本报记者 邵奕颖

　　“金九”已经落下帷幕，“银十”刚刚开启。

　　怎样看待当前乍暖还凉的楼市？现在是不是买房的黄金时间？地铁开通在即，买下沙哪些区域的房子收益更大？

　　上一期的“专家说市”，杭州楼市专家丁建刚为我们对楼市作了深度解读。本期，我们邀请了知名的浙江经视房产评论员王进来对当下楼市进行分析。

　　记者：面对传统意义上的“金九银十”，开发商们密集推盘，新盘总体情况怎样？如何看待当下的杭城房地产市场？

　　王进：刚刚过去的9月，杭州楼市总体上可以概括为“新盘扎堆、成交平淡”。9月初预计当月开盘有76个，其中首推的新盘就有24个，就楼盘个数来说，创下今年月新高，但成交量却不匹配，主城区共成交4000多套。之所以用“平淡”来形容，而不是“下降”，是因为同比去年9月的2221套，还是有显著提高的，而今年8月成交量是近六年8月的新高，具有特殊性。综合比较下，今年9月的成交量处于中游水准，这也反映了目前杭州楼市的整体状况。

　　记者：有传房价回涨，现在整体房价体系怎样，量与价发生了怎样变化？

　　王进：如果说9月成交量属平平，但定价却是波澜起伏。不少三四月份急跌的板块和楼盘，价格迅速拉升，这和七八月份的“补涨”不同，有些个盘不仅涨回原来的价格，甚至还超出原价10%或20%，比如丁桥的中豪四季公馆，均价从8500元涨到1.18万，涨幅高达30%；滨江区的望江南，均价从1.9万元涨到2.5万元，涨幅25%，超出了区域均价。如果说二季度房价已筑底，那么三季度房价呈现的态势则是：拉升——反转。

　　开发商之所以有底气大幅回拉价格，我认为一方面和整个经济大环境相关：货币政策持续宽松，房产税开征的试点城市即将出炉，土地市场也趋活跃等等……另一方面，这些大幅回涨的楼盘或多或少都具有一些区域内的优势资源，所以即便价格上浮，预定成交量仍然不错。

　　记者：根据杭州现在的房源存量与未来房价趋势，购房者现在该不该出手买房，如何选房？

　　王进：如果是针对“当下”如何买房的问题，我的建议是：刚需型购房者务必货比三家再出手，因为四季度到明年年初的新盘很多，同类型的房源挑选余地还是比较大的，如果区域不限的话，甚至可以在全城新盘中精挑细选一番；如果是改善型的，“刚改”没有办法必须换房，就请参照给刚需型的建议，如果不急着换房，那么建议缓一缓，毕竟现在已经过了房价底部的时点了，而且对于大部分改善型购房者来说，受到“双限”政策束缚更多，换房成本会更高；对于投资型购房者，合适的写字楼、商铺等商业物业可以适当考虑，不建议购买住宅。

　　记者：下沙新城的发展可以说与房产开发密切相关，随着保利、金隅、世茂等房产大鳄的入驻，这里形成了几大片居住区。未来这里的房产价值如何？

　　王进：个人认为，下沙是杭州刚需楼盘的风向标。从近几年来的成交情况以及需求人群的结构等因素来看，下沙最适合、需求量最大的产品仍是刚需型的，尤以90方、总价150万以内的房源为消费主力。

　　下沙一直是杭州楼市重兵集结之地，虽隶属主城区，但因各方面原因，和主城区楼盘在价格、观念认同上仍有一些差距。随着十多年的开发和发展，下沙在交通、生活配套上已日趋成熟，尤其是随着今年十月底地铁一号线的开通，作为起始点的下沙必将迎来房地产发展的一个新阶段。沿线物业的增值，由此带动起来的商业活跃度，人口的增加，都将对下沙楼市形成正向刺激。目前人气及配套尚不足的下沙沿江板块、大学城北单元等，也将在地铁效应下顺势发展。

　　记者：现在，无论开发商、买房者，活跃度都增加了。下沙有很多在售楼盘，还将有很多楼盘开出，下半年的楼市竞争是否会更激烈？

　　王进：竞争激烈是毫无疑问的。下沙存量房源之多，无论一手还是二手的，都是主城区之冠，下沙沿江居住区自10年以来成为存量房源集结之地，已交付的楼盘达十多个，都是大盘，按每个楼盘400套挂牌量算，目前仅此区域二手存量房源就超过5000套，这还不是最准确的数字。在已有庞大存量的前提下，下沙板块的新盘想要突围，必须具备价格、户型等优势。

　　记者：地铁沿线的商业综合体是很多开发商在开发的，对此你有什么投资建议要给购房者？

　　王进：一般大型的地铁商业物业、商业综合体是由开发商持有的，比如龙湖天街，只有小部分会拿出来销售，价格合适可以果断买入，毕竟这样的物业非常稀缺。如果距离地铁站有几百米甚至一公里以上的商业物业，就需要进行考察、谨慎选择了，因为商业物业有极强的地段特性，比如去地铁站是否需要绕行，旁边是否有隔离带，是在直行道路边还是拐角边……一些酒店式公寓，则需要考察该区域周边居住和工作的人群结构如何，是否具备基本生活配套等，不要简单地认为“地铁沿线商业”就一定物有所值，这是一个误区。

　　记者：您能否预测下楼市的未来？下沙有很多在售楼盘，有哪些可以推荐给购房者？

　　王进：如果穿越一年，总体上还会是稳中有升。如果仅仅看今年四季度，那么不管是量还是价，都会走出一条逐步下滑的曲线，当然下滑幅度不会很大。值得关注的是，从中央各职能部门近期表态来看，土地市场收紧、房产税即将出炉、广州北京等一线城市实行限售，无一不说明宏观调控的整体思路和方向不会有大改变。

　　下沙楼盘的特点是非常鲜明的，尤其近期开盘的龙湖、保利、金隅、宋都等，都是具有品牌实力的大盘，品质都很有优势。购房者的购房原则还是要量入为出，在产品趋同的前提下就比较价格，毕竟性价比是选房最关键因素，另外物业管理也很重要，值得比较。