3月30日楼市新政利好甫一出炉，开发商瞬间纷纷变成“演技派”，在微信朋友圈里狂晒各种成交喜报，制造楼市的阳春景象。“新政营销”被用到极致，拙劣者，直接挂一个某月某日涨价10%的“红头文件”；聪明一点的，则声称“某月某日之前绝不涨价”，其实都是通过传达一个即将涨价的信息，来促动购房者下单。

　　“房价到底会不会涨”，确实是购房者们关心的话题。不断有购房者在购房宝网站咨询钱江晚报资深房产顾问：当下杭州房价会不会涨？现在房价到底处于什么水平？最佳购房时机是否已经到来？

　　最能说明问题的，永远是事实加数据。记者选取了两个销售期跨度比较大，并且具有板块代表性的楼盘，通过这两个典型的例子，呈现其所在板块的房价变化。

　　奥体板块代表：绿地旭辉城

　　率先止跌回升

　　比首开价格仍有下跌

　　得益于奥体博览城的巨大投资及配套，奥体板块一直是最近几年楼市的风向标。2012年和2013年，奥体板块的中海寰宇天下和龙湖春江彼岸先后独领风骚，在年度的销售套数排行榜上荣膺桂冠。

　　2014年，奥体板块的绿地旭辉城和莱蒙水榭春天均进入主城区销售金额和销售套数的前十榜单，绿地旭辉城更是以年销售843套成为主城区销售套数季军。加上龙湖春江彼岸，去年奥体三盘共成交2058套，成为杭州唯一一个板块内项目全线飘红的区域。然而，在去年哀鸿遍野、降声一片的大背景下，奥体板块内的房价也经历了先降后升的过程。这其中，以绿地旭辉城最有代表性。

　　2013年12月28日，绿地旭辉城首开1、3号楼，共计358套毛坯房源。购房宝指数显示，2014年1月绿地旭辉城成交了69套，成交均价为毛坯24378元/平方米。之后，杭州楼市开始陷入困局，从德信北海公园的马年第一降开始，各板块纷纷沦陷。绿地旭辉城的毛坯成交均价也一再下调至21000元/平方米左右。

　　到2014年5月末，绿地旭辉城推出精装房源，均价在21000元~22000元/平方米之间。8月份，绿地旭辉城精装成交均价创下成交月度最低值，成交均价仅为20809元/平方米，若减去精装成本，与首开的毛坯房源成交价相比，每平方米跌了差不多5000元。

　　随着去年限购限贷的逐步松绑，政策利好之下，去年8月18日起，旭辉城每平方米涨价500元，8月28日，绿地旭辉城再次涨价，所有产品线每平方米上涨1000元。之后绿地旭辉城成交均价一路上调。

　　通过购房宝数据分析，绿地旭辉城价格上调的主要原因在于奥体板块后续供应量的减少。根据住建部的指标，去化周期在6个月以下是严重供不应求，8~12个月的去化周期是供求合理区间。而截至今年4月7日16点，奥体板块的库存量为1202套，2014年整年的去化为2058套，去化周期仅为7个月，其中绿地旭辉城占了884套。由于后续房源供应量少，90平方米户型尤其紧缺，大部分房源掌握在绿地旭辉城手中，从而导致绿地旭辉城去年8月份以来价格接连上调。

　　购房宝指数统计，2015年3月，绿地旭辉城精装成交均价为25623元/平方米，与去年8月最低成交均价相比，价格上涨4814元/平方米，但刨去精装修成本，与首开时的毛坯成交价格相比，目前的成交均价与首开价格仍有一定差距。

　　不过，3月30日新政出台后，绿地旭辉城反其道行之，不但不涨价，反而打算推出一批优惠房源，加大出货力度。在供求相对平衡的奥体板块，购房者更有涨价预期，此时推出优惠房源，显然更有市场竞争力。

　　田园板块代表：田园牧歌

　　板块供大于求

　　五年来房价上涨乏力

　　与奥体板块相比，购房者对于田园板块的认可度较低。尽管田园板块的自然环境宜人，秋石高架的开通也提升了田园的交通配套，但田园板块依旧欠缺配套，且库存压力大，即使新政带来利好，也难以对其房价产生影响。

　　据统计，目前田园板块主要在售的楼盘有绿城西子田园牧歌、金隅田员外与联合畔上居。板块内在售楼盘价格基本集中在15000元~22000元/平方米之间。库存方面，购房宝数据显示，截至4月7日16点，田园板块可售库存为1789套。这数字听着不算太高，但问题在于，田园板块的去化速度一直非常缓慢，据统计，2014年整年田园板块共去化562套房源，如果按照2014年的去化速度来看，目前田园板块的去化周期长达38个月，加上联合畔上居的未来供应量，田园板块的库存只能用“压力山大”来形容。

　　库存大、去化慢对房价的影响是巨大的。例如金隅田员外，自2013年6月16日首开以来，一共卖出293套房源。去年田员外成交均价一直在15600元/平方米左右徘徊。

　　相比金隅田员外，具有品牌效应的绿城西子田园牧歌的去化速度算是板块内的佼佼者。据购房宝数据统计，整个2014年，田园牧歌共销售452套，但至今库存仍有881套。

　　2010年12月田园牧歌首开，精装价格在20000~24000元/平方米之间，5年过去了，购房宝数据显示，2015年2月田园牧歌的毛坯成交均价为18088元/平方米，算上3000~4000元/平方米的精装价格，5年时间里，田园牧歌在售均价没有发生太大变化，这也在一定程度上反映出，板块内的价格缺乏上涨动力。

　　在这5年里，2013年6月金隅田员外首开以折后均价14900元/平方米入市；2014年12月联合畔上居以折后起价14500元/平方米入市。虽然绿城品牌具有一定的溢价空间，但面对真刀实枪的价格战，田园牧歌也只能动用价格武器。据售楼部介绍，目前三期揽翠苑正在现房清盘，90平方米现房折后155万元左右/套，折合单价仅为17200元/平方米左右。

　　业内人士分析指出，绿城西子田园牧歌5年价格未有多少变动，主要原因在于目前田园板块生活配套未落实，虽然秋石高架的开通，田园板块是最大的受益者，但由于大型商业缺失，单靠环境优势已经很难消化板块内的库存。即使新政带来利好，也难以拉动其房价。