张卉卉 邵奕颖

　　12月1日，随着江干科技园一宗仅约13亩的小宅地成功出让，杭州主城区土地市场2011年的大幕徐徐拉上。

　　这一年的土地市场，用“无人喝彩”来形容最贴切不过了。整年当中，一次5~8月的小高潮，一次10~11月的年终冲量，两次冲量虽然让全年316.7亿元的出让金额比最低谷的2008年要高出30%左右，但史上最严厉的宏观调控，注定今年土地市场低调的命运。

看点1　

这场大戏没有主角

　　如果把今年的主城区土地出让比作一场大戏，这场戏显然没有主角。往年风头很健的本地房企大鳄的缺席让这场戏少了一掷千金、一下子拿几块地的焦点人物，而国企和中小开发商虽然像走马灯似的上上下下，多得晃眼，但总是感觉少了点劲道，不够好看。

　　2009年，绿城集团拿地6块，总金额97.6亿，成为当年杭城的拿地冠军。次年，滨江房产也不甘示弱，以50.2亿的拿地总额成为当年的冠军。但今年的土地市场，除了浙江城建、天阳置业、广宇房产等个别大众熟悉的开发商外，其他清一色都是名不见经传的中小开发商。外来大鳄房企中则只有凯德置地和远洋房产入市拿地。

　　如果真要找“主角”，那只能是国企团队。越是在紧缩背景下，国企越能显现出它的“抗压性”。因为国企的负债不高，而且扩张速度不快。

　　今年拿地金额冠军当属杭州市地铁置业有限公司。10月31日，地铁集团以26.8亿竞得武林广场04号商业金融用地，比底价仅高了100万元。不过，这个冠军和2010年、2009年的冠军相比，显然在金额上是差了好几个级别。

　　拿地金额亚军为中国烟草旗下的中维地产。11月3日，中维地产低调出击，以底价加价100万元一举拿下3宗地，总金额为23.08亿元。这3宗地除一宗为文化旅游商业兼容用地外，出让的另两宗均为宅地，宅地总面积为170亩，可以连片开发，而且无保障房配建要求。

　　据悉，中维为正宗国企，实力雄厚，由国家烟草总公司直属的中国双维投资公司、浙江省烟草公司、云南中烟工业公司共同投资。

　　年末时，新天地集团以17.64亿元拿下天城单元两宅地，加上年初的2.23亿元购买商业地，总共为土地市场“贡献”出19.87亿元。新天地为国企2011年拿地划上圆满句号。

　　另外 ，值得一看的就是凯德置地以11.13亿元竞得和睦宅地、浙江中天11.5亿元竞得威陵钢家俱厂（1）地块，杭州金盛置业有限公司9.05亿元竞得威陵钢家俱厂（2）地块。

看点2　

这场大戏票房不高

　　如果将出让金额定为这场出让大戏的票房，应该说，今年主城区土地出让的票房收入不尽人意。

　　据记者来自杭州市国土资源局官方网站的统计数据，今年1~12月， 杭州主城区共出让土地2322亩，其中宅地1154亩。今年主城区总出让金额为316.9亿元，为去年同期的64%。

　　其实相关部门在今年的土地出让中相当努力，铆足劲在一年当中进行了两次冲量，但成效并不明显。虽然依靠年末的冲量，最终全年出让金额比2008年同期高34%。但相比最好的2009年，只达到四成左右。

　　今年的土地市场，前4个月基本上是真空期。自5月起，主城区宅地出让开始放量：5月114亩、6月132亩、7月225亩、8月277亩。但这种放量趋势好景不长，9月份主城区宅地出让量再度为零。这段时间楼市形势还不明朗，拿地单位以外地中小房企为主，不乏出现温州的东日房产等高价拿地的房企。

　　从10月开始，地价开始下跌，以国企为主的拿地势力强力托市。仅这两个月，杭州主城区一下子出让了923亩地，占到全年近一半的量，拿地金额达143.8亿元。

　　由于限贷限购的影响，今年宅地出让遭受重创，全年宅地出让量1154亩，仅占了总量的52%。

看点3　

下半年宅地价格下跌明显

　　应该说，土地市场受宏观调控的影响滞后于商品房市场。记得9月份，商品房的降价已是轰轰烈烈，但这时的土地市场却是明显的“量跌价僵”状态。截至9月份，虽说主城区宅地出让量为2008~2011年同期最低，但相比房价进入肉搏化状态，主城区的宅地地价却没有出现明显下跌。

　　从10月底开始，在市场的呼吁下，杭州宅地底价开始出现明显松动。11月，杭州共出让457亩宅地，其中宅地达到373亩。而据记者了解，这些宅地全部没有10%保障房配建要求，相当于地价打了9折。

　　再看具体的案例。11月11日，市中心两宅地出让，似乎有风向标意义。

　　49号下城区（灯塔R21-04-A地块）为住宅（设配套公建）用地，没配建要求，出让面积约63亩，楼面起价11000元/平方米。该地块由杭州通润星海房地产有限公司直接加价100万元以115578万元竞得，折合楼面价11010元/平方米。

　　49号灯塔地块周边宅地近年来出让较多。2008年以来有4宗宅地出让，其中距今最近的一次宅地出让是去年10月份，宝仕隆以13308元/平方米的楼面价竞得东新园小区西北侧宅地，地块面积约38亩。相比那时，11010元/平方米的价格大约下降18%。

　　同天出让的 51号江干区（景芳单元JG13-02街区R21-07、08宅地）出让面积约78亩，楼面起价11045元/平方米。51号地块由杭州市城建开发有限公司直接加价100万元以149271万元竞得，折合楼面价11052元/平方米。

　　51号地块近两年来虽然周边没宅地出让，但参考周边的楼盘东润枫华，目前售价26000元/平方米左右，11052元/平方米的楼面价还有不小的操作空间。

　　而商业地特别是钱江新城的商业地依旧遭遇争抢。11月23日，53号钱江新城一线江景商用地竟引来了开发商争抢，58轮拉锯战之后才尘埃落定，拿地的浙江天创置业有限公司是来自建德的一家房企。