最高人民法院近日公布《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。据悉，这两大司法解释从2009年10月1日起将正式实施。

　　《中华人民共和国物权法》自2007年10月1日起开始实施，现在两部司法解释又进一步出台。两部司法解释涉及到哪些热点房产问题？

　　以受理房地产案件见长的浙江浙联律师事务所副主任律师陈钟表示，两部司法解释涉及的车位车库纠纷、住改商纠纷、物业费纠纷等相关问题在现实生活中具有很强的针对性。记者特意收集了相关案例并约请陈钟进行了法律点评。

　　本报通讯员 黄娜 本报记者 张卉卉

　　居民楼开公司，

　　须经所有业主同意

　　【司法解释】

　　业主将住宅改变为经营性用房，须具备三个条件：其一，业主不得违反法律、法规以及管理规约；其二，应当经本栋建筑物所有业主同意；其三，若非本栋建筑物业主，可以证明其与住改商者存在利害关系，那么“住改商”还需经其他非本栋建筑物的业主同意。

　　

　　【案例】

　　2009年4月，宁波市工商局为了应对金融危机鼓励自主创业，发布了《关于进一步放宽市场准入条件支持创业发展的若干意见》。根据该意见，除法律、法规明确规定的禁止项目以及存在人身、财产安全隐患、环境污染、扰民的经营事项外，经所在地居民委员会或业主委员会同意，允许城区住宅小区内的住宅用房由房产所有权人自用或出租给他人使用，并登记为企业住所（经营场所）。

　　

　　【专家解读】

　　自2004年底起，杭州市就开始“住宅禁商”。杭州的这一做法可以说走在国内其他城市前面。物权法的这一新规定对杭州适用性不是很大，主要还是适用于我省一些目前住宅尚没有禁商的城市，比如宁波。

　　根据物权法及其司法解释，法律为“住改商”设置了非常苛刻的条件，毕竟这一行为涉及到的业主人数众多，要取得所有相关业主的同意实属不易，只要一人投了反对票就不能实行。所以，宁波市工商局这一行为没有法律依据，实属违法行政行为。

　　小区停车位

　　要首先满足业主需要

　　【司法解释】

　　建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。

　　

　　【案例】

　　去年下半年，购买了14个车位的李先生状告杭州某房地产开发公司违反物权法。这个房产公司开发了下沙一个教师公寓，由于地理位置相对较偏，该小区业主对这里的停车位不感兴趣。开发商急于回笼资金，将该小区内的14个停车位出售给了非小区业主李先生。然而，在经济危机的冲击下，车位不断降价，李先生立马起诉开发商，认为开发商将车位出售给非小区业主的行为违反了物权法的规定，要求退还停车位。这个案子，最终是以调解结案，开发商同意李先生退还停车位。

　　

　　【专家解读】

　　这一规定主要适用于现实生活中一些楼盘开发商将规划配置比例之外的车位拿来出售的现象。如果已将规划配置比例内的车位出售、出租给业主，那么规划配置比例以外的车位就可以出售、出租给小区外的业主。李先生这个案例，开发商显然违反了司法解释，因为出售给李先生的是规划配置比例内的车位。

　　至于现实生活中常见的开发商高价出租或出售车位、业主拒买的纠纷，按照司法解释的这一规定，开发商只要面向业主出售，即使价格较高，也视为“首先满足业主的需要”。

　　辞退旧物业公司，业主有权不付合同终止后的费用

　　【司法解释】

　　在物业服务合同权利义务终止后，物业服务企业应当退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金。如果物业服务企业拒绝退出，并以存在事实物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业管理费的，法院不予支持。

　　

　　【案例】

　　杭州下城区某楼盘的业主刘先生最近有点烦：他们小区原来的物业公司合同到期了，因为业委会觉得该物业的管理服务费太高，想找一个新的物业公司，就迟迟没有和原来的物业公司签续聘合约。这个物业公司又管理了一个多月了，而且以事实物业管理为由，要求业主继续交纳物管费。双方为此起了冲突。

　　

　　【专家解读】

　　目前杭州城区很多小区存在着这类问题，即物管合同到期未续签、物管合同终止或解除，但业主因各种原因始终没有与物管公司重新签订物管协议，从而导致事实物管关系的产生。根据法律规定，事实物管关系不成立的前提是物管公司拒绝退出。所以，业主委员会应及时以书面形式告知物管公司退出服务区域以避免形成事实服务关系，物管公司则应及时退出服务区域以免提供了免费的物管服务。

　　物管失责，要承担相应责任

　　【司法解释】

　　物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。

　　

　　【案例】

　　去年３月份，杭州中北桥一带某楼盘发生业主闯入配电房触电身亡事件。当时由于小区停电，物管公司工作人员在多个配电房检查时，没有及时关闭配电房的房门。小区一个业主很着急，自己闯入配电房查看情况，导致触电身亡。死者家属起诉物管公司要求承担责任。该案经过审理，法院最终以物管公司以及死者均存在过错为由判决物管公司承担１５万元左右的赔偿责任。

　　

　　【专家解读】

　　这个例子物管公司之所以要承担赔偿责任，主要在于违反了物管合同中“对公用设施、设备的维修、养护、运行和管理”这一规定。

　　生活当中，物业公司和业主产生纠纷的案例很多，比如车子被刮擦，物业是否存在赔偿责任？小区内电动车、自行车失窃，物业公司是否也有相应赔偿责任？就这一司法解释看，除非物管标准合同中有明确约定，否则在追究物管公司责任时，还要认定一些细节，比较麻烦。

　　没有办好产权证，也是业主

　　【司法解释】

　　基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。

　　

　　【案例】

　　双牛大厦单身公寓的商品房于2001年5月20日交付，合同约定办理房产证的日期为交房后的270天，但交房后双牛大厦开发有限公司在270天内，并没有向房地产管理局报送办理房产证的相关手续，使得一些双牛大厦的业主一直无法实际办理产权证。截止到今年３月份，经过潮鸣街道与房产公司、物业公司、居民代表进行沟通，与杭州市建委、房管局等单位协商后，双牛大厦的390多户住户才全部拿到了产权证。

　　

　　【专家解读】

　　杭州还有一些大厦也有因开发商擅自将房屋用途由商用改为住宅，在开发商与买受人签订商品房买卖合同之后，买受人根本办理不了房产证的情况。如果仅以是否已经依法登记取得所有权作为界定业主身份的标准，将与现实生活产生冲突，并有可能对前述人群应当享有的权利造成损害。

　　这部分人对共有部分的利用以及共同管理权的行使需求更为强烈，与其他业主之间的联系程度也更为直接和紧密，因此有必要对其“业主身份”问题进行特别规定。这样的规定既可以有效地统一司法评价标准，也符合物权法的规定精神，适应现实生活。

　　（本文点评律师：浙江浙联律师事务所副主任律师陈钟）