汪晓池 整理

　　物业管理是现代社会城市生活的重要内容之一，直接关系到广大业主的切身权益。于2013年8月23日经杭州市第十二届人民代表大会常务委员会修订的《杭州市物业管理条例》，2013年11月22日经浙江省第十二届人民代表大会常务委员会第六次会议批准，于2014年5月1日起正式施行。

案例回顾

　　之前杭州某小区业主与因为和某物业公司在物业服务质量、经营收入、物业费等问题上发生纠纷，最后终止了物业服务合同。

　　在该物业公司撤出小区后，新的物业公司因为入驻问题尚未达成协议。一时间，小区的安全、卫生等必要的生活服务陷入了无人负责的境地。几天下来，小区内随处可见纸屑、塑料袋、树叶以及堆成小山的生活垃圾。眼看着夏天就来了，小区的业主们都开始着急上火。

　　另一方面，因为没有物业公司，小区的车辆管理、电梯维修等问题也都陷入了困境。一些外来车辆在小区到处停车，反而老业主找不到泊车位。电梯也发生了安全隐患，暂时无人处理，居民们只好爬楼梯。

　　虽然一些热心的小区居民主动打扫卫生，但是对于一个上千人的小区也是杯水车薪。业主们怨声载道，这可怎么办呢？

　　新修改的《杭州市物业管理条例》施行后，恰好解决了这些困扰业主们多年的问题。

律师点评：

本期律师：浙江富春江律师事务所 方元律师（主任）

　　本期方律师将为大家解读《杭州市物业管理条例》在修订后的主要变化，帮助大家更好的了解物管条例，从而维护自己作为业主的应有权利。

　　一、物业公司撤离，小区尚未及时选聘新物业，导致小区陷入“真空”管理期。此时，社区要在街道的委托下，接管小区，维持保洁、保安等正常运行，产生的费用由业主承担，不过，政府对小区的应急管理是有期限的，不超过半年。像上述案例中的情况，业主就可以申请由社区接管。

　　二、新《条例》首次明确业主可以自管小区。前提是，要符合两个过半（超过半数的业主人数和超过半数的建筑物面积），且在基层政府、社区居委会的监督指导下由业主自行管理。这样业委会若能善于管理，便能够开源节流，以最小的成本得到最好的收益。

　　三、新《条例》对遇到重大的物业管理难题时，建立了应对机制。规定各区、县（市）人民政府应建立由辖区房产主管部门、街道办事处、乡（镇）人民政府及相关部门和单位参加的物业管理联席会议制度，协调解决辖区内重大物业问题，并建立物业管理争议化解和纠纷处理工作机制，为处理物业管理争议和纠纷提供便利。

　　四、对市中心老小区来说，业主的车都停不下，每天还要面临外来车辆来抢车位。新《条例》明确，业主大会可自行定小区停车费，想限制外来车辆，可提高对外来车辆的收费标准。

　　五、业主把房子出租或者转让了，物业公司往往因不能及时掌握信息，在收物业费时，容易和新老业主或租客产生纠纷。新《条例》规定，业主在转让或出租房子时，关于缴物业费的问题，应做书面约定，并及时告知物业和业委会。

　　六、在物业费的收取上，新《条例》取消了关于未居住物业按70%收取物业费的规定。也就是说，未入住的业主，不是缴70%的物业费，也不是缴100%，具体缴多少，要通过业主和物业的服务合同去约定。

　　七、新《条例》中，明确禁止违法拆改、变动房屋承重结构、违法搭建、擅自改变房屋用途等11种行为。对于普遍存在的物业装修行为，新《条例》明确了装修业主的通报、协助责任和物业公司的监督责任。对于普遍关注的群租现象，新《条例》虽未明确规定，但可以通过制定、修改小区《管理规约》予以规范。

　　八、新《条例》明确在物业保修期内设立物业保修金，由建设单位按物业建筑安装总造价百分之二的比例交存。保修期满后，则设立物业专项维修资金，首期由建设单位向业主收取，统一交存到维修资金管理机构。

　　九、小区电梯、消防设施等涉及到公共安全的，维修需要动用物业专项维修资金，可以启动简易程序。新《条例》规定，电梯、消防设施出现故障，不需经多数业主的表决，只要经业委会书面同意，就可以马上申请动用专项维修资金。

　　十、一个小区，因停车和广告等原因，会有一定的收入。关于这部分收入的归属问题，业主们和物业公司常会发生争执。现在新《条例》中得到了明确。根据规定，物业服务企业对物业管理用房中的经营用房和物业管理区域内共用部位、共用设施设备进行经营，收益归全体业主所有，可用于共用部位设施设备的维修、更新、改造或者补充物业专项维修资金。

　　（本栏目由浙江富春江律师事务所联办）