楼市发展由四部分需求构成：刚性需求、改善性需求、投资需求和投机需求，四种需求发展有先后次序，但多数时候同时存在。楼市回暖真正需要的是改善性需求和投资性需求的支撑。

　　2009年即将过半，面对一系列的销售数据，我们认为楼市是否回暖还有待观察，而需要思考的是楼市小阳春到底能够持续多久？

　　2009年以来，世界经济并未出现进一步恶化的征兆，危机发源地美国，近期传来楼市已经触底的好消息，而全球的股市在四五月份也有明显的反弹。中国的国民经济运行也出现积极变化，整体经济好于预期。整个宏观经济基本面向好，有利于楼市发展。

　　经过近半年时间的消化，房地产供需结构有所改善。年后的小阳春已经消化了一部分存量房，部分开发企业的的资金压力有所缓解；开发企业的开发投资有所增强，近期土地成交活跃，部分优质土地又出现了以往暴涨的局面。

　　这些都是有利于楼市回暖的积极因素，但是我们还需看到的是，楼市真正的购房需求没有被调动起来。

　　就目前市场情况来看，刚性需求在逐步减弱，而改善性需求虽然有部分入市，但介于二套房贷等政策的约束，还未形成主流。

　　在楼市是否回暖还不确定之时，对楼市抱有谨慎乐观的态度尤为紧要。目前楼市的主要任务依旧是消化存量房，我们要适度调整政策，谨防投机性需求过早进入楼市。可以说房价上升和投机性需求入市对于刚刚有所好转的楼市都将是致命的打击。