上一期讲到，房地产开发商在宣传时对绿化设施的明确承诺属于合同的内容，若开发商违背承诺，购房者可以追究其违约责任。近日，富阳的李女士也因房子的事情搞得焦头烂额，开发商在2014年6月份交房后，迟迟没有为李女士办理房产证，一直拖到现在。

　　案情回顾：

　　富阳的李女士在2013年购买了一套位于富阳区某楼盘的公寓，2014年6月份交房后，李女士向该房产公司缴纳了契税款、印花税、公共维修基金、代办费等，并办理了委托手续，约定由房产公司为其办理房产登记手续。但是几个月过去了，房产公司那边却迟迟没有动静，其工作人员一直以各种理由拖延。今年，李女士通过多方询问，才得知房产公司因各种原因，尚未办好部分楼房的初始登记手续（即“大产证”），因此不可能在短时间内完成转移登记，为李女士办理出个人房产证。根据《购房合同》约定，房产公司应在2014年9月底之前办理出房产证，故李女士向法院提起诉讼，要求房产公司承担违约责任，并尽快为其办理房产登记手续。

　　律师点评：

　　在我国，实行的是房屋所有权登记发证制度，城市房屋权属必须依法登记。所谓房屋产权证，是指权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的合法凭证。房屋权属登记分为：总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记和注销登记。所谓房屋产权的“大产证”，实质是指房屋权属的初始登记，购房者向房地产开发商认购的商品房，如系新建造的房屋，房地产开发商应当在房屋竣工后的3个月内向房屋行政登记机关申请房地产所有权初始登记，即申请取得“大产证”。当房地产开发商经初始登记，并取新建商品房的《房屋所有权证》后，购房者才能与房地产开发商一起申请房屋权属转移登记，即申办个人的《房屋所有权证》。在现实生活中，一些规模较小的房产公司可能会因欠缴税款、未能取得竣工验收证明等必要手续等原因，导致无法办出大产证，也就无法为购房人办理转移登记了。

　　虽然上述案件经法院审理，最终判令该房产公司支付违约金并限期办理相关房产登记手续，但办证时间的迟延已不可避免。一些购房人之所以会陷入这种被动的局面，重要的原因之一，是购房人在交房验收阶段，接收事宜做得不够严谨，未能及时发现问题、解决问题，给之后的房产登记手续埋下了隐患。这里，律师给出如下建议：

　　一、 注意及时接收入住通知

　　1. 这是收房的第一步，要注意期限。一般开发商约定的交房时限在通知书寄出30天内，所以购房者要安排好时间。

　　2. 接到入住通知书后，首先应判断开发商是否如期交房。若逾期交房，则应提出处理意见，并根据开发商的答复决定是否前往收房；没有预期的，按通知上约定的时间前往收房。

　　特别提示：

　　1. 收楼日期可提早不可推迟。若实际交楼日期超过了合同上约定的收楼日期，可考虑向开发商按合同索赔。

　　2. 有特殊情况不能如期到场的，可以书面形式委托亲友、律师进行，也可及时与开发商联系，商议另行约定时间，并以书面形式确认。

　　3. 若购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关收房手续，从法律角度来说，则一般被视为开发商已实际将该房交付买家使用，买家应从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。

　　二、确定房屋是否达到交付条件

　　1. 《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》最重要

　　《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》（以下简称《竣工验收备案表》）是目前收房环节中最应该注意的文件。该表住建部门为规范工程竣工验收备案的管理工作而制定的，它由设计、监理、建设单位和施工单位四方合验后，在工程竣工15天内到建设行政主管部门竣工备案。《竣工验收备案表》中的项目，只要送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责。所以《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，按照有关规定，表上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项，这个楼盘就是“黑楼”，是不能入住的，购房者有权拒绝收房。

　　2. 仔细检查、核对《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建设工程质量认定证书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《实测面积登记表》等手续。

　　特别提示：

　　1. 只有具备上述文件，才说明房屋已经具体交付条件。所以收房时先要审查相关文件，确认房屋已经具备交付条件之后，才能进一步进行验房、结算费用、交钥匙等交接工作。所以要对这些文件给予重视，尤其提示购房者要看原件而不是复印件。

　　2. 《建筑工程竣工备案表》是最重要的文件，收房时不能只看开发商有没有这张《备案表》，一定还要仔细察看各个分项有没有都备案。它是收房的前提，即使开发商做得再好，如果没有此表就说明它根本不具备交房的标准，购房者有权拒绝收房。

　　3. 如果开发商拒绝出示这些证明文件、或文件不全，可要求开发商签收“关于出卖人拒绝出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、《建筑工程竣工验收备案表》的责任确认函”。

　　4. 《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和管线分布竣工图，可带走，作为证据资料保存。

　　5. 如果开发商不能提供上述相关文件，购房者有权拒绝收房，由此产生的延期交房的责任由开发商承担。

　　三、房屋检验

　　收房过程中必须要掌握一个原则：“先验后收”。即购房者一定要先验收房屋（包括验收交房必须的文件），确认无误后再签署收房文件。“先验后收”不仅是符合商业惯例的，而且也是有法律依据的。房屋的对价是房款，消费者只要付清房款，或者按照合同约定支付相应比例的价款，就履行了合同的义务，开发商就应该交房。而在房屋交付以前，购房者有权先验收房屋：

　　1. 检测房屋面积：

　　要求开发商出具《实测面积测绘报告》，根据房屋土地管理局所属的专业测量单位对每一套房屋面积进行核定所得实测面积，核对其与销售面积是否存在误差，误差率的范围有多大；若实测面积误差超出3%，可以中止收房。

　　2. 检验房屋质量：

　　购房者进行房屋验收时需仔细检查商品房质量，主要可从以下几方面入手：

　　（一) 房屋本身的质量

　　（二）景观绿化、小区配套、设施标准等配套设施是否符合合同约定。

　　（三）装修质量

　　特别提示：

　　1. 一定要掌握“先验后收”的原则。

　　2. 如果开发商拒绝先验房后办理其他交付手续，则购房者可要求开发商签收“关于出卖人拒绝交验房屋的责任确认函”后中止办理手续。

　　3. 若发现有质量问题，开发商应限期维修，购房者应要求开发商签定书面函件，由此导致业主逾期入住的，开发商应承担违约责任。

　　4. 只要付清房款，按照合同约定购房者已经完全履行了合同的义务，开发商就应该无条件交房，否则应视为开发商违约，如果开发商拒不交房，应承担逾期交房的责任。

　　四、新房验收的最终结果

　　1. 房屋检验没有问题的，按实际验收情况填写《验房交接表》等相关文件。在这个记录表上，应把检验情况逐一记录，凡是无法确认的事项，则不记录或写上“暂不清楚”、“无法认定”等字样。若发现问题，则如实记录下来，并要求发展商限期处理。

　　2. 如有不满意的地方，可提出意见并将意见填写在《验房交接表》中，作为书面依据。如发展商未准备有关表格，购房者应另以书面形式将意见送交发展商。

　　3. 发现问题，买卖双方可协商解决。如属可整修内容，应协商并签署有关整改维修文件，约定下次验收时间；若确实属于无法整改的，要详细写明不予收房的原因并要求开发商签收。

　　浙江富春江律师事务所 倪俊卿律师

　　（本栏目由本刊与富春江律师事务所联办）