■本报记者 张卉卉

　　

　　本报讯 关注浙江省产权交易中心网的人不难发现，近期有两宗土地在网上以股权转让的形式进行挂牌。

　　A土地——德清某生态园项目92%的股权寻求下家。生态园项目位于德清县武康镇西，征用土地合计2580.28亩。

　　无独有偶，B土地——千岛湖某房产项目也在寻找下家，而且是100%的股权转让。据悉，该项目位于千岛湖镇原坪山林场范围，开发土地86.237亩并已取得土地证，规划容积率1.5。

　　2008年，资金面上的紧缩使杭州的房企面临卖地的风险。今年以来，土地二级市场上流转的土地量相比去年明显增加。而且，目前因为资金紧张被迫卖地的多是外来型房企。A 、B两块地的持有者都为外行业进入的房企。

　　卖地的，外来房企多

　　本文所指的外来房企，一般为外行业特别是由工业企业发展来的房企。前两年，杭州房产市场日渐升温，很多工业企业纷纷投身房产市场逐利，奋力拿地，从而涌现出不少的“三外”房企。

　　“这些外行业的土地持有者，前身都是生产型企业。一方面，工业企业生产效益下降导致流动性资金减少，另一方面，房产开发又面临比较大的资金投入。相比那些纯房产企业，这类公司“牵一发而动全身，更先面临资金链断裂的风险。”某房产公司老总如此认为。

　　从杭州市场看，这些外来型房企“吐”出来的土地大多位于仓前、下沙等地，面积都不是很大。如仓前某项目土地约100亩左右，下沙一项目土地约60多亩。城北的一个烂尾楼项目为多家房产公司所关注。据悉，这是一个只建到6层的商业项目，1~4层是商业，5~6层是办公楼，按照规划总体有14层高。卖家表示，项目整体转让资金为2亿元。

　　应该说，除这些外来房企外，一些前两年高峰期拿地的中小型房地产项目也面临资金链断裂的风险。2005年上半年，位于蒋村的某宅地在出让时遭遇热捧，44亩的土地，容积率≤1.2，是蒋村商住区不多见的排屋用地。几家外地公司联合竞得这块地。如今，3年时间过去了，该地块还未上市亮相。据熟知其内情的某业内人士透露，由于银根收紧，该项目一直没获得开发贷款。虽说没到转让土地的程度，但资金的紧张已是公开的秘密。

　　问多买少，二级市场土地成交难

　　“我的转让价为2亿元，折合单价不过为14580元/平方米左右。而周边的房价已达到1.7万元/平方米。”上文提到的城北烂尾楼商业项目的负责人这样告诉记者。

　　据该负责人介绍，他出让该项目主要因为手头资金紧，如果有合适的买家，还可以大幅度让利。目前之所以一直谈不下来，主要因为手头持有近2亿资金的大买家不多。

　　虽说已有不少土地进入二级市场，但据记者了解，这些土地在二级市场成交非常困难。它们大多按照目前市场价进行土地的估价，或者略低于市场价。小面积的地块卖家一般不肯轻易调低报价，而大面积的地块卖家有心让价，可是具备如此大资金实力的买家却又难觅。正因为买卖双方存有较大的心理差距，所以成交比较困难。

　　此外，土地增值税也是一笔大支出。2007年2月1日，《关于房地产开发企业土地增值税清算管理的通知》由国家税务总局发出并开始执行。由于增值税的税率高达增值额的30% ～60%，一块土地转让大多是以股权转让的方式进行，下家承受了部分股权，就意味着要缴纳这部分股权的土地增值税。

　　在房企普遍面临资金问题的今天，哪些企业还有能力接盘？在通过贷款渠道很难获得资金的眼下，一些新近上市的房产公司由于手头资金较为充裕成为接盘的首选对象。

　　据一位房产老总分析，目前资金较充裕的房企有两类：一是去年没拿过地的公司，这类公司一般规模不大，项目拿一个做一个，走稳健化发展路线。二是今年刚上市的大公司，募集来的资金还未使用，正好现在用得上。相比较而言，后者接盘的能力更强一些。