■本报记者 徐叔竞 詹丽华

　　

　　本报讯 繁华的深南大道两旁高楼林立，比这些造型各异的高楼更令人瞩目的是悬挂在外立面的楼盘广告：“雷圳0755，起价7980元/平方米”、“承翰·慢城，让生活慢下来”……

　　深圳人习惯以昔日进入特区的各个关口为界将深圳的行政区域划分为“关内”与“关外”。关内关外房价在去年急速蹿升，但是如今，无论关内关外，房价齐齐下跌。

　　一场全国人民关注的房价对赌，将近日的深圳楼市再次推向风口浪尖；而“断供潮”初现的说法，更是让深圳楼市成为全国聚焦的热点。从去年领涨全国房价，到今年成为领跌急先锋，深圳，这个中国市场化程度最高之一的城市，其楼市到底处于一种什么样的状况？是否对杭州有借鉴意义？本报记者近日赴深调查。

　　房价接近去年初水平

　　雷圳0755位于深圳南山区，正宗的关内楼盘。今年1月首次开盘时的均价为12500元/平方米，而6月21日再次开盘时，均价已下调到9800元/平方米，此外推出20套特惠房，均价仅7980元/平方米。短短半年间，下跌36%。

　　承翰·慢城地处关外的龙岗布吉板块，其三期房源于去年11月首次推出，当时的高层公寓均价12000元/平方米，到了4月，均价下调为8500元/平方米，其中最低单价仅7386元/平方米。

　　7月17日下午，记者前往新闻路约见一位媒体同行的时候，在路上被一位满脸笑容的售楼小姐拦住：“我们的楼盘就在旁边，看房很方便的。”这个名叫“五洲星苑”的高层公寓，位于福田景田片区，旁边就是五洲宾馆和深圳特区报业大厦，距离深南大道不过百余米，位于名副其实的CBD区域。

　　记者看了其中两套房子，都是精装修的单元。售楼小姐表示，现在价格很实惠，可以打9.2折，折算下来均价只要15500元/平方米。“去年8月份的时候，我们卖2.4万元/平方米，就是今年2月份也还要2.2万元/平方米。”这意味着从去年8月到现在，价格下跌了8500元/平方米，对此售楼小姐表示无奈，“现在整个行情都不好。”

　　根据深圳国土资源和房产管理局统计，截至2007年6月21日，深圳楼市均价为15487元/平方米，对比2007年1月份的10670元/平方米，深圳房价半年飙升50%。那是深圳房价涨幅最快的半年。

　　到2007年10月，深圳房价达到历史最高均价，17350元/平方米，随后进入调整期。至今年6月，回落至11159元/平方米，接近去年年初水平。

　　而成交量的持续低迷，更是让业内人士们忧虑，今年上半年，深圳一手房销售面积仅170.41万平方米，不到去年同期一半。对此深圳市房地产研究所所长王锋表示，“按现在的销售规模估算，深圳全年的住宅销售面积大约在350万平方米左右，仅相当于1997年、1998年的水平。”

　　特惠房、送装修、送车位、送钻石，

　　开发商变着法子降价

　　深圳楼市给人最直观的感受是降价很猛很普遍。虽然各大楼盘的工作人员都声称大幅降价的只是少数几套特惠房，但从记者接触的当地普通老百姓和房产业内人士的看法，大家都认为特惠房是开发商们为了安抚前期业主的托词。很多开发商既想降价促进销售，又要避免前期业主闹事，于是便以“特惠房”来模糊概念。

　　“特惠房是开发商们的营销说辞。现在几乎深圳的每家房产公司都在推特惠房，有些公司推出的房源不过三四百套，而其中特惠房一推就是上百套，说白了就是降价。”深圳知名的建筑评论家贺承军表示。

　　除了特惠房，深圳开发商的降价促销手段还有不少，各种各样的送礼简直让人眼花缭乱。送装修、送车位是最普遍的，如金地·梅陇镇，去年7月推出二期时的价格为毛坯16000元/平方米，而今年2月推出三期房源的价格为精装修12000元/平方米，7月18日记者去现场踩盘时，售楼人员表示25日前认购还可以获赠15年的车位管理费。

　　因为出现断供者（不支付银行按揭款的购房者）而名噪一时的英郡年华，其折扣组合更是丰富繁多。该楼盘去年9月开盘均价11000元/平方米；今年4月，推出9.7×9.6×9.9折优惠，并送700元/平方米标准的装修；今年五一期间，在前面的优惠基础上推出买房送价值5万元的钻石；6月份，其均价下调为9000元/平方米，推出买房总价60万元即送装修及家电；7月17日最新推出的房源，则打出均价7500元/平方米、推100套单价6888元/平方米的特惠房（含700元/平方米的精装）。

　　降价确实起到了促销的作用，但在前景不明朗的情况下，降价不是万能药。如万科的金域东郡，去年下半年以7500元/平方米的开盘，被抢购一空；但今年3月推出1栋380余套房源，5月份降到6800元/平方米，目前销售率仍只有24%左右。

