■本报记者 张卉卉

　　

　　本报讯 2009年刚开年，开发商的资金问题成为楼市关注的焦点。最近，绿城集团董事长宋卫平称，绿城今年各项贷款发放顺利，今年的资金应该没有问题。

　　刚刚闭幕的央行2009年工作会议指出，2009年将实施适度宽松的货币政策，适当增加货币、信贷投放总量。2009年以高于GDP增长与物价上涨之和3至4个百分点的增长幅度作为全年货币供应总量目标，争取广义货币供应量增长17％左右。

　　2008年低迷的销售形势一直牵制着开发商的钱袋子。自2008年下半年起，中央的货币政策已发生转向，由“从紧”调整为“适度放松”。但据记者了解，实际上，杭州各大银行在执行这一政策时为防范金融风险，放贷反而比以前更严格了。2009年，开发商贷款难问题还存在吗？哪类企业或项目会被银行拒绝放贷？

　　银行眼中的3大类限贷客户

　　每年一季度通常都是杭州各大银行开发贷款的集中发放期。“相比2008年下半年，杭州市各大银行开发贷款的门槛有所放松。”杭州某大型房企分管财务的副总经理说。

　　虽说贷款门槛有所放松，但采访中，记者发现，由于2009年楼市走势及宏观经济形势的不确定性，杭州各大银行在执行中央“适度宽松”贷币政策的同时，也保持了高度的谨慎。资金实力不强的小公司、高价地块及一些资质不好的郊区项目成为银行眼中的3大类限贷客户。

　　根据银监会的相关政策，土地证、项目施工许可证、项目规划许可证、土地规划许可证这四个证是银行发放开发贷款的必需条件。在四证齐全的同时，35%的自有资金也是必备条件。除此之外，各家银行还制定出了各自的附加条件。

　　资金实力不强的小公司，银行相对贷款严格。“相比去年，我们公司的开发贷款规模有所压缩。”杭州一家有着国有背景的中小型开发公司财务负责人坦言融资的艰难。他说，如果不是公司具有国资背景，他们可能很难在现行贷款政策下获得开发贷款。就拿“35%的自有资金”这一条来说吧，银行要求这35%的自有资金必须是所有者权益投资，即不允许是外来借款，必须是股东的资金，而且在归还银行贷款前不得自行抽回。就因为这一条不符合，他们在四大国有银行“吃”了闭门羹，颇费一点周折后，在某商业银行才贷到了款，而且规模有所压缩。

　　高价地块则是银行限贷的第二类。2008年，杭州地价理性回落，这也导致了一些高价地块在银行放贷时遭遇地价的重新评估。“我们会根据开发贷款申请时的市场情况对土地价格进行重新评估。假如地价回落过多，这类项目就不被银行看好。”建行杭州某支行相关人士透露。记者就此回访了2007下半年出让的杭州几块“地王”，有一块“地王”至今未落实开发贷款。

　　此外，项目的地段也是银行考量的主要因素。地段的好坏在某种程度上决定了一个项目的销售前景。如果公司品牌较好，项目所处位置位于下沙、闲林等冷僻位置，综合考虑，银行还能接受；如果项目位置不好，公司又是没有开发历史的小公司，现在可能根本就贷不到款。

　　优质开发商还能申请到贷款

　　这两天，杭州某大型房企财务总监正为公司2007年竞得的一幅市中心住宅地块的开发贷款和各大银行进行沟通，目前这笔开发贷款只要项目规划许可证办好就可发放。

　　“去年最后几个月，也许由于贷款额度不够的缘故，一些国有银行一律不放开发贷款。今年，四大国有银行跑下来，有一点可以明确，那就是优质客户以及列入银行准入门槛的客户还是可以放贷的。”这位不愿透露姓名的负责人说。

　　城西某楼盘刚刚为它的5期项目获得5.3亿的开发贷款。“只要符合四证齐全和自有资本金达到35%的条件，就能顺利获得贷款。”该公司总经理说。

　　哪些开发项目是银行眼中的优质客户？据杭州某国有银行信贷部负责人透露，每家银行对所审批出的开发贷款都有一套严密的风险监控系统。某银行手中持有一张列有重点支持开发公司名单，共20多家，其中不乏绿城、滨江、坤和等杭州一流的房产公司。大多数银行根据项目不同进行审核，项目的地段、公司的品牌、市场占有率，甚至目标客户都是考察要点。“关键看项目是否在同类产品中具有竞争力，市场风险较大的项目就可能不放贷。”这家银行的相关人士说。

　　2009年上半年，大浪淘沙不可避免

　　工商银行省分行副行长倪百祥近日表示，银行发放房地产贷款的一条重要标准就是：现在房地产企业手上的现金，能不能足以支撑它在没有任何银行贷款增量的情况下，熬过2009年的第二季度？即到2009年6月底为止，在不获得一分钱的增量贷款下，开发商是否可以熬过去。

　　“今年6月份，也许是楼市的又一道坎。因为去年房子虽然难卖，一些项目薄利甚至不赚钱，但很多公司上半年还是赚足了钱，这样全年算下来，大多数公司资金链还不至于断掉。但今年上半年就不一样了，如果银行对某些公司继续不放贷，而这些公司房子又卖不掉，再熬个半年可能就熬不下去了。不排除届时出现一些小公司被兼并或转让股权的现象。”某房产公司总经理这样认为。

　　一家小房企的财务总监向记者透露了公司的财务状况：公司目前有个郊区的住宅项目A正在销售，开发成本8亿元，目前销售已回笼4亿元。这4亿元的销售回款其中有1亿元支援了公司的另一个经济适用房项目B，实际上A项目的回收款只有3亿元。目前，这个项目的负债额有银行贷款2亿元和股东投资3亿元（股东投资也是要归还的）。“接下去银行不会再有贷款，资金回笼只能靠销售解决。银行贷款到期是今年10月份，如果成交一直不回暖，我们也只能以成本价销售回笼资金。如果成本价也卖不掉，公司就不排除资金链断裂的可能。”

　　自1999年起，杭州楼市已经历了10年的高速发展期。也许，在今年，杭州的房产开发企业将重新排兵布阵。