■本报实习生 吴凌云 本报记者 詹丽华

　　

　　本报讯 今年杭州有一项重头戏——实施老旧住宅小区物业管理改善工程。

　　这是在杭州市破解住房难相关专题会上提出的。根据杭州市房管局的初步调研，杭州市有30%左右的住宅小区未实行专业化的物业管理，约724处，涉及40.1万住户。杭州市从今年开始将启动物业管理改善工程，要解决老旧小区的物业管理问题。杭州市房管局物业监管处处长谢小敏表示，根据现在的测算，老小区管理费用以“低廉”为准则，“一般来说0.2~0.3元/平方米/月就差不多了。”

　　应该说，住宅小区实行专业化的物业管理是一种趋势，那么现在开始的“在老旧住宅小区推行准物业管理”究竟意味着什么？居民们在担心什么？我们深入到杭州具有代表性的社区进行探访，倾听居民们的声音，期待以此作为一种回答。

　　记者探访1：潮鸣街道刀茅巷社区

　　担心问题：准物业管理可能遇到收费难

　　刀茅巷社区，目前仍有三分之一左右的小区没有引入专业的物业管理，其中既有单位集体宿舍也有回迁房、房改房，物业产权归属复杂，是一个相当典型的杭州老旧小区。

　　“我们社区有17幢房子是没有专业化物业管理的，如果能推行准物业管理当然是好事，就怕这事儿不好办呐！”刀茅巷社区党委书记李晓宏说，他最担心收费问题。

　　李晓宏是土生土长的杭州人，不仅在一个老小区工作，他自己居住的也是一个老小区，包括他的亲戚朋友大多数也在老小区生活，对老旧小区的物业管理之难深有感触。物业管理有很多琐碎的事情，老旧小区尤其如此，公共设施、设备使用多年，动不动就坏，需要修理，问题是钱从哪里来？“现在没有物业管理的小区每户每年交50元卫生费都不能百分之百收齐，如果推行准物业管理按建筑面积收物业管理费，即使标准比专业化物业管理低，恐怕也很难收。”

　　一位社区主任的心声：

　　物业管理的标准怎么定

　　梅兰钦（刀矛巷社区主任）：现在要在老小区里推行准物业管理，我既担心管得不好，又担心管得太好了，为什么这么说呢？按照现在的测算来看，准物业管理的收费标准差不多是0.2~0.3元/平方米/月，老小区里的房子建筑面积都比较小，一户每年交的物业费也就100~300元/年，这虽然比现在每年50元的卫生费要高，但比起实行专业化物业管理的小区的收费肯定要低得多，这样一来，那些新小区的业主们会不会要求按老小区的管理来办？

　　说实话，应该鼓励专业物业公司参与老旧小区的准物业化管理，如果他们愿意参与的话，政府能不能给管理老旧小区的物业公司一些优惠政策呢？一来减少他们的成本，二来即使服务标准比高档小区低一些，老旧小区也能享受专业的物业管理。

　　记者探访2：定安社区后市街小区

　　担心问题：

　　物业公司不愿进老旧小区

　　安定路社区后市街小区有25幢楼房，包括79个楼道、1520户住户，小区里的住宅大多建于1990年以前，这里是杭州市业主委员会自治管理物业的试点小区之一。

　　本周二早上8点多，一走进后市街小区，冷不丁地听到几句对答。“王大妈，今天的芹菜特别好，价格也便宜，你快去买。”“阿良，你今天这么早就出门了啊。”在拥有老小区特有的人情味儿的同时，它也面对着杭州众多老旧小区的同样问题：物业管理配套用房不足，公共设施设备维护、维修经费紧张。

　　当了后市街小区两届业主委员会主任的吴弘毅说，其实以前他们也打算招聘专业物业公司来管理小区的，最早是2003年的时候，当时核算出来的物业费是0.35元/平方米/月，这样算下来，每户一年差不多交200元左右的物业费。管理着附近两个楼盘的物业公司当时也曾经来做过调查，但物业公司调研之后觉得费用收缴比较难。另一方面呢，也确实有一些住户不愿意出这笔物管费。

