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第C0002版:地产·调查
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2009年4月23日     收藏 打印 推荐 朗读 评论 更多功能 
房价到心理价位了,我就下单
业内认为,若开发商盲目涨价将破坏市场复苏
  4月18日前后,主城区共有9个楼盘推出新房源:钱塘山水、嘉泰馨庭、和家园、现代景苑、天鸿君邑、白马尊邸、观澜时代、泊林公寓、西城美墅,共2197套房源上市。这样的密集上市量似乎前所未有。

  在3月份楼市消化了大批积压房源后,这段时间杭州楼市又迎来了一波上市潮。可让人奇怪的是,开盘几天内,几乎每个楼盘都捷报频传,销售过半。

  这段时间的杭州楼市的表现给人一种“忽如一夜春风来,千树万树梨花开”的感觉,楼市的回暖速度之猛烈令人诧异。3月份,这拨回暖行情刚发力的时候,对于这一波楼市回暖原因的解释,最经典的版本是“刚需和降价带动论”。但到了3月中旬之后,后来不降价的楼盘也一样卖得很好。楼市何以突然摆脱降价效应而强劲反弹?这拨回暖的真实程度究竟有多大?

  张卉卉 黄娜

  新开楼盘的平均预定率达62%

  4月18前后推出的9个楼盘分散在主城区六个区块,每个区块都吸引了不少外地本地的购房者。2197套,比2009年1月份主城区总成交量还多845套,比2月份主城区总成交量也多了571套。

  于是,周末两天,杭州的预定量也赚了个“杯溢钵满”。据杭州透明售房网显示,双休两天,杭城商品房预定723套,是上周双休日预定量的近四倍。其中,预定前三名均为本周末开盘楼盘,其中天鸿君邑以232套的预定夺得冠军;泊林公寓以142套的预定夺得亚军,钱塘山水以124套的预定夺得季军。仅这三个楼盘预定之和就占了双休日总预定的69%,而双休日共有30个楼盘有预定。

  记者统计透明售房网数据,截至4月21日下午2点,除观澜时代、西城美墅、嘉泰馨庭3个楼盘数据尚未上网外,钱塘山水、和家园、现代景苑、天鸿君邑、泊林公寓网上平均预定率达到62%左右。

  改善和首次置业需求混杂

  在记者实地调查的和家园、天鸿君邑和观澜时代现场,记者并没有发现明显的“房托”存在。在3个楼盘的售楼处,记者随机询问了10余个购房者,都是自住型购房者。选择当下下单的购房者对户型、位置等细节通常都做了深入的了解,一旦看准了要买这个楼盘又有挑中的房源一般都不想再等下去了。选择观望的购房者大多因为有别的楼盘还可以挑选。

  “3月上旬前,90平方米以下户型卖得最好,最为‘刚性’的首次置业需求垄断楼市。自3月下旬开始,楼市呈现的却是改善性需求和首次置业需求一起爆发的局面。”天鸿君邑营销总监魏轶青早在3月底接受记者采访时,就敏锐地感觉到了楼市这种需求的更替。

  一直认来,业内把3月楼市的旺销看作是积压了半年多的刚需的爆发,而这个刚需就是首次置业需求。当首次置业需求被大量满足后,市场巨大的供应量还有没有新的需求来支撑?

  在上周末3个楼盘的开盘现场,记者强烈感受到,改善性需求也在悄悄入市。记者在和家园碰到了一个改善性购房者。40多岁的郑先生家住城西,现住房90多平方米,他一直想将这套房子卖掉,往环境好、空气好的城郊转移,换一套140平方米左右的四房户型。“虽说现在也有房子住,也不一定非得在今年改善,但只要房价降到我的心理承受价位,我就打算下单了。”他的话很实在。

  从这批新开楼盘的成交结构可看出,改善性需求已与首次置业需求并驾并驱。天鸿君邑,366套房源,80多平方米的两房户型和130~160平方米的三房四房户型预订率都达到了60%之多。泊林公寓,除了90平方米左右的小户型外,120平方米的三房户型预订率也达到80%左右。

  值得关注的是,投资性需求虽然相对前两种需求,观望者居多,但也开始入市。按照惯例,投资需求的入市往往是楼市复苏的信号。

  业内担心盲目涨价将破坏市场复苏

  “市场稳住了”、“楼市将进入一个上升通道”……近段时间,如此关于楼市乐观的预测又开始慢慢多了起来,更有开发商开始担心,按照这样的疯狂销售速度,下半年会否没房可卖,是否现在要有意识地放慢销售速度?

