焦点一：

土地抵押情况应如何告知

　　原告金先生今年1月份看中了杭州城北一楼盘的房子，售楼小姐说如果有意向，需要及时下定金。金先生仔细看了定金合同后，付了15万元定金并签了定金合同。

　　今年5月份，原告金先生委托代理人前往该楼盘售楼处，签订正式商品房买卖合同。售楼处表示一定要先付一半房款再看合同，并表示合同是房管局的统一合同，代理人只得刷卡付掉45万余元首付。等售楼小姐将打印出的合同交给代理人，代理人才发现，合同第十三条“告知条款”写明：该楼盘的土地使用权已经抵押给中国某金融租赁公司和某信托公司，抵押金额为8.8亿元。

　　金先生的代理人认为该合同有瑕疵，要求开发商做担保，但被拒绝。为免权益受到侵害，金先生拒绝签订该份合同。

　　法庭上，双方争议的焦点之一就是：对于土地抵押这件事，与购房者到底有没有关系？如果要告知，什么样的告知方式是适当的？

　　原告——购房者金先生的代理人阮剑豪律师认为，开发商从一开始就有意隐瞒“土地抵押”这件事，因为在定金合同里面没有提及“土地抵押”这件事，甚至直到签合同当天，他也是先付了款以后才首次看到合同，才看到合同中约定的“土地抵押”这一款项。

　　而开发商认为，定金合同只是个用于签订正式商品房合同的预约，而《商品房买卖合同》还未成立及生效，因此，开发商不负有披露商品房抵押信息的义务。不过，开发商同时又坚持表示，已经按房管部门的要求，将《商品房买卖合同》示范文本在销售现场公示，在合同第十三条已经明确表明了关于“土地抵押”的情况。但原告表示从未看到过这个范本。

　　原告认为，土地抵押对购房者来说存在很大风险，一旦后期资金发生困难，购房者很可能血本无归。但开发商对此有不同意见：“商品房开发建设所需资金巨大，开发商利用土地及在建工程进行抵押融资是法律允许的。只要在商品房初始登记完成前注销抵押，就不会影响买受人的房屋权属登记。”

　　记者分析：在《浙江省商品房买卖合同示范文本》第十三条“抵押与相关债权债务”中有相关约定：“与本合同商品房有关的土地使用权及在建工程存在抵押情形的，出卖人将相关情况（登记机关、抵押当事人、债务人、被担保的主债权的数额、登记时间等）告知如下……”“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。”而且杭州市房管局规定，“一房一价”“商品房买卖合同示范文本”都必须在销售现场展示。

　　问题在于，有几个人能在销售现场注意到那几张合同示范文本，又有几个开发商将“土地抵押”这类事项放在显要位置，并明确告知购房者了？记者问了几家开发商的营销人员，甚至他们也不清楚自家项目的“土地抵押”这一条有没有写在示范文本上，或者有没有展示在销售现场。