阮骏 张卉卉

　　

　　都说市中心的房产保值，这话并不假。上周我们选取了市中心、滨江、九堡、文教区、下沙、闲林、钱江新城7个最热门的房产板块进行房价轨迹的对比，只有市中心板块的房价从2006年至今保持稳中上升趋势。2009年4月份的价格甚至比历史最高点还有所上涨。

　　那么，在市中心区域内，哪类小区的房价又最为坚挺？是2万元/平方米以下的实惠型小区，还是2万元/平方米以上的高档小区；是市中心的老房子，还是市中心的次新房？我们选择了5类小区，并截取了不同历史节点的成交均价，进行了对比。

　　实惠型小区涨幅高于高档型

　　第一类实惠型：3个小区中，两个平均上涨19%

　　

　　小区 2007年12月 2008年8月 2009年4月

　　（单位：元/平方米）

　　平安居 14815        21480        18257

　　后市街 11494        12144        15604

　　金狮苑 11173        12284        13565

　　

　　杭州市中心板块的小区一直以来是购房者心目中的最佳选择，无论在市场冷清、还是市场火爆的时候，都有需求者，价格也是各板块中比较坚挺的。

　　我们将市中心单价2万以内的房源进行汇总，选取了3个典型的小区。其中，后市街和金狮苑两个小区的成交均价一直稳定上升。和2008年8月相比，2009年4月，后市街上涨28%，金狮苑上涨10%。平均上涨19%。平安居2007年12月的价格为14815元/平方米，到了2008年8月一度上升到21480元/平方米的高点，之后今年4月又回落到18257元/平方米。

　　这三个小区都位于市中心，但定位并不算高端。从走势看，确实比较保值，而且表现稳健。

　　

　　第二类高端型：2/3的小区平均上涨12%

　　

　　小区 2007年12月 2008年8月 2009年4月

　　（单位：元/平方米）

　　柳浪阁     21503     21873     24769

　　世贸丽晶城 18005     20215     22197

　　春江花月    18177     21611     19571

　　

　　从杭州高端物业的分布看，主要集中在西湖边、黄龙、钱江新城三大区域。目前均价在2万元/平方米以上。

　　3个小区中也有两个成交均价相比2008年8月有所上涨。柳浪阁上涨13%，世贸丽晶城上涨10%，平均上涨12%左右。从平均水平看，涨幅比实惠型小区的涨幅要来得小。

　　小区越老越不抗跌

　　第三类1990年前小区：房价直线下降，跌幅8%左右

　　

　　小区 2007年12月 2008年8月 2009年4月

　　（单位：元/平方米）

　　朝晖小区 12825     11272     11202

　　采荷小区 13181     13005     13000

　　翠苑小区 10864     11413     11249

　　

　　上世纪90年代前的房子，由于建筑年代久远，户型普遍偏差，再加上目前银行要求这类房源提高首付，提高利率。因此在去年市场冷清的时候，老房子抗跌性相对较差。

　　从我们所选取的3个小区看，从2007年12月至今，其中2个小区的房价直线下降，但跌幅不大，相比最高点，跌幅为8%左右。

　　

　　第四类1990~2000年小区：也下跌，跌幅7%左右

　　

　　小区 2007年12月 2008年8月 2009年4月

　　（单位：元/平方米）

　　一清新村 11534     12828        12194

　　玄坛公寓 13621     15422        14113

　　永康苑    13579     12581        14323

　　

　　现在二手房市场上，1990年~2000年的房子大多分布在主城区，从房龄分布上，他们属于不老不新的一类，但由于凭借小区周边齐全的配套，还是较受购房者的欢迎。

　　这类房子的抗跌性相比1990年前的小区要强一些。3个小区中，两个小区房价在2008年，房价继续向上攀升，到2008年8月后，房价才小幅回调。和最高点相比，跌幅在7%左右。

　　

　　第五类2000年后小区：抗跌，涨幅9%左右

　　

　　小区    2007年12月 2008年8月 2009年4月

　　（单位：元/平方米）

　　浅水湾城市花苑 15342     15245     17570

　　仙林苑         19142     16811     18303

　　国都公寓     14681     15705     16147

　　

　　市区的次新房以全新的社区、完善的配套、优美的环境、实惠的价格成为时下二手房市场的主流选择方向。

　　3个小区中，有2个小区房价一路上涨。相比2008年8月，2009年4月房价平均涨幅为9%。显然，和2000年以前的二手房相比，越新的二手房越抗跌。

　　因为稀缺，市中心一直是购房者的最爱。那么，假如将市中心房源分为几类，哪类房源又是最爱中的“最最爱”呢？

　　从调查看，市中心2000年后的次新房和实惠型房源脱颖而出。

　　市中心的次新房保值潜力较大。市区的房子拥有得天独厚的地理位置和便捷的交通，再加上多年来聚集的人气，受到购房者的偏爱，只要有支付能力，都会首选市中心。这其中按年代分类，又数2000年后的次新房最坚挺。因为目前一系列的利好政策都有利于新房需求；另一方面，新房的房型结构、居住舒适度也要好于老房。

　　另一个意外的发现是，实惠型小区的保值增值能力竟然强于高端小区。一直以来，同类地段品质较高的小区涨幅一般都高于品质一般的小区。但如果房价上升到2万元/平方米的制高点，品质小区的上涨后劲就可能放缓，本文中的高端小区就是这样的例子。因为金字塔尖的需求较小，而实惠型小区有着庞大的自住需求作支撑，涨幅自然较大。

　　（数据提供：我爱我家）