本报记者 詹丽华

　　浙江郡原地产的公司简介最近悄悄地变了，该公司在杭州的开发项目除了公元大厦、九树公寓之外，多了一个正在开发中的九堡项目。杭州本地房企郡原手里这个“正在开发中”的项目正是从出身丽水的一家房企手上转来的。

　　正达九堡项目55%股权改郡原

　　市县房企进杭日子不太顺

　　在6月份之前，这个九堡项目有另一个更为人知晓的名字，叫“东海岸”，开发商是来自丽水的浙江正达集团。记者与正达集团联系时，对方以项目高层尚未到位为由，委婉地拒绝了采访要求。“这个项目55%的股权转让给了郡原，目前正达还保留45%的股权，操盘则由郡原方面全面接手。”多方辗转后，记者从正达方面证实了东海岸项目已转手的消息，内情则不愿细谈。

　　“东海岸”是正达集团进入杭州房地产市场的第一个项目，位于九堡镇南片区，总建筑面积有30多万平方米，近邻包括绿城丽江公寓和宋都阳光国际。2007年1月，又拿下保安桥项目。

　　按照正达集团董事长陈侠当初的计划，通过两到三年的时间，争取在杭州有四到五个项目，在杭州东南西北都有布点。如今九堡项目改换门庭，姓了“郡原”，保安桥项目紫源的开盘计划一改再改，尚无定论，东南西北布点的蓝图也没有下文，正达集团从丽水到杭州的发展之路，出发时也曾雄心勃勃，如今则多少有些悻悻然。

　　知道杭州难也要进

　　天鸿、远邦抢着进门

　　每隔一段时间总有新的浙江“勇士”向着杭州这块浙江楼市的高地前进，百折而不悔。

　　“杭州楼市对浙江房地产企业有着天然的吸引力，这里的市场更大，竞争对手更强，但发展空间也更大，我们要让更多人认识，首先要在杭州争得一席之地。”浙江天鸿房地产开发有限公司董事长梁鸿眉说。天鸿来自新昌，是6月18日土地拍卖中【2009】9号祥符地块的拿地者，成交总价6.4亿元，高出起价70%，楼面地价约6581元/平方米，创造了祥符地区的新高。“杭州是一定要进的。”他说。

　　就在天鸿拿地后没几天，来自舟山的远邦房产拿下了祥符的另一块地。

　　杭州是一定要进的。依稀两年前，也听过同样的话。2007年也是在楼市初步重新启动时，在当年的第一次宅地拍卖中，本省外地房企几乎撑起“半壁江山”，正达、云厦、瑞立、创佳等房企拿下当期9块土地中的4块，共150.45亩，占了总量的47%。如今，正达当时拿下的保安桥地块，几次传出开盘消息，却迟迟没有后续，九堡项目只剩45%的股权，正达在杭州尚无代表作；云厦当时拿下的滨江西兴地块，现在叫云厦连园，一开盘正遇上市场低谷，目前仍在销售中；瑞立当时拿下的地块目前还在工程招标中，它参与过杭州经济适用房的建设，但前期只有中央花城一个项目，就知名度而言也只能是杭州三线房企的行列；创佳则仅有一个项目开发，且比较低调。

　　尽管先行者们的道路并不顺遂，梁鸿眉却是相当乐观的。“新昌是我们公司的注册地，即使一直在杭州以外的城市开发项目，但我们的团队都是杭州的，对杭州市场也是非常熟悉的。”梁鸿眉说，浙江天鸿2001年就成立了，已经开发了天鸿华庭、天鸿广场等五个项目，已竣工面积达30万平方米。“我们下一步的发展规划就是在杭州、重庆这样的大城市布点。”

