本报记者 詹丽华

　　

　　5月15日，杭州第九届人居展即将召开，这也意味着楼市每年的黄金销售期即将来临。与此相呼应的是，杭州商品房单日交易屡屡放出巨量：杭州透明售房网上数据显示，2009年前4个月，杭州主城区日均卖房117套，而在楼市最高峰的2007年，日均售房107套。

　　楼市成交一个新的纪录正在产生，1~4月杭州主城区共卖房13999套，创下历史的新高。

　　9个月的低迷徘徊迎来爆发性增长

　　按照业内对楼市的基本判断，如果主城区日均交易量在七八十套以上，那么楼市基本上可以说是一个稳定的市场，如果在100套以上，那么暖意很浓。而从杭州的历史交易量看，3月之前的整整9个月交易量没有在2200套以上了；如果除掉去年5月的“昙花一现”的放量，那么已经整整14个月一直在低谷中徘徊。

　　事实上，自2007年6月杭州主城区商品房卖出6465套的巨量之后，楼市成交就开始进入下降通道。在今年3月之前的9个月时间杭州主城区商品房成交量基本在1000~2000套/月的区间内徘徊。

　　楼市“回暖”从今年3月份开始逐渐成为市场上比较主流的声音，整个3月创下了4767套的成交量，日均153套，是9个月来的新高；

　　4月，再次势如破竹，日均208套，总成交6267套，仅比近几年来的历史最高纪录少了198套；

　　5月，依旧“气势汹汹”，自5月1日来，每日成交量都在210套以上，红5月火爆开局。

　　连续三个月的放量成交已成为不争的事实。说“回暖”这个词，其实已比较有底气。

　　今年来日均售房120套；

　　日均新增房源77套

　　市场回暖后，人们最关心的就是房价。房价涨不涨，关键还在于供求关系，对今年以来的供求关系进行梳理，我们可以发现，今年的消化速度确实比较快，消化速度已快过新增房源数，但房源缺口不大，不存在快速上涨的基础。

　　根据我们前面对杭州透明售房网的统计，今年1月1日至5月3日，杭州主城区实际销售商品房14754套，相当于每天卖出120套房子。

　　而新增有多少呢？记者根据商品房预售许可证的申领时间进行了统计：今年1月1日~5月3日，杭州主城区商品房的新增量为9468套，日均77套。商品房新增量一直呈递增趋势。今年4月1日~5月3日杭州主城区新增商品房达5190套，在前四个月新增总量中占比达55%，比1~3月新增量的总和还要多。

　　日均120套的消化量和77套的新增量看起来确实存在着43套的缺口，但现实情况是，市场上至今还有2.4万套左右的存量。这43套的缺口，只用存量就可支撑1年半时间。

　　对杭州商品房的供应情况进行整理，我们会看到，杭州主城区商品房供应量最小值出现在2007年8月~11月，整体供应量已不到万套，而从2007年11月后直线上升，到去年11月达到历史最高峰，为41463套。

　　此后，在各开发商减少推盘量，推迟项目进度等因素的影响下，加上市场本身成交的好转，存量房源逐渐下降，至5月6日，约为2.4万套左右，这一数据比上一波楼市行情启动的2007年初尚多出六七千套。

　　今年3月成交均价创下17个月来的新低

　　降价换市场的特征仍非常明显

　　事实上，最近的几次采访中不止一位开发商对记者吹风，称“取消现有优惠是大势所趋”。甚至有些开发商顺势出击，趁机小涨了一把，只是涨价幅度不高，一般在100~300元/平方米。

　　“市场好了，有涨价冲动再正常不过，哪个生意人没有？开发商也有，只是现在多数人都不敢盲目涨价。”一家本地房企高层说，现在会考虑调价的楼盘只有两种，一种是开盘后短期内销售率超过70%，后期销售压力不大，那么稍微涨个三五百元，多得些利润；另一种是去年年底时低价入市，趁着现在这波行情，调整价格，给前期业主一点信心。

　　但开发商虽涨价心痒难耐，却不敢轻举妄动。“枪打出头鸟啊，这个时候大幅提价，一来是把客户往门外推，给竞争对手机会，二来也容易引起监管部门的注意，钱没多赚多少，惹一身麻烦，犯不着。”

　　如果我们以2006年1月~2009年4月为样本时间段，可以发现，目前杭州主城区今年商品房的放量是以价格的调整为基础的。

　　2007年5月后，杭州楼价逐步开始上涨，至2008年9月万科降价之时达到历史最高峰，为18263元/平方米；此后，又开始逐步下降，到今年3月，达10780元/平方米，为17个月来的新低。

　　可以说，目前的成交放量仍以价格的调整为基础。

　　“其实目前为止宏观经济面还没有出现明显好转。”复旦大学经济学院院长袁志钢透露，他一直在关注城市用电情况，结果发现近几个月来杭州、上海都没有出现往年用电紧张问题，城镇固定资产投资上升了，但工业增加值增速仍是下降的。“这说明实体经济还没有恢复过来。”

　　2006年1月~2009年4月杭州主城区商品房成交均价表（单位：元/平方米）

　　1月     2月 3月     4月     5月     6月    7月     8月    9月    10月    11月    12月

　　2006年 10441 9421    9704 8432    8413    9096 10172 8619 9291 9819    9811    9594

　　2007年 9585 9849    9628 9721    9333    10064 10088 11144 11637 13629 14701 13219

　　2008年 14519 14167 14232 15536 11297 14199 14171 15245 18263 15404 14595 12384

　　2009年 12886 11900 10780 11648

　　土地、政策面，想涨价还缺“借口”

　　很难准确地说，接下去房价会走高还是走低，但至少在今年内不会出现大幅震荡是肯定的。

　　“在我印象中，杭州房价出现大幅震荡只有两次，一次是商品房交易起征个人所得税，另一次是2007年连续出现多幅高价土地出让。”一位入行十几年的业内人士回忆说，尽管曾对那两波房价上涨起过作用的因素很多，但这两个原因最直接，而且是“立竿见影”。

　　两波涨价背后，一个用政策做借口，一个拿地价当理由，只是现在，这两点似乎都“论据”不足。政策面上，除了4月末国务院常务会议传出调整房地产开发商项目资本金比例35%的大限外，没有其他新的消息。

　　土地市场上，今年1月份以来，杭州一共才成交一块宅地，以底价加价20万元成交。“现在很多房企都在看地，但他们的心态都很一致，就是等待政府降低土地起价后再出手。现在可以说又是一轮政府和开发商的博弈。”一位业内人士透露说。

　　要警惕开发商的“饥饿疗法”

　　在杭州房源存量最少的2007年八九月份，正是开发商大肆捂盘之时。现在的开发商不会有意捂盘，因为快速回笼资金仍非常重要，但以“饥饿疗法”制造热销行情—— 这已经有些苗头了。

　　今年以来新增的房源中很多都是三四千平方米就申领一张预售证，一次只推出五六十套房源，有些哪怕领了三四百套的预售证，却也分批销售。滨江区某楼盘，短短四十天内申领了四次预售证共420套房源，是典型的“小批量多次”推盘。

　　“看杭州单个市场，现在的成交量是非常好，但其他城市的房地产市场并没有像杭州这样明显回暖，世界经济也没有好转，一时一地的‘回暖’可能吗？即使可能，又能持续多久呢？”某上市房企老总私下说，今年有这一波回暖行情确实解了很多楼盘的燃眉之急，但就此认为冬天过去了，还为时太早。“别人怎么做我不知道，但我会继续采取保守战略。”