4月18日前后，主城区共有9个楼盘推出新房源：钱塘山水、嘉泰馨庭、和家园、现代景苑、天鸿君邑、白马尊邸、观澜时代、泊林公寓、西城美墅，共2197套房源上市。这样的密集上市量似乎前所未有。

　　在3月份楼市消化了大批积压房源后，这段时间杭州楼市又迎来了一波上市潮。可让人奇怪的是，开盘几天内，几乎每个楼盘都捷报频传，销售过半。

　　这段时间的杭州楼市的表现给人一种“忽如一夜春风来，千树万树梨花开”的感觉，楼市的回暖速度之猛烈令人诧异。3月份，这拨回暖行情刚发力的时候，对于这一波楼市回暖原因的解释，最经典的版本是“刚需和降价带动论”。但到了3月中旬之后，后来不降价的楼盘也一样卖得很好。楼市何以突然摆脱降价效应而强劲反弹？这拨回暖的真实程度究竟有多大？

　　张卉卉 黄娜

　　新开楼盘的平均预定率达62%

　　4月18前后推出的9个楼盘分散在主城区六个区块，每个区块都吸引了不少外地本地的购房者。2197套，比2009年1月份主城区总成交量还多845套，比2月份主城区总成交量也多了571套。

　　于是，周末两天，杭州的预定量也赚了个“杯溢钵满”。据杭州透明售房网显示，双休两天，杭城商品房预定723套，是上周双休日预定量的近四倍。其中，预定前三名均为本周末开盘楼盘，其中天鸿君邑以232套的预定夺得冠军；泊林公寓以142套的预定夺得亚军，钱塘山水以124套的预定夺得季军。仅这三个楼盘预定之和就占了双休日总预定的69%，而双休日共有30个楼盘有预定。

　　记者统计透明售房网数据，截至4月21日下午2点，除观澜时代、西城美墅、嘉泰馨庭3个楼盘数据尚未上网外，钱塘山水、和家园、现代景苑、天鸿君邑、泊林公寓网上平均预定率达到62%左右。

　　改善和首次置业需求混杂

　　在记者实地调查的和家园、天鸿君邑和观澜时代现场，记者并没有发现明显的“房托”存在。在3个楼盘的售楼处，记者随机询问了10余个购房者，都是自住型购房者。选择当下下单的购房者对户型、位置等细节通常都做了深入的了解，一旦看准了要买这个楼盘又有挑中的房源一般都不想再等下去了。选择观望的购房者大多因为有别的楼盘还可以挑选。

　　“3月上旬前，90平方米以下户型卖得最好，最为‘刚性’的首次置业需求垄断楼市。自3月下旬开始，楼市呈现的却是改善性需求和首次置业需求一起爆发的局面。”天鸿君邑营销总监魏轶青早在3月底接受记者采访时，就敏锐地感觉到了楼市这种需求的更替。

　　一直认来，业内把3月楼市的旺销看作是积压了半年多的刚需的爆发，而这个刚需就是首次置业需求。当首次置业需求被大量满足后，市场巨大的供应量还有没有新的需求来支撑？

　　在上周末3个楼盘的开盘现场，记者强烈感受到，改善性需求也在悄悄入市。记者在和家园碰到了一个改善性购房者。40多岁的郑先生家住城西，现住房90多平方米，他一直想将这套房子卖掉，往环境好、空气好的城郊转移，换一套140平方米左右的四房户型。“虽说现在也有房子住，也不一定非得在今年改善，但只要房价降到我的心理承受价位，我就打算下单了。”他的话很实在。

　　从这批新开楼盘的成交结构可看出，改善性需求已与首次置业需求并驾并驱。天鸿君邑，366套房源，80多平方米的两房户型和130~160平方米的三房四房户型预订率都达到了60%之多。泊林公寓，除了90平方米左右的小户型外，120平方米的三房户型预订率也达到80%左右。