  4月上半月,杭州楼市成交量继续呈现放大走势,势头似乎不减3月。但记者采访业内人士发现,大家在承认眼下楼市暖意融融的同时,对后市依旧抱有不小的担忧。

  浙江工业大学房地产研究所所长虞晓芬认为,市场的复苏已经是确定的事实。但是,这几个月的复苏势头似乎过于猛烈了些。等去年积压的刚性需求集中释放后,成交量又会有所回落。

  虞晓芬认为,预计从六七月份开始,楼市成交量会恢复常态,趋向稳定,恢复到往年主城区每月2000~3000套的成交量应问题不大。从这拨开盘楼盘看,房价大多和原先持平,开发商大多持趁着形势好、快速出货的观点。她担心的是,眼下这股过猛的需求容易使开发商对楼市的判断过于乐观,从而涨价,这将导致需求的抑制,破坏楼市复苏的势头。

  “疯狂”是广宇房产集团总经理助理任坚刚对眼下这拨回暖行情的形象概括。3月份,楼市需求从首次置业需求向改善性需求迅速转变,衔接之快之疯狂让人有些不可思议。他认为,眼下整个世界经济包括中国经济还没有从经济危机中走出来,楼市的需求不可能这么强烈。

  在任坚刚看来,中国经济的下一步演变将决定楼市的走向。根据中国人民银行昨天公布的数据,一季度人民币新增贷款已达4.58万亿元,超过往年全年新增贷款金额,为历年所罕见。以今年政府工作报告中提出的全年新增人民币贷款5万亿元的目标来估算,目前新增信贷已完成全年信贷指标的90%以上。他认为,新增贷款的猛增给楼市带来了通货膨胀的恐惧感。如果经济向通胀方向演变,楼市不容乐观。

  易居中国房地产研究院综合部部长杨红旭认为,虽然一季度全国楼市的成交量和3月份的销售价格都走出了上行的态势,但进一步观察新开工面积和土地购置面积,这两项数据却出现了大幅的下跌。两相对比不难发现,一季度“量价齐升”的楼市背后带有明显的去库存化的特点,说明房地产企业也看空后市。

  天鸿君邑:温州投资客谨慎看多

  开盘4日预定率:64%。4月18日,天鸿君邑推出366套新房源。据杭州透明售房网统计,截至22日下午两点,预订237套,预订率达65%。

  天鸿君邑售楼部门前搭了两个大帐篷,一个供拿到号的购房者等待,一个供轮到的购房者等待认购。虽然安排得井井有条,但是较多的人气和大声的讨论还是让现场热火朝天。

  天鸿君邑这次推出的366套精装修公寓,中小户型占多数,300套80多平方米的,另外66套为边套的130平方米和160平方米,房价为8800元~12000多元/平方米,开盘当天可“存2万元抵6万元”。

  

  有人为了拿1号

  排了一夜的队

  “我们坐6点20分的首班337路来的,到这儿也就7点多,但已经要100号开外了。”王阿姨和老伴今天特地从朝晖三区过来,本来想选个靠前点的号,哪知道前面购房者来得这么早。

  前排一位阿姨插话道:“你还真不知道,最前面左边那个位置,拿到1号的,昨天下午就坐在这了,排了整整一夜。”据周围的购房者反映,漏夜排队的人还不止一个,有的花100元钱请人排了一夜。

  杨小姐很高兴,她就是出钱请人排队的。“我关注很久了,为了有大点的挑选余地,也值了。”她在一期的时候就在关注这个楼盘了,当时觉得房价还有下跌空间,就等等看。“现在坐不住了,现在房子好卖了,趁还没提价前买了。”

  

