■本报记者 徐叔竞

　　

　　本报讯 “旭锋清溪园，起价1898元/平方米，毗邻西溪山庄。”“在杭州有天有地有果园，洋房+果园最低13万元一套，可落户”……最近，一批超低价楼盘搅动了不少购房者的心，有人认为这意味着杭州房价在下跌，而更多的人抱着质疑的态度。

　　超低价楼盘们，到底是些什么房子？究竟卖的什么关子？

　　13万元的花园洋房+果园，听上去诱人，实际情况是——

　　洋房只有40平方米，果园只有10年使用权

　　拥有自己的房子，房子旁边有块自己的果园，闲来种种时令果蔬，这是很多怀有田园情结的购房者的理想。因此，当李小姐的手机上收到一条某楼盘发过来的信息，“买房子送果园，花园洋房+果园最低13万元”，李小姐大吃一惊，“杭州哪里还有这么便宜的房子？”

　　这个打出“杭州首家独立产权农庄别墅”旗号的楼盘，位于余杭径山镇的径都·荷塘月色。径山在杭州的西北部，过了瓶窑还要往西开，与杭州市中心的车程约在1小时左右。荷塘月色一期已经交付，目前大打促销的是即将开盘的二期房源。

　　根据售楼人员的说法，荷塘月色本来是纯排屋别墅项目，产权为70年产权。后来因为国六条出了“90/70”政策，因此二期房源的户型做了很大调整，最小的约40平方米，90平方米上下的也不少，此外还有250平方米左右的大户型。13万元的最低总价，指的是40平方米的户型，“折算下来约3300元/平方米”。径山一带在开发的项目还有恒和·依山郡，目前的公寓定价在4500~5500元平方米左右。

　　根据户型大小的不同，荷塘月色赠送的果园面积也各不相同。据悉，40平方米的户型赠送60平方米的果园，200多平方米的大户型则赠送200平方米左右的果园。这个果园位于小区的东面，目前看上去基本还是一片农田，一些一期业主获赠的果园有些耕作的迹象，部分还架设了葡萄架子。虽然果园是赠送的，但实际上只是赠送10年的使用权。由于绝大多数客户不可能每天照顾果园，因此开发商提供专门的果园看护服务，对此会在物管费之外另收一笔费用。

　　李小姐看房回来，觉得“40平方米的小房子，怎么也称不上花园洋房吧？”

　　起价1898元/平方米的超低楼盘，实际情况是——

　　工业用地，6幢工业厂房混搭4幢住宅

　　旭锋清溪园的1898元/平方米起价，成为近期关注的热点。因为根据如今的行情，闲林板块虽然今年以来有不少楼盘低价开盘，但是最低价位普遍在4000~5000元/平方米左右，因此2000元/平方米不到的价格，无疑很“震撼”。

　　记者了解到，旭锋清溪园位于闲兴路孙家坞附近，是由当地村里的经济合作社租给开发商做工业用地使用，因此没有房屋产权，只能签50年的租赁合同。实际上，整条闲兴路上几乎都是大大小小的工厂。

　　而从其沙盘上来看，这个项目很难被称为楼盘：整个项目的主体是前面6幢工业厂房，后面的4幢住宅“是搭着卖的”（售楼人员原话）。其中起价1898元/平方米的是其中两幢住宅楼，其与厂房之间的楼间距非常近，售楼人员表示，这两幢住宅主要是作为工厂的员工宿舍出售的，目前已经售完；现在在售的是另外两幢住宅9号楼和10号楼，总房源约120套，均价在2200~2600元/平方米左右，户型从50平方米至208平方米不等，据悉整个项目将于明年10月交付。

　　售楼现场没有楼书，只有两份简单的复印资料供客户浏览，上面注明了大开间交付标准。而在付款方式上，按揭是不允许的，只能采取两种付款方式：一种是一次性付款，可以优惠5%；另一种是分期付款，房子交付的时候付清所有余款。当记者表示想要看一下预租合同条款时，售楼人员表示只能先选定了房源才能看合同，“合同在老板手中，客户要直接跟老板签合同。不过老板今天不在。”销售小姐说。

　　记者在现场的时候，两个场景印象深刻。一是售楼人员给客户打电话，催促赶紧来签合同，“过两天我们就要提价了，每平方米涨200元。”不久之后，一位操本地口音的客户过来，要求退掉两套房子。

　　售楼处后面就是工地现场。9号楼和10号楼的位置距离厂房很近，中间仅由一块小绿地隔开；但是其背后那座山已经被开凿了半边，裸露的山体对着住宅楼，距离很近。

　　超低价楼盘的购房风险

　　关于购买小产权房的风险，本报曾经多次报道。而对于个别超级低价的楼盘，其品质的风险仍然值得注意。

　　事实上，随着去年和今年明显的物价上涨，楼房的建安成本也迅速上扬。前年的时候，杭州的多层建筑建安成本大约为每平方米1000多元，高层住宅则为每平方米1500元左右。而今年，“这个数字根本打不住。”一位做工程承包的朋友告诉记者。

　　首先是今年以来水泥、钢筋这些原材料涨势凶猛，这位业内人士告诉记者，“去年这个时候，圆钢的价格只有3000多元/吨，而现在已经涨到5200~5300元/吨，上涨幅度约40%。”水泥的价格虽然目前稳定在315元/吨左右，但是比起去年和前年，也已经上涨了不少。

　　与这些原材料的涨价相比，人力成本的提高更是让当下建筑企业感到头疼。“前两年，建筑工人的工资普遍在60元/天，而现在，杭州建筑业内，普通小工的工资大约在80元/天，技术操作工的工资在100~120元/天，但还是人手紧缺，很多工地都请不到工人。”这位业内人士说。

　　在这样的局面下，房子的建安成本大幅上涨。这位业内人士透露，“现在普通多层框架结构毛坯房的建安成本大约在1300~1500元/平方米左右，高层的建安成本大约在1600~1800元/平方米左右，这个成本单是建设，还不包括土地、财务等成本。”虽然郊区以及乡村里的楼房建安成本相对要比城市里便宜，这除了因为乡镇建房由于省略很多相关税金和费用外，还有很大原因是不少楼房是直接找小工，而不是通过专业的建筑公司来建造，此外乡镇房子中砖混结构还比较普遍，全框架结构使用得相对少。

　　此外，如果综合考虑的话，超低价楼盘未必真的很划算。一位购房者对此算了一笔账：“花20多万元买50年的租赁权，折算下来每年花费5000元，品质一般；而闲林有些楼盘也不过卖4000多元/平方米，但是是70年的所有权，相当于每年花费6000多元，也并未贵出很多，但是品质有保证，而且业主不用担心其间的拆迁、政策、开发商注销等变动导致的不利影响。”