　　梁鸿眉承认，最终竞得价高于预期，但他随即补充说，“以这块地的规模，多掏五六千万元我们能够接受，如果不是这样的价格，我们可能就拿不到这块地了。

　　采访结束时，梁送记者出门，走到门口，他突然笑了，说：“这个办公室其实去年就装修好了，就等着……”这是整个采访过程中，梁第一次如此放松地笑出来，顺利登陆杭州的喜悦不言而喻。

　　杭州的水有多深

　　机会虽然更多，要求也更高

　　这样的喜悦，梁鸿眉有，匡跃芳也曾有过。2006年金华三和置业的匡跃芳投资开发崇贤项目中尚橄榄树花园时，她也认为，这只是登陆杭州的第一步，很快会有第二步、第三步，事实上她也从来没有放弃过在杭州主城区范围拿地的打算。然而这第二步却迟迟未见动静，尽管经济上没有亏损，但中尚品牌在杭州的知名度并没有达到预期目标。

　　梁说他对杭州市场很熟悉，但他不知道，6月18日与他同场竞价的还有一位前辈，来自湖州的德信集团董事长胡一平也在现场亲自督阵报价，但最终选择放弃。

　　“我完全能够理解天鸿他们对进入杭州市场的渴望。”德信集团副总裁费忠敏说，对几家企业来说能否跨过这道门槛比付出多少代价来得重要得多。德信也是这么过来的，所以他感同身受。

　　对梁鸿眉来说，他怕错过这次机会。尽管梁本人并不承认，但天鸿决定竞拍祥符这块地，以此作为他们进入杭州的第一个项目是有些匆忙的。今年3月份天鸿开始在杭州找项目，6月18日就拿了，梁自己也说他并没有看很多地块。因为在他看来：“杭州主城区的土地，只要价格合适都是可以做的。”

　　费忠敏并不愿意对土地本身多做评价，他说“每家企业面对的情况不同，做出的判断自然也不同”。德信止步于第51轮竞价，最高出价6亿元，因为再高“只能以时间换空间”，而这样的做法不符合德信的操盘手法。

　　2005年至今进入杭州房地产市场的本省外地房企中，德信集团算是目前发展得最好的一家。三年多时间，在杭州已经有了城北的银树湾项目，城东的泊林公寓项目，下沙的早城项目年底也要开盘了，市中心还有一块金融商业用地，在杭州市场上已经有了一定的知名度。“现在我们可以找一个规模稍微大一些的项目了，最好是在现有项目的附近，这样有利于巩固知名度提升公司品牌。”费忠敏说，最近他一直在看土地，寻找规模、位置都合适的项目。

　　德信在杭州的发展脚步迈得并不大，却很快。费说，他们一直很理性地在拿项目，因为要保持人才储备与土地储备基本同步增长。“进入杭州市场的几年时间中也在不断摸索公司在本地市场生根发展的规律，积累经验，杭州的竞争是非常激烈的。”

　　听他一连串感慨，说杭州市场水深，不如说与浙江的其他城市相比，杭州更像一个“放大镜”——这里的机会更多，但风险也更多。

　　哪里都有竞争，但杭州的竞争对手更强，国内市场上排名前20的房地产企业，杭州几乎都能找到，而杭州本地老牌房企，也扎根多年，地位很难动摇；杭州的市场门槛更高，绍兴、丽水、新昌可能1亿元就可以拿一块很不错的宅地了，在杭州这个数字乘以5都不一定够；杭州购买人群的眼光更高，因为他们即使没有买过房也看过很多很多楼盘；杭州的营销费用也高，这么多楼盘你想给人留下深刻印象，不往宣传上砸钱不行；杭州受调控政策影响更快、更大，因为这里房地产的市场化程度更高，政策面一有风吹草动，在地县级城市可能是微风细雨，在杭州至少雨量加倍；杭州的规范性要求更高，有土地招拍挂，有透明售房网，从土地市场到二手房，透明化程度都比其他城市要高……这一切，很多一心想着进杭州的本省房企可能想到了，可能没想到，但只有当他们真正踏入这个市场，才能有切身体会。