为缓解朋友公司面临的资金困境，李先生个人出资借款3000万元用于应急，并以朋友公司旗下的一个房产项目作为抵押。之后借款到期一个月有余，朋友仍未能还清欠款，李先生起诉至法院要求对抵押房产拥有优先处置权，却被法院驳回。这是为什么？

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　　案例：

　　抵押的商品房

　　借款人是否有优先处置权

　　受市场大环境影响，李先生一位朋友的房产项目销售情况很不理想，导致公司陷入危机，急需一大笔资金周转。碍于朋友情分，李先生决定借3000万元的资金给朋友公司周转。

　　考虑到这笔资金数额较大，为了避免万一借款到期，朋友公司资金依然短缺、无力还清欠款而拖累自身发展，李先生提议用朋友在杭州开发的商品房项目做抵押，一共70套商品房，总建筑面积超6000平方米（目前该楼盘市场在售单价10000元/平方米左右，若是按市场价顺利出售，总房款约人民币6000万元），以预售的形式于2013年12月15日前在透明售房网上完成商品房预售登记备案手续。

　　相应地，李先生需要在2013年11月22日前将这笔3000万元的借款汇入朋友公司指定账户。借款期限为6个月，月利率3%，到期后，朋友公司归还本金及利息。

　　由于是朋友间的借款，并非正常的商品房销售，因而私底下双方签订了一份纸质的《房产抵押借款合同》，但这仅是一份简单的房产借款协议，而非正式的房产预售合同。协议中约定：倘若开发商在合同规定的期限内归还欠款，李先生需配合开发商撤销抵押房产预售登记备案；如果开发商在规定期限内未能偿还欠款，那么李先生将不会撤销抵押房产预售登记，并且有权处置抵押房产。

　　协议签订后双方依约履行，李先生出借3000万元给开发商（朋友公司），开发商则在透明售房网上将这70套商品房做了预售登记。

　　2014年6月底，已超出欠款到期截止日一个多月，朋友仍未偿还欠款，李先生多次催款依然没有回音。由于借款金额较大，李先生颇为担心，同年7月他向法院提起诉讼，要求开发商归还借款本金及利息，同时对抵押房产有优先处置权。关于3000万元欠款，开发商方面并未否认，但其不认可李先生提出的对抵押房产有优先处置权的诉求，理由是这70套商品房买卖合同双方当事人未签字盖章，合同本身不成立，也未生效。

　　按照房管局要求，撤销或修改预售商品房登记，必须经买家同意，并由买家本人到现场办理。开发商方面表示，这70套房源中，部分已有购房者表示要购买，房子一旦成功出售便可还清李先生的欠款，但在撤销抵押房产预售登记过程中李先生极不配合。因而其要求法院确认双方商品房买卖合同关系并不成立，且要求李先生配合办理注销预售登记事项。

　　法院听完双方陈述，查看相关证据后认为，虽然双方签订仅是协议，并非正式的借款合同，但鉴于借款这一事实真实存在，开发商需要偿还李先生相应的借款本金及产生的利息。同时，双方进行预售商品房网签登记是为了保证双方之间借款合同履行而设立，并不存在商品房买卖真实意图，对该行为的定性应由房管部门自行解决，从法律上看并不可以起诉，因而驳回双方就抵押房产是否有优先处置权的诉求。

　　律师点评：

　　虚假的商品房买卖

　　房屋登记备案可撤销

　　胡增冬：浙江三道律师事务所律师

　　以商品房买卖合同为债务提供担保在房地产融资市场虽比较常见，但现行法律没有作出明确的规定。

　　由于商品房是不动产，根据《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。本案双方网签登记并不符合《物权法》关于抵押权设立的登记形式，故法院对李先生要求行使优先处置权未予支持。

　　根据住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》的要求，已签订商品住房买卖合同并网上备案、经双方协商一致需解除合同的，双方应递交申请并说明理由，所退房源可公开销售。一般而言，需要双方协商一致共同申请撤销。

　　本案由于双方产生纠纷，共同申请撤销事实上已不可能。但作为开发商或购房者，根据《房屋登记办法》规定，司法机关、行政机关、仲裁委员会出具法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。

　　由于双方之间并非真实的商品房买卖法律关系，存在隐瞒真实情况而获得登记备案的行为，开发商完全可以凭借法院的生效判决，即认定是虚假买卖的事实要求房管部门撤销，而不应通过民事诉讼解决。故法院作出上述判决。