　　值得关注的是，投资性需求虽然相对前两种需求，观望者居多，但也开始入市。按照惯例，投资需求的入市往往是楼市复苏的信号。

　　业内担心盲目涨价将破坏市场复苏

　　“市场稳住了”、“楼市将进入一个上升通道”……近段时间，如此关于楼市乐观的预测又开始慢慢多了起来，更有开发商开始担心，按照这样的疯狂销售速度，下半年会否没房可卖，是否现在要有意识地放慢销售速度？

　　4月上半月，杭州楼市成交量继续呈现放大走势，势头似乎不减3月。但记者采访业内人士发现，大家在承认眼下楼市暖意融融的同时，对后市依旧抱有不小的担忧。

　　浙江工业大学房地产研究所所长虞晓芬认为，市场的复苏已经是确定的事实。但是，这几个月的复苏势头似乎过于猛烈了些。等去年积压的刚性需求集中释放后，成交量又会有所回落。

　　虞晓芬认为，预计从六七月份开始，楼市成交量会恢复常态，趋向稳定，恢复到往年主城区每月2000~3000套的成交量应问题不大。从这拨开盘楼盘看，房价大多和原先持平，开发商大多持趁着形势好、快速出货的观点。她担心的是，眼下这股过猛的需求容易使开发商对楼市的判断过于乐观，从而涨价，这将导致需求的抑制，破坏楼市复苏的势头。

　　“疯狂”是广宇房产集团总经理助理任坚刚对眼下这拨回暖行情的形象概括。3月份，楼市需求从首次置业需求向改善性需求迅速转变，衔接之快之疯狂让人有些不可思议。他认为，眼下整个世界经济包括中国经济还没有从经济危机中走出来，楼市的需求不可能这么强烈。

　　在任坚刚看来，中国经济的下一步演变将决定楼市的走向。根据中国人民银行昨天公布的数据，一季度人民币新增贷款已达4.58万亿元，超过往年全年新增贷款金额，为历年所罕见。以今年政府工作报告中提出的全年新增人民币贷款5万亿元的目标来估算，目前新增信贷已完成全年信贷指标的90%以上。他认为，新增贷款的猛增给楼市带来了通货膨胀的恐惧感。如果经济向通胀方向演变，楼市不容乐观。

　　易居中国房地产研究院综合部部长杨红旭认为，虽然一季度全国楼市的成交量和3月份的销售价格都走出了上行的态势，但进一步观察新开工面积和土地购置面积，这两项数据却出现了大幅的下跌。两相对比不难发现，一季度“量价齐升”的楼市背后带有明显的去库存化的特点，说明房地产企业也看空后市。

　　天鸿君邑：温州投资客谨慎看多

　　开盘4日预定率：64%。4月18日，天鸿君邑推出366套新房源。据杭州透明售房网统计，截至22日下午两点，预订237套，预订率达65%。

　　天鸿君邑售楼部门前搭了两个大帐篷，一个供拿到号的购房者等待，一个供轮到的购房者等待认购。虽然安排得井井有条，但是较多的人气和大声的讨论还是让现场热火朝天。

　　天鸿君邑这次推出的366套精装修公寓，中小户型占多数，300套80多平方米的，另外66套为边套的130平方米和160平方米，房价为8800元~12000多元/平方米，开盘当天可“存2万元抵6万元”。

　　

　　有人为了拿1号

　　排了一夜的队

　　“我们坐6点20分的首班337路来的，到这儿也就7点多，但已经要100号开外了。”王阿姨和老伴今天特地从朝晖三区过来，本来想选个靠前点的号，哪知道前面购房者来得这么早。

　　前排一位阿姨插话道：“你还真不知道，最前面左边那个位置，拿到1号的，昨天下午就坐在这了，排了整整一夜。”据周围的购房者反映，漏夜排队的人还不止一个，有的花100元钱请人排了一夜。

　　杨小姐很高兴，她就是出钱请人排队的。“我关注很久了，为了有大点的挑选余地，也值了。”她在一期的时候就在关注这个楼盘了，当时觉得房价还有下跌空间，就等等看。“现在坐不住了，现在房子好卖了，趁还没提价前买了。”