　　断供开始出现，但还是个别现象

　　最近以来，关于“深圳银行个人房贷惊现断供潮”的报道令人心惊，实际情况究竟如何？

　　一位当地业内人士表示，深圳最早的断供者出现在今年1月，由于房产变成负资产，他向银行表示供不起，让银行收楼，据悉该男士名下拥有5处房产，属于炒房者。

　　据记者了解的情况，目前出现购房者断供的楼盘主要出现在龙岗、宝安等关外楼盘，一个楼盘有一两例，有个别楼盘超过了几十例，但并不普及。深圳的断供现象，与去年楼市疯狂之时大批炒房客涌入有关。许多资金并不充裕的炒家纷纷进入楼市，购房者周先生说，去年不少深圳新开楼盘都出现炒筹码的情况，“开盘的时候老百姓根本买不到房子，但是却有很多房源在网上叫卖转让。”还有些开发商甚至为炒房者垫付首付款，有些炒房者是以一成或半成的首付买多套房。“喊着要断供的主要是炒房者，他们希望以此争取政府的救市。其实对于真正的自住购房者，房价再涨再跌，都不形成身家缩水的说法。”

　　深圳楼市并未面临“崩盘”

　　尽管深圳楼市今年以来量价齐跌，但这并不意味着“崩盘”。实际上，深圳楼市的支持点也有不少。

　　最明显的是最近以来中小户型和豪宅项目热卖。如上半年卖得最好的金地·梅陇镇和万科·第五园景台，其主力面积都是90平方米以下的中小户型，一些总价比较低的单身公寓也取得很好的销售成绩。而第二季度开盘的一些豪宅项目，如纯水岸、卓越维港、莱蒙水榭山花园、东部华侨城天麓等，销售情况很不错，尤其是东部华侨城天麓，6月28日推出44套单价在7万～9万元/平方米的独栋别墅，至7月21日已售出28套，销售率达到64%。由于6月份的豪宅项目成交不错，全市6月份的住宅均价比起5月份的11013元/平方米有所回升。

　　“刚性需求还是存在的。去年深圳全市新增了11万婴儿，这些家庭中很大一部分在这两年都将面临改善住房的需求。另外深圳每年新增的大学毕业生都有好几万人。”深圳特区报地产部主编玄伟东对后市谨慎乐观。

　　王锋的看法是，这轮房价调整是对前两年市场过热发展的修正，其目的是使市场向理性轨道回归，随着房价的逐步调整到位（全市房价逐步接近90/70 房的水平，即10000～11000 元/平方米），自住需求会有所上升，这将有利于深圳房地产市场早日走出调整期。

　　贺承军认为深圳下半年的房价仍然不太可能有起色，“奥运会后可能会短期加速下跌，但是到明年上半年会出现明朗的局势。”

　　深圳市社会科学院城市营运研究中心主任高海燕说，深圳的房市不排除继续下跌,但是幅度应该比过去6个月减缓。

　　深圳楼市为何会大涨大跌

　　作为市场化程度很高的深圳，一年内经历了暴涨暴跌两重天。这是为什么？

　　深圳楼市的暴涨，其实有多方面原因。

　　首先是土地供应。根据深圳中原的数据统计，从2005年开始，深圳每年的土地供应量非常紧张。2003年，深圳商住用地出让面积为214万平方米，2004年为179万平方米，而2005年则猛减至72万平方米，2006年为101万平方米，2007年更是只出让了62万平方米。由于土地供应的稀缺，导致土地价格迅速攀升。

　　其次是众多常住人口形成的需求。深圳是个移民城市，外来人口众多。根据深圳统计局截至2006年末的数据，深圳户籍人口197万人，常住人口为846万人；而深圳公安局2006年7月大清查数据显示生活在深圳的人口为1201万。由于此前保障性住房政策主要针对户籍人口，大量的常住人口只能通过商品房市场解决住房问题，这就形成了惊人的住房需求。而由于前几年土地供应少导致住宅供应紧张，供需关系失衡。

　　补涨也是其中部分原因。深圳楼市在上世纪90年代曾经经历过一轮暴涨，从90年代末回落后，一直到2004年，房价基本稳定在4000~8000元/平方米的价格区位。而2003年、2004年的时候，全国很多城市的房价已经出现猛涨势头，作为国内最富裕城市之一的深圳，当时的房价收入比让很多人羡慕不已。但是从2005年开始，深圳房价开始发力，从补涨一直发展到暴涨。　

　　暴跌也有因可寻。贷款的相对放松形成庞大的炒房群体，这是深圳房价暴涨的直接诱因。据今年4月《深圳蓝皮书：中国深圳发展报告(2007)》称，有超过30%的新房在取得产权证后半年内转手。为什么炒房者那么多？这跟开发商垫资为炒房者提供零首付或一成首付、银行信贷审查政策相对较松不无关系，炒房者可以用最少的资金获取更多的利润。而深圳的地理位置又让其成为部分国际热钱的聚集地。

　　深圳楼市的暴跌，也并不出人意料。虽然深圳是国内市场化程度最高的城市之一，但深圳楼市的规范程度有些地方还不及杭州。在二手房市场上，深圳并未建立如杭州这样的保证金账户机制；在一手房市场上，开发商和相关利益群体联手炒房号的情况时有发生，这些都让深圳楼市累积了不健康因素。

　　去年央行出台 “第二套房”首付4成的政策后，对炒家的打击非常之大。由于深圳楼市有过暴涨暴跌的先例，购房者的反应比国内其它城市更为敏感；而此前由于信贷政策较松形成的虚假繁荣的购买力，面对第二套房贷政策这样很实在的调控政策时，便被打回原形。房贷政策的杠杆效应在深圳无疑更为显著。