■本报记者 张卉卉

　　

　　本报讯 今年楼市销售业绩最风光的是哪类房源？毫无疑问，90平方米以下户型。总价低，又有首次置业者刚性需求的支撑，多数新开楼盘中，最先销完的都是90平方米左右的中小户型。可是，在一些高档楼盘中，90平方米却呈现出另一道风景。

　　近日，一个城西湿地边定位高端的开发商告诉记者，该项目下半年上市，预计价格在2万元/平方米以上。可就是这样的高档楼盘，却有70%以上的90平方米套型面积的限定。他很发愁：按照这个楼盘的价格定位，首次置业者一般买不起这里的90平方米。这些90平方米房源究竟该怎么消化？

　　豪宅里的 90平方米卖得不太好

　　文教区某楼盘，2006年底推出120套房子，由两幢楼组成。7月29日，记者登陆杭州市透明售房网看到，6号楼是130平方米以上的大户型，5号楼是70~90平方米为主的中小户型。其中，6号楼已售套数9套，可售套数3套，销售率为75%，5号楼已售套数60套，可售套数48套，销售率为56%。

　　据网上显示，以70~90平方米为主的5号楼的已售均价为22000元/平方米左右，以90平方米左右的户型为例，总价也达到198万元。这样的总价对于目前最热衷买90平方米的婚房群体来说，还是有点压力的。

　　据该楼盘营销负责人介绍，年轻人购买这里的90平方米并不多，40岁左右的业主占了七八成的比例，而年轻人仅占了二三成。

　　据悉，中年业主之所以看中90平方米，有些是给父母养老用的；有些是买给子女读书用的，因为该楼盘临近一些知名小学；有些则喜欢这里的地段氛围和楼盘风格，给自己买一套以备工作繁忙时短时间居住用。这些人大多为私营企业主或企业高层，手头已有多套房子。而能买得起这里的90平方米的年轻人也并非等闲之辈，大多是设计、房产等高收入行业。

　　知名市中心豪宅深蓝广场也有一批90平方米以下的小户型。从二手市场反馈的信息看，其90平方米的户型销售情况不敌大户型。据我爱我家的信息，今年上半年，深蓝广场60~90平方米左右的一室一厅挂牌量有60多套，但成交不过5套。

　　和大多数住宅“户型越小挂价越高”的现象相反的是，深蓝广场的挂牌价呈现出“户型越小挂价越低”现象。如30平方米左右的单身公寓，挂价一般在2.7万~3万元/平方米，60~80平方米的一室一厅一般挂3万元/平方米以上，而150平方米以上的大户型一般可以挂到4万元/平方米左右。大户型挂价高反而受欢迎。

　　“贵族”90平方米客户群有点窄

　　“这些90平方米可不是一般意义上的中小户型，总价上的高起点已将普通的首次置业者拒之门外。”某业内人士如此认为。确实，相比大众楼盘，高档楼盘90平方米的客群确实有点狭窄。

　　西溪湿地边某楼盘在售价格为1.6万~1.8万元/平方米，也是个高档楼盘。今年底明年初，他们也将推出一批90平方米中小房源。目前，他们针对90平方米的客群做了一次市场调研。从调研结果看，90平方米的客户群不容乐观。

　　从开发商的摸底情况看，有3类人可能会住在这儿。一是恋图西溪湿地的风景，决心克服配套难题，将此作为第一居所的。二是上海等外地客户，买这儿的房子作为度假房产。三是子女住套大户型，给父母买套小户型养老用的。遗憾的是，这3类人的量都比较小。

　　由于90/70政策的限制，做惯大户型的豪宅项目也不得不面临打造中小户型的尴尬。如城西某排屋项目，有50%的90平方米以下套型面积的要求；雅戈尔位于西溪边的西溪晴雪也有70%的90平方米以下套型面积的要求；和家园边上的博城留下项目也有70%的比例要求；市中心的豪宅项目如金松地块也有40%的比例要求。

　　开发商打起擦边球

　　虽说目前此类贵族型中小户型在销量不大，但紧接着，去年或前年拿地的一大批豪宅项目中的中小户型就要大批量上市。如何拓宽销售面，开发商有何对策？

　　正在销售的留下某高档楼盘今年底明年初将推出中小户型组团。考虑到客群的多样化，该组团可能会采用一部分的可变户型。所谓的可变户型就是室内可自由分隔成一室、二室或三室。

　　也有一些楼盘考虑设计子母套。比如90平方米套上50平方米，单个户型都在90平方米以内，而合成一起却达到近150平方米。这样，可满足一些与老人居住在一起家庭的需求，又消化了中小户型的指标。

　　还有一些楼盘则在尝试两套并一套的做法。一个大户型在报批时按两个小户型上报，验收时也按两套房验收，验收完后又作些施工上的调整，将两套房并为一套。这样的做法虽然可以通过验收，但无疑是打了90平方米政策的擦边球。