　　

　　巧遇温州投资客

　　“怎么你也在这里啊？”记者在现场碰到了温州人李先生。第一次碰到李先生是在保利东湾，李先生和几个老乡在一起看房；第二次是在本报组织的现房、准现房活动中。李先生在杭州生活了十几年了，现在专门组织温州朋友一起看杭州的房子。他在杭州已有四处房产了，每次都很乐意地奔走在看房的路上。

　　“这个楼盘我还要考虑考虑后再决定。”李先生表示，以这个楼盘80平方米的户型为例，去年一期开盘起价8000元左右/平方米，这次开盘起价调整为8800元/平方米，半年左右涨了6.4万元，除去4万元优惠金，利润空间不大。

　　李先生的温州朋友觉得，杭州楼市虽然量上去了，但价格也不会再有多大上升空间。他们准备房交会后，再看行情，下半年也许会更明朗些。

　　观澜时代：年轻人及其父母是主力

　　开盘3日预定率：67%。4月19日，下沙观澜时代开盘，推出467套房源。开发商表示，开盘前三天预定套数为315套，预定套数暂不上网，成交后会马上上网。截至22日下午六点，透明售房网上显示已售套数为52套。

　　4月19日的上午虽然下着雨，但丝毫没影响看盘的火爆场面。记者九点半赶到售楼处时，售楼大厅确实可用“人山人海”来形容。不仅大厅的座位上都坐满了，沙盘和销控表旁也站满了人，里里外外好几层。

　　金隅观澜时代首次开盘，推出3、4、5三幢住宅楼，房源总计有400余套，有86平方米的小户型、130平方米的三室、180平方米的四室、以及200平方米的跃层，挑选余地很大。开盘均价在7000元/平方米左右。

　　记者获悉，开盘当天成功认购并签约的，一次性付款9.7折，按揭付款9.9折。另外，持有观澜卡的客户在开盘当天成功认购的，180平方米以下户型可享受总价减4万元优惠；180平方米以上户型，可享受总价减10万元优惠。

　　

　　外地客户真多呀

　　“哎！16层的东边套被选走了。”黄女士一直站在销控表旁，手里捏着61号。黄女士是金华人，前一天晚上就特意从金华赶过来，给在下沙读研究生的儿子买的。

　　黄女士看中的3号楼A户型，86平方米，是开盘当天最受欢迎的户型。底楼总价在63万元左右，顶楼总价为70万元左右。“除去4万元优惠金，就60万元左右，16层上能看到一线江景了。”黄女士又仔细挑选起来。

　　记者发现，挤在销控表面前的很多购房者都是从外地特地赶来的，金华、慈溪、衢州等地都有，他们以前来的次数并不多，主要给在杭州读书的儿女买，小户型比较受他们青睐。

　　汪先生和家人围着户型图在讨论，他们看中了130平方米的户型。汪先生是湖州人，在湖州有一套排屋，杭州市区也有一套小户型的房子。他表示，这里并不会常住，当做度假的地方也挺好的。

　　在下沙工作的年轻夫妇也是小户型的主力购买群。杨小姐和男友坐在大厅一旁，他们是安徽人，来下沙三年多了。“我们看了很多下沙楼盘，海天城降价的时候就想买了，犹豫到现在，这个楼盘江景不错，离工作地点也不远，如果有合适楼层的话，想买套小户型安定下来。”

　　

　　没有好房源，

　　也有人选择放弃

　　虽然购房者挤满了大厅，但不是每个交了意向金的客户都很有意向。现在的购房者不会像以前一样一哄而上，而是非常“坦”，没了喜欢的楼层，就再等其他楼盘，反正不怕没房子买，所以也有一部分客户只是过来看看。

　　周先生是第二次过来看房，“我第一次过来就是陪几个江西朋友交意向金，粗粗看了下周围环境，还不错，当时还没说价格。”周先生在下沙买房是纯投资。“虽然江景不错，但是对比一下周围楼盘，比保利东湾还贵了点，价格并没有在心理预期内，所以还是不买了。”