记者将5月份新开楼盘的销售情况作了梳理，发现因为户型大小而导致的总价高低已成为眼下考量销售业绩的最有效筹码。在杭州透明售房网上，用鼠标打开每个楼盘的销售信息，便会发现，90平方米以下的户型大多显示为已售，而130平方米以上的3居室以上户型销势不乐观。

　　天阳·上河，4月25日推出340套住宅，大多数是75平方米的二房和89平方米的三房。目前，销售率已达到70%以上。这样的销售成绩在5月份以来属于相当不错了。据天阳房产营销总监石炎说，按照13600元/平方米的开盘均价，上河的89平方米户型单套总价也不会超出130万元，这非常契合首次置业者的购房需求。而首次置业者也是上河的绝对主力购房客群。

　　眼下的楼市，似乎有这种现象：90平方米以下户型销得最好，130平方米左右户型居其次，130平方米以上户型就明显卖不动。城西一近期开盘的楼盘因为大户型唱主角，销售形势就不容乐观。该楼盘均价在16000~18000元/平方米左右，主力户型为150平方米以上的4居室，单套房源的总价就在250万元以上，主打有一定实力的改善阶层。如今，该楼盘90平方米以下户型销售率已逾八九成，而150平方米以上的大户型销售较差，特别是200平方米以上的户型基本卖不动。

　　改善性购房者更容易观望

　　“相比于首次置业者，改善性需求的购房者一般已有一套住房，购房心态不是很迫切，更容易观望。”某新开楼盘的营销负责人这样告诉记者。

　　陈佳前两天出手了一套国信嘉园的二手房，再加上手头存款，已预备了200万元的现金。陈佳一直住在城西一套90平方米的旧房子里，早就想换套150平方米的新房改善一下居住条件。但眼下经济形势不佳，楼市前景也不明朗，陈佳打算再等等，观望几个月再说。

　　据业内人士介绍，改善性需求的购房者有几个明显的特征：一是看重资产的保值性。不少改善性需求的购房人认为，再过两三个月，开发商有可能会降价卖房。二是对房源的楼层户型特别挑剔。比如，某楼盘同样是150平方米的户型，位置较好、风景较佳的那幢楼销售率过了50%，而另外一幢位置不佳的楼却基本没动。

　　改善性购房者淡出楼市的另一个原因是银行贷款政策收紧。某近期开盘的主打改善性购房招牌的楼盘传递出这样一个信息，上门客户基本上为第二套住房贷款，少数则是第三套甚至第四套。第二套房贷款利率相比第一套房要提高25%以上。而第三四套房，按照杭州大多数银行的做法，利率更是要逐套增加2%。以深圳发展银行杭州分行的气球贷为例，100万元的贷款10年期，假设3年后提前还贷，总利息第二套比第一套高出近6万元。这样的贷款压力可想而知。

　　大户型楼盘会降价销售吗

　　在市场形势不那么明朗的今年，高端住宅的销售面临着较大困境。

　　城西某高端楼盘，今年初精装修开盘价为2.2万元/平方米左右，相比周边楼盘要高出每平方米几千元，再加上140平方米以上的大户型定位，面积偏大，高高在上的总价吓退了许多意向购房者。近期，该楼盘二期开盘，利用精装修改毛坯的契机，“自降身价”，将价格下调到1.6万~1.8万元/平方米，销售劣势稍有缓解。

　　也许，在今年90/70楼盘大量面市时，大户型住宅才感觉到前所未有的寒意。“

　　大户型房源会降价抛售吗？记者询问几个楼盘后发现，现在这种可能性似乎不大。由于从今年开始，很多楼盘实行90/70政策，因此大户型房源不多，基本是尾盘，开发商并不急着回收资金。

　　易道机构总经理戴法官认为，在市场形势不明朗的时侯，豪宅和大户型的购房者往往是最容易离开的群体，因为他们的负债率较高，资金对政策波动也较为敏感。而等市场形势明朗后，有特色、稀缺性的大户型如一线湖景房、江景房也往往是回暖最快的房源，因为它们的购买资金进入最快。