　　一位业主委员会主任的心声：

　　节约成本的方法有很多

　　吴弘毅（后市街小区业主委员会主任）：其实物业公司真的没必要太担心管理老小区会亏本的，拿我们小区来说，保安、保洁大多数都是招聘小区里的下岗人员，这些岗位政府都是有补贴的，人员工资成本没有想象的那么高。我们还有停车费的收入，只要管理得当，这部分收入是很稳定的。至于收费难的问题，我们现在是以楼道为单位，每个楼道选举一位邻里关系比较好，人头熟又热心的人担任楼道长，一般楼道灯坏了或者是公共设施产生的费用都是由楼道长负责收缴，住户都比较合作的，工作做得好，居民都是看在眼里的，无理取闹的人毕竟是少数。

　　物业管理公司进老旧小区肯定赚不了大钱，但要说亏本也不一定，办法都是人想出来的，我觉得我们小区里现在的一些节约成本的管理办法，物业管理公司进驻以后也可以沿用，就怕他们不愿意进老小区。

　　民声·建议——

　　困难户不妨减免物管费

　　李海荣（绿城物业管理有限公司董事长）：作为一家正规的物业公司，我一直不排斥接手一些老小区。现在很多的物业公司都觉得老小区是烫手山芋，不愿意接手，有些老小区甚至是由政府补贴一部分经费，还是找不到“婆家”，主要原因是物业公司觉得老小区的物业管理费难收，但是对于物管费收缴率这个问题，我不担心。我觉得只要我们物业公司提供的服务够热心够贴心够尽心，住户对我们的服务满意了，真正的从我们的服务中享受到了好处，就不会欠缴或者逃缴物业管理费了。一些老小区里确实有一些生活相当困难的住户存在，我们会酌情减免他的物管费。

　　我也一直很提倡物业公司收取的管理费要与所提供的服务相匹配。不管是新小区还是老小区，高有高的服务，低有低的要求。超市一分钱的利润都在做，老旧小区的物业管理为什么不能做？

　　易地建老小区物业管理配套用房，

　　行否？

　　李晓宏（刀矛巷社区党委书记）：老旧小区实行准物业管理首先相关配套要跟上，比如物业管理配套用房。在新建住宅小区里物业管理配套用房的经营性收入是归全体业主共同所有，并作为小区设施设备的维护、维修资金。这部分资金收缴相对容易，如果有这笔收入，老小区的一些日常支出就能平衡了，问题是现在老旧小区里物业管理用房配建都是不足的，有的甚至没有，加建呢又没有规划用地，那么能不能购买或者易地新建呢？按照就近规划的原则，在有规划用地的地方统一新建一批物业配套用房，其经营收入补充老旧小区物业管理费用的不足。

　　收费难，捆绑收费行不行？

　　孙先生（物业管理公司经理）：收费难确实是最主要的一个问题，如果让我们接手老旧小区的物业管理我也最担心这个问题，那么能不能采用捆绑式收缴呢？比如把物业费跟水费、电费捆绑在一起，现在大多数小区都是一户一表了，各个业主之间彼此的生活影响比较小，如果水电对生活影响比较大，那么能不能与有线电视的收费捆绑起来？只要收费难问题能解决，老旧小区的物业管理也不会是太困难的问题。

　　还没管理，谈收费早了点

　　黄先生（建中小区居民）：我们小区是没有物业管理的，我也没有觉得不方便，保洁、保安都有专人负责的，每年50元卫生费我也都按时交纳的，没什么不好。为什么要推行“准物业管理”呢？这对我们有什么好处呢？不如先试行一段时间，如果大家觉得好，管理确实比以前好，我想适当收点费用我也愿意的，但现在什么都没有，讨论收多少费用，早了点。