  巧遇温州投资客

  “怎么你也在这里啊?”记者在现场碰到了温州人李先生。第一次碰到李先生是在保利东湾,李先生和几个老乡在一起看房;第二次是在本报组织的现房、准现房活动中。李先生在杭州生活了十几年了,现在专门组织温州朋友一起看杭州的房子。他在杭州已有四处房产了,每次都很乐意地奔走在看房的路上。

  “这个楼盘我还要考虑考虑后再决定。”李先生表示,以这个楼盘80平方米的户型为例,去年一期开盘起价8000元左右/平方米,这次开盘起价调整为8800元/平方米,半年左右涨了6.4万元,除去4万元优惠金,利润空间不大。

  李先生的温州朋友觉得,杭州楼市虽然量上去了,但价格也不会再有多大上升空间。他们准备房交会后,再看行情,下半年也许会更明朗些。

  观澜时代:年轻人及其父母是主力

  开盘3日预定率:67%。4月19日,下沙观澜时代开盘,推出467套房源。开发商表示,开盘前三天预定套数为315套,预定套数暂不上网,成交后会马上上网。截至22日下午六点,透明售房网上显示已售套数为52套。

  4月19日的上午虽然下着雨,但丝毫没影响看盘的火爆场面。记者九点半赶到售楼处时,售楼大厅确实可用“人山人海”来形容。不仅大厅的座位上都坐满了,沙盘和销控表旁也站满了人,里里外外好几层。

  金隅观澜时代首次开盘,推出3、4、5三幢住宅楼,房源总计有400余套,有86平方米的小户型、130平方米的三室、180平方米的四室、以及200平方米的跃层,挑选余地很大。开盘均价在7000元/平方米左右。

  记者获悉,开盘当天成功认购并签约的,一次性付款9.7折,按揭付款9.9折。另外,持有观澜卡的客户在开盘当天成功认购的,180平方米以下户型可享受总价减4万元优惠;180平方米以上户型,可享受总价减10万元优惠。

  

  外地客户真多呀

  “哎!16层的东边套被选走了。”黄女士一直站在销控表旁,手里捏着61号。黄女士是金华人,前一天晚上就特意从金华赶过来,给在下沙读研究生的儿子买的。

  黄女士看中的3号楼A户型,86平方米,是开盘当天最受欢迎的户型。底楼总价在63万元左右,顶楼总价为70万元左右。“除去4万元优惠金,就60万元左右,16层上能看到一线江景了。”黄女士又仔细挑选起来。

  记者发现,挤在销控表面前的很多购房者都是从外地特地赶来的,金华、慈溪、衢州等地都有,他们以前来的次数并不多,主要给在杭州读书的儿女买,小户型比较受他们青睐。

  汪先生和家人围着户型图在讨论,他们看中了130平方米的户型。汪先生是湖州人,在湖州有一套排屋,杭州市区也有一套小户型的房子。他表示,这里并不会常住,当做度假的地方也挺好的。

  在下沙工作的年轻夫妇也是小户型的主力购买群。杨小姐和男友坐在大厅一旁,他们是安徽人,来下沙三年多了。“我们看了很多下沙楼盘,海天城降价的时候就想买了,犹豫到现在,这个楼盘江景不错,离工作地点也不远,如果有合适楼层的话,想买套小户型安定下来。”

  

  没有好房源,

  也有人选择放弃

  虽然购房者挤满了大厅,但不是每个交了意向金的客户都很有意向。现在的购房者不会像以前一样一哄而上,而是非常“坦”,没了喜欢的楼层,就再等其他楼盘,反正不怕没房子买,所以也有一部分客户只是过来看看。

  周先生是第二次过来看房,“我第一次过来就是陪几个江西朋友交意向金,粗粗看了下周围环境,还不错,当时还没说价格。”周先生在下沙买房是纯投资。“虽然江景不错,但是对比一下周围楼盘,比保利东湾还贵了点,价格并没有在心理预期内,所以还是不买了。”

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钱江晚报 地产·调查 C0002 房价到心理价位了,我就下单 2009-4-23 钱江晚报c00022009-04-2300007;钱江晚报c00022009-04-2300011;钱江晚报c00022009-04-2300010;钱江晚报c00022009-04-2300009;钱江晚报c00022009-04-2300008;钱江晚报c00022009-04-2300016;钱江晚报c00022009-04-2300022 2