延期交房、景观粗糙、墙壁空鼓……近期有不少读者通过“杭州房产”（微信号：qjwbdc）的微信来咨询维权问题。本期的“楼市百问”特邀两位法律专家:资深房地产律师、浙江腾飞金鹰律师事务所合伙人吴方荣和浙江海浩律师事务所的赵公明律师来解答相关疑问。

　　如果你有购房的任何问题，请加微信“杭州房产”并将问题留言。钱报购房专家团随时为你解疑答惑。

　　钱报购房专家团成员介绍：

　　虞晓芬（浙江工业大学经贸管理学院院长，房地产研究所所长、博导）

　　丁建刚（省内著名房产专家、透明售房市场研究院院长）

　　章惠芳（资深业内人士，杭州双赢机构董事长）

　　周包军（杭州我爱我家企划部总监）

　　宋文杰（杭州我爱我家市场评论员）

　　荆海燕（中原地产品牌管理总监）

　　赵红燕（本报说房专栏主持）

　　关于宣传与事实不符

　　问：交房时才知道小区边的大路还没有立项审批,开发商卖房时曾大肆宣传，而且沙盘和效果图上的大门也不见踪影。请问，这类宣传与事实不符的情况该如何维权？

　　吴方荣（资深房地产律师，浙江腾飞金鹰律师事务所合伙人）答：根据相关法律要求，因为小区边的大路并不属于商品房开发规划范围内，故该宣传内容不属于合同要约，所以对此问题买受人只能向相关行政部门以涉嫌虚假广告为由进行投诉，要求给予行政处罚；而沙盘上和效果图上的大门如在销售广告和宣传资料中体现的比较具体明确，则构成合同要约，买受人可以要求开发商承担违约责任。

　　问：买了九堡附近的一个楼盘，最近交房发现小区西边的围墙是铁丝网做成的，感觉不太安全，开发商回应说小区公共区域只要通过相关部门批准就能交付，不需得到业主的批准。请问开发商的说法合理吗？

　　赵公明(浙江海浩律师事务所律师)答:这要看购房合同中的相关规定，如无规定则看卖房时开发商给的全景图。如果宣传资料中并非铁丝网，则涉及虚假宣传，业主可要求开发商解决。若房子已经交付，小区业主还可要求物业动用物业费进行整改。

　　关于价格变动

　　问：前几天，我接到一个销售顾问电话推销某楼盘，说楼王130平方米的中楼层200万左右。我刚好是该楼盘的首批购房者，去年买时花了200万元才买到115平方米，请问这可以维权吗？

　　赵公明（浙江海浩律师事务所律师）答：不可以。因为楼盘价格是随着市场波动的。

　　问：买房时约定好的物业费且有合同为证，交房时却擅自涨价40%，该怎么办？

　　吴方荣（资深房地产律师，浙江腾飞金鹰律师事务所合伙人）答：业主可以要求物业公司提供物价部门允许其物业费上涨的相关审批文件，如对方不提供或无法提供，则业主可以拒绝缴纳上涨部分的物业费，也可向物价部门进行投诉解决。

　　关于房屋布局

　　问：买楼盘时购买了一个储藏室，交房后发现该储藏室在规划时为地下自行车库，小区部分业主提出该储藏室应当属于全体业主共有，这个问题如何界定？又该如何解决？

　　吴方荣（资深房地产律师，浙江腾飞金鹰律师事务所合伙人）答：如果业主购买的储藏室属于该配建标准范围内的自行车库，则应当属于全体业主共有，开发商无权当作储藏室出售，买了的业主可以要求开发商退钱赔偿。

　　问：我想改变住房原有的布局和功能，但物业说房产证没做好前不能变动。如果变动的话，到时房产证发不下来，物业不负责任。所以我想咨询下，房产证下来前可否改变住房的原有布局和功能？

　　赵公明（浙江海浩律师事务所律师）答：根据《住宅室内装饰装修管理办法》，从事住宅室内装饰装修活动时，只要满足“不影响主体结构、不影响房屋安全使用”等要求就可以。至于房产证下来前可否改变住房的原有布局和功能，并无直接的规定，建议进一步咨询房管部门。

　　关于按揭和退款

　　问：开发商的原因没有按时办理按揭，超出了合同约定时间，对于业主来说，这会不会有问题？

　　吴方荣（资深房地产律师，浙江腾飞金鹰律师事务所合伙人）答：按揭实际办理时间晚于合同约定，可能构成逾期付款违约，但是根据买受人的陈述，如果当时未按时办理按揭的原因确实在于开发商，也有相应的证据，则买受人对此不承担违约责任。

　　问：最近签订购房合同后办理了按揭，按揭资料提交第二天发现信贷有不良记录，贷不出来款。我们想退房，但合同上没有按揭失败后退房退首付的相关规定。请问，是否可以申请退房和退首付款？

　　赵公明（浙江海浩律师事务所律师）答：由于消费者自身的原因造成购房失败，需要消费者承担责任。具体责任，按合同规定执行，无合同约定时，一般消费者需要支付银行贷款的同期利息作为违约金。

　　问：前段时间看了一套二手房，中介让交购房意向金，我交了。但现在我后悔不想买了。如果反悔，中介会退意向金吗？

　　赵公明(浙江海浩律师事务所律师)答：法律概念中只有定金，没有意向金。定金是不能退的，意向金能不能退，要看有无明确约定，约定了不能退则不能退，没约定则可以退。

　　关于交付和维权

　　问：交付时间到了，但业主发现房子质量有很多问题，小区绿化也与当初宣传内容有出入，大家准备拒不交房。请问，出现这样的问题，到底是应该先交付再维权，还是先维权，等房子整修好了再交付呢？

　　吴方荣（资深房地产律师，浙江腾飞金鹰律师事务所合伙人）答：除非有特别严重的房屋质量问题，否则应当先行交付，交付后可以针对相关问题要求开发商进行整改、维修及赔偿。

　　商品房的逾期交付责任与商品房的整改赔偿责任并不是同一法律问题，对于普通质量问题，先收房再维权从法律上对业主的权益不会有实质性的影响。