■本报实习生 黄娜 本报记者 徐叔竞

　　

　　本报讯 从杭州春季房交会前后至今，有28个楼盘相继推向市场或新开房源，有的开盘一个月卖掉了七八成，有的却只有2%左右。到底是什么因素决定了楼盘的受欢迎程度？

　　楼盘销售率

　　连续四个月走低

　　据杭州市透明售房网统计，从今年5月到8月，新推楼盘的当月销售情况，基本呈现连月下滑的趋势。

　　4月底和5月份，由于赶上春季房交会，大批楼盘集中推出房源，其中包括蔚蓝公寓、世茂江滨花园、天阳上河、闲林山水、翡翠城、天都城、丽江公寓二期、汇盛德堡、星光大道、银爵世纪等。从这些楼盘的当月销售率（开盘后一个月内的销售率）来看，销售情况比较好的可达到近8成，如丽江公寓二期，5月10日开盘推出273套房源，截至6月10日成交212套，销售率为78%；销售情况一般的在60%左右；而销售情况相对差一点的楼盘，其销售率也在四成左右，如汇盛德堡，从5月8日开盘至6月8日，销售率为45%。

　　6月份开盘的楼盘不太多，房源竞争不如5月份激烈，但是整体销售情况却在下滑。在当月推出房源的楼盘中，月销售率最高的是中海·钱塘山水，为60%；一些情况较差的楼盘，月销售率不到三成。

　　七八月份之后，楼市进入传统淡季，新开楼盘销售出现分化，玉兰公寓和东方红街还算卖得不错，开盘首月的销售率分别达到82%和71%；但一些情况不理想的楼盘，其月销售率甚至不到10%，个别楼盘销售近一个月，成交量还是个位数。

　　地段不是金科玉律

　　无论是初出道的房产从业人员，还是不懂行的门外汉，大多数人对于华人首富李嘉诚那句著名的“地段、地段、还是地段”的房地产投资地段论都不陌生。市中心的楼盘，也因此被贴上了“稀缺地段”、“黄金地段”的标签，价格往往一骑绝尘，大多数时候都是“皇帝的女儿不愁嫁”。

　　但是对于一个楼盘来说，有了好地段就能一招鲜吃遍天了吗？从近期杭州市中心几个楼盘的销售情况来看，答案显然是否定的。如市中心一楼盘，地处和平会展中心商圈，是传统意义上的市中心楼盘，周边商业繁荣，配套齐全，人气也很旺。但是开盘后的销售情况不如预想中乐观，与以往市中心楼盘刚一开盘便销售一空的局面不可同日而语。对此，一位业内人士认为，这与其开盘价格略为偏高、本期房源沿马路等因素不无关系。

　　而一位购房者则认为，“过去交通条件差，所以地段是首选。现在，开发商仍把地段看得很重，但对于购房者则未必尽然。”也就是说，现在的购房者更注重“大地段”概念。所谓大地段是依托大交通、大市政和大环境规划三个方面，很多购房者在居住地段的选择上除考虑本人经济基础、前景预测及生活习惯外，也重视对整个城市生活方式及规划的前瞻。因此，在当前的市场形势下，传统的市中心地段如果没有高性价比，消费者未必会选择。

　　品牌不是独门秘笈

　　同一地段，有品牌的开发商做出来的房子可以卖出更贵的价格。因为品牌开发商对品质的注重、对住房的后续使用与保护、对公共配套区域的建设、对业主意见的重视程度、开发商对楼盘营销、开发商的业绩与公益意识等相对较高。

　　品牌开发商确实有优势，但只有品牌也是没有用的。 如某大鳄在下沙的项目，4月22日开盘推出343套套房源，截至5月22日，月成交量为134套，当月销售率约为39%，这个成绩虽然不差，但是在行情还可以的四五月份杭州楼市，略输风采。

　　杭州本土某龙头房企的一市中心楼盘，从5月底开盘以来，虽然在一开始卖得不错，但与该公司房产其它项目相比，销售率只能算一般。“我们自己也针对这种情况做过相关分析，发现主要问题可能在于这个楼盘的物业类型上。这个楼盘定位于酒店式公寓，这类物业的客户中投资者占相当大比例。而从7月份开始，杭州楼市的投资型客户大幅度减少，杭州大多数酒店式公寓楼盘的销售都一落千丈，成交记录少之又少。”该公司一位人士表示。

　　价格不是救命稻草

　　价格战是从古至今以来商业战场上的不二法宝，在楼市里也经常能起到立竿见影的效果。因此“价格洼地”频频成为开发商推销楼盘的重要口号。

　　确实，在最近几个月，有些楼盘通过打“低价牌”为自己的销售闯出了一条路。但是“低价”也并非一把尚方宝剑。例如九堡一带的楼盘中，汇隆风林是近期开盘价格最低的一个，在售均价不到10000元/平方米，但是与这一区域其它在售楼盘相比，低价策略并未使其取得月销售率的胜出。该楼盘开盘首月的销售率只在三成左右，不及与其同日开盘但均价高出10000元/平方米的泊林公寓，以及较早开盘的汇盛德堡。

　　一位曾经去九堡各楼盘现场踩过点的购房者表示，“一分价钱一分货。如果低价楼盘能真正做到物超所值，那会吸引很大一批购房者；但如果低价只是品质的真实反映，我想大多数购房者还是会权衡利弊的。”

　　买房者看中“综合性价比”

　　杭州楼市的这几个现象，综合反映出的还是那句老话：“关键还是性价比”。任何单一的优势都不能成为房地产淡市中的定海神针，只有在地段、品牌、价格、品质各方面达到一个符合购房者居住需求的均衡状态，才能让购房者心甘情愿地掏钱下单。

　　性价比是一个综合的概念，也是一个动态的概念。从逆市热销的这些楼盘来看，其性价比都比较突出。如有些楼盘做的户型可以让买者根据自己的需求进行DIY，这就考虑到了户型的灵活性，并且当今后住家的人员发生变化时，这种户型也不会“落伍”。

　　有些楼盘则尽量减少户型中的无效面积，尤其是在高层占主流的情况下，好多房子玄关面积超大，过道超长，窄阳台超多，而这类空间通常用途不大。有的楼盘的户型，就做到了紧凑实用舒适，大大减少了无效空间，提高了得房率。

　　杭州部分楼盘月销售率情况一览表

　　楼盘名称 开盘时间 房源量（套） 开盘首月成交量（套） 开盘一个月销售率

　　蔚蓝公寓 4·18     399     237         59%

　　世茂江滨花园 4·22 343     134         39%

　　天阳上河 4·25    351     211         60%

　　天都城 5·2     320     247         77%

　　翡翠城 5·2     365     181         50%

　　汇盛德堡 5·8     545     243         45%

　　星光国际公馆5.9     379 170         45%

　　丽江公寓二期5.10    273 212             78%

　　银爵世纪 5.12    398 294             74%

　　水晶城 6·6    526     251             48%

　　浦沿公寓 6·15    71     33             46%

　　和平雅苑 6·19    191     102             53%

　　钱塘山水 6·21    302     182             60%

　　白马尊邸    6·22    335     93             28%

　　橄榄树花园 6·22    167 62             37%

　　中园花苑    6·22    79     36             46%

　　东方红街    7·8     530     381         71%

　　泊林公寓    7·13    339     216         64%

　　风林公寓    7·13    318 74 23%

　　元都新景    7.21    404     196     49%

　　西溪里     7·19    240     94     39%

　　银爵世纪二期 7·26 332     15         5%

　　玉兰公寓    7·27    391